Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков на примере участков под АЗС в г. Тюмень

Этот извечный вопрос стоит перед всеми предпринимателями, стремящимися, с одной стороны, обеспечить приличные условия работы сотрудников, а с другой — добиться результата с наименьшими затратами. У каждого варианта обнаруживаются как преимущества, так и недостатки.

Аренда - так ли хороша?

Плюсы:

Отсутствие необходимости инвестировать сразу большие суммы; мобильность и возможность относительно оперативно как увеличивать, так и уменьшать офисное пространство, а также менять место дислокации; прогнозируемые ежегодные затраты.

Наконец, аренда — куда более гибкий инструмент, позволяющий без серьезных потерь наращивать или снижать занимаемое офисное пространство, а при необходимости — менять место дислокации.

Минусы:

Ограниченность арендатора в принятии решений об изменении недвижимости, проведении необходимых ремонтных работ; ограничения по разрыву контракта и началу использования более подходящей собственности; контроль над качеством обслуживания здания и всеми операциями, такими как размещение не удобной арендатору рекламы или банка, отсутствие контроля над тем, какие соседи–арендаторы есть в здании.

«Выбор между покупкой или арендой всегда зависит от стоимости денег, — настаивают аналитики компании Bright Rich. — Чем дешевле деньги, тем выгоднее покупать. Кроме того, многое определяется стратегическими задачами компании: если бизнес мобилен, постоянно модернизируется и расширяется, если дочерние подразделения выделяются в самостоятельные структуры, а само предприятие часто переоснащается в техническом отношении, то аренда выглядит предпочтительным вариантом».

Действительно, если корпоративный организм все время меняет форму и размер, куда удобнее гибкая схема.

Но, что говорит ситуация на рынке?

Сейчас рынок находится на стороне арендатора, что дает «зеленый свет» тем, кто выбирает помещение по вкусу. Со стороны собственника арендатору часто предлагается целый ряд приятных бонусов: например, услуги по отделке, которые включены в арендную ставку без дополнительного возмещения.

Конечно, такая ситуация будет не всегда. «Изменение ситуации и разворот к рынку арендодателя возможны в горизонте ближайших двух-трех лет и связаны с постепенным снижением вакансии в качественных офисах класса А и В+ в Москве и Санкт-Петербурге».

Именно вымывание свободных помещений является еще одной тенденцией последнего года - оно усиливается из-за низких объемов ввода новых площадей. «Происходят крупные продажи, большие сделки по передаче активов. Рынок постепенно меняется в сторону более профессионального: много интересных нововведений отмечается в отделке помещений, более современные материалы используются в строительстве объектов», - отмечает Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium.

В подтверждении вышеуказанного мнения, по аналитическим данным компании BrightRich за первое полугодие 2018 г., не смотря на существенный объем вакантных площадей в абсолютных цифрах, на рынке ощущается дефицит ликвидного предложения для крупных арендаторов. Для больших компаний (более 1 500 кв. м) доступно не более 30 зданий, готовых предложить офисы единым блоком в аренду.

42% офисных зданий, предлагающих помещения в аренду, заполнены на 100%. Всего в 4% бизнес-центров вакантно больше половины офисных площадей. Нулевая заполняемость в 5 зданиях арендопригодной площадью 25 000 кв. м.

На фоне вымывания с рынка дешёвого предложения средневзвешенная арендная ставка в офисных зданиях класса А выросла на 4,4 % по сравнению с декабрём 2017 года и составила 1905 руб./кв.м. в месяц , включая НДС и операционные расходы.

Может, покупка?

И все-таки далеко не все эксперты считают, что все преимущества на стороне аренды. Позиция профессиональных консультантов чаще всего состоит в том, что аренда всегда более правильный шаг, для любых компаний. Другое дело, что особенности российского рынка не всегда этому благоприятствуют. Например, собственник помещений может быть не готов к заключению долгосрочного договора по низким ставкам. А если такой договор все-таки будет заключен, нет стопроцентных гарантий его выполнения. Значит, постоянный рост ставок вполне возможен. А это повод задуматься о единовременных расходах на покупку помещений.

«Я вообще не считаю аренду правильным шагом», — согласен Дмитрий Сорокалетов (вице-президент NAI Becar, куратор Департамента управления капиталом). — «Ее используют либо компании, у которых нет средств для того, чтобы выкупить актив, либо те, у кого не было возможности «выдернуть» капитал из больших оборотов. Если же такая возможность есть, я рекомендую использовать лизинг, который позволяет постепенно выкупать помещение в собственность. Однако, если рассуждать о чрезмерно высоких ценах, когда покупать недвижимость нереально, аренда остаётся наиболее оптимальным вариантом.»

Реальный пример:

«Лаборатория Касперского», по данным газеты «Ведомости», инициировала сделку по покупке делового центра «Олимпия парк» на Ленинградском шоссе и комфортно разместилась в нем. По мнению многих специалистов, мотивами сделки для покупателя стали безопасность, желание исключить риск выселения и возможность расшириться после того, как у соседей закончатся договоры аренды. Еще одним фактором была необходимость консолидации разбросанных по всему городу подразделений. Похожую сделку совершил Тинькофф Банк, который, по данным девелоперской компании MR Group, приобрел офисные площади класса А (около 8 тыс. кв.м.) в многофункциональном комплексе «Водный» в Москве. Такая схема кардинально отличается от проекта, реализованного другой крупной IT-компанией — Mail.ru Group, которая арендовала целиком офисную башню в деловом центре Sky Light на Ленинградском проспекте и также провела консолидацию подразделений, заключив долгосрочный договор аренды. Договор исключает риск выселения и дает возможности расширения. По данным «Ведомостей», Mail.ru Group удалось конвертировать выплаты за аренду офиса в рубли по выгодному курсу. Как показало время, выбор Mail.ru Group в текущем положении рынка оказался более выгодным.

Делаем вывод, что…?

Таким образом, мы видим две точки зрения, основанные на ожиданиях будущего. Те, кто считает, что кризис будет затяжным, выбирают аренду, а вместе с ней мобильность и отсутствие головной боли по поводу содержания недвижимости. Оптимисты, которые верят в то, что восстановление экономики близко и выход из кризиса наступит в обозримом будущем, выбирают покупку. Очень хочется надеяться, что окажутся правы последние. Таким образом, мы видим две точки зрения, основанные на ожиданиях будущего. Те, кто считает, что кризис будет затяжным, выбирают аренду, а вместе с ней мобильность и отсутствие головной боли по поводу содержания недвижимости. Оптимисты, которые верят в то, что восстановление экономики близко и выход из кризиса наступит в обозримом будущем, выбирают покупку. Очень хочется надеяться, что окажутся правы последние.