Проблемы организации жилищного строительства в России

Одной из наиболее серьезных социально-экономических проблем современной России является жилищный вопрос. Не секрет, что значительная часть населения страны, в особенности в растущих крупных городах, испытывает потребность в улучшении жилищных условий, а то и в приобретении хоть какого-то собственного жилья. Эта потребность актуальна на протяжении всего времени.

Когда значительная часть населения не обеспечена жильем в должной мере, это наносит вред не только этим конкретным людям, но и государству в целом, перспективам развития и укрепления экономики. Жилищные проблемы находятся в прямой связи с проблемами социальнодемографическими, с проблемами социальной поляризации населения, то есть задают определенный вектор социального развития российского государства и общества.1

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам. По данным Росстата за последние 5 лет ввод жилья значительно вырос и составлял в среднем около 80 млн. кв. м. Тем не менее, этого недостаточно для страны, унаследовавшей все еще непреодоленный тяжелый жилищный кризис советского времени. Средний размер жилплощади в России на человека за пятнадцать лет (2002–2017 годы) вырос не слишком значительно: с 18 до 24 кв. м. Уровень обеспеченности россиян жильем пока остается недостаточным по сравнению с развитыми странами. Он лишь в полтора раза выше постсоветского и втрое ниже уровня жилищной обеспеченности граждан США (в США - 70 кв. м на человека, в Германии и Франции - 39, в Польше - 25). Для достижения международных стандартов жилищных условий, разработанных ООН и ЮНЕСКО, не менее 30 кв. м на человека, России требуется увеличить объем жилищного фонда в полтора раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то объем необходимого строительства должен составить 70 - 80% имеющегося жилищного фонда.

Двумя основными категориями вводимого жилья в России являются индивидуальные жилые дома, построенные населением (за счет собственных и заемных средств), и жилье, построенное подрядным способом. Как видно из приведенной таблицы ввод жилья подрядным способом уменьшился против 80-х -90-х годов. Так в в1980 г было построено и введено в эксплуатацию подрядным способом 58.5 млн. кв. м, а в 2017 - 45.9 млн. кв. м.

Следует отметить, что индивидуальное жилищное строительство практически не может обеспечить необходимый уровень инженерного и социального обустройства жилых объектов на современном уровне. В значительной степени, положительный эффект на экономику страны оказывает ввод жилья подрядным способом. Следует отметить и наличие значительного мультипликативного экономического эффекта от строительства и ввода жилья подрядным способом.

Таблица 1 - Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации

Годы	Всего построено	в том числе		Удельный вес в общем вводе, процентов
		населением за счет собственных и заемных средств	жилищностроительными кооперативами	жилых домов населения	жилых домов жилищностроительных кооперативов
1918-1928	129,9	113,9	-	87,7	-
1929-1932	38,3	15,2	-	39,7	-
1933-1937	44,6	17,7	-	39,7	-
1938 - I
полугодие
1941	54,1	28,9	-	53,4	-
II полугодие
1941-1945	60,8	35,0	-	57,6	-
1946-19501)	104,0	59,0	-	56,7	-
1956-1960	280,8	128,6	-	45,8	-
1966-1970	284,5	56,9	21,7	20	7,6
из них 1970	58,6	9,1	4,8	15,5	8,2
1976-1980	295,1	22,9	13,5	7,8	4,6
из них 1980	59,4	4,0	2,5	6,7	4,2
1986-1990	343,4	25,2	18,5	7,3	5,4
из них 1990	61,7	6,0	2,9	9,7	4,7
1991	49,4	5,4	2,4	10,9	4,8
1992	41,5	4,9	2,1	11,8	5,0
1993	41,8	5,6	1,9	13,3	4,6
1994	39,2	7,1	1,9	18,2	4,9
1995	41,0	9,0	1,7	22,0	4,2
1996	34,3	10,0	1,4	29,1	4,2
1997	32,7	11,5	1,3	35,2	4,1
1998	30,7	12,1	0,8	39,4	2,5
1999	32,0	13,7	0,7	42,9	2,1
2000	30,3	12,6	0,7	41,6	2,4
2001	31,7	13,1	0,6	41,2	2
2002	33,8	14,2	0,6	41,9	1,7
2003	36,4	15,2	0,5	41,6	1,4
2004	41,0	16,1	0,5	39,2	1,2
2005	43,6	17,5	0,6	40,2	1,4
2006	50,6	20	0,6	39,5	1,2
2007	61,2	26,3	0,9	43,0	1,5
2008	64,1	27,4	0,6	42,7	0,9
2009	59,9	28,5	0,5	47,7	0,8
2010	58,4	25,5	0,3	43,7	0,6
2011	62,3	26,8	0,4	43,0	0,6
2012	65,7	28,4	0,3	43,2	0,4
2013	70,5	30,7	0,5	43,5	0,7
2014	84,2	36,2	0,4	43,0	0,4
2015	85,3	35,2	0,6	41,2	0,7
2016	80,2	31,8	1,0	39,6	1,2
2017	78.6	32.7		41.6

Переход на рыночную экономику в начале 90-х годов привел к тому, что основным источником жилищного финансирования стали средства населения. Естественно, что в этом случае основной причиной, которая сдерживает решение проблемы жилья, это платёжеспособность населения. Ведущим фактором является несоответствие доходов граждан России и цены жилья. Предложенный финансовый инструмент, в виде ипотеки, не решает проблемы для массового потребления. Все принимаемые усилия по расширению применения кредита и льгот для заёмщиков, больше походят на меры по улучшению благосостояния банков, а не населения. Ипотека также на некоторое время стимулировала спрос и привела к резкому скачку цен на жилье. В то же время большинство россиян не могут взять ипотечный кредит из-за невозможности его погасить. Очевидно, что отсутствие платежеспособного спроса никак не стимулирует увеличения объемов строительства жилья подрядным способом.

Для примера оценим возможности приобретения жилья семьями на основе ипотечного кредитования в республике Башкортостан. В соответствии с Законом республики Башкортостан «О регулировании жилищных отношений в республике Башкортостан» от 02.12.2005 г., в республике установлены нормы предоставления жилья в расчете на одного человека по договору найма, для семьи, состоящей из одного, норма предоставления составляет 32 кв.м., для семей с 2-мя и более членами семьи -18 кв.м.. Проведем расчеты исходя из этих норм. Рассмотрим семью из 2- ух человек. площадь в 36 кв. м. ипотечный кредит будет выдаваться сроком на 25 лет с процентной ставкой в 9,5%.

Среднерыночная стоимость 1 м2 жилья на первичном рынке в Республике Башкортостан по данным официальной статистики за 2016 г. – 52,9 тыс. руб.2

Стоимость квартиры: 36· 51900 = 1868400 (руб).

Размер кредита 80% от стоимости квартиры (первоначальный взнос –

20%):

1868400· 0,8 = 1494720 (руб).

Кредит с аннуитетными платежами предполагает равные платежи в течение всего платежного периода:

P ■ —1494720--9,5—

R =    F 100    = 1494720 12 •100 = 13059 (руб),

• 1 ПТ^ 1-777395“^

• 4    1007        (1 + 12 ■ 100)

где R – ежемесячный платеж;

r – процентная ставка в месяц;

n – число платежей.

По условиям, после оплаты платежа в семье должно оставаться не менее суммы прожиточного минимума для всех взрослых членов семьи плюс прожиточный минимум для несовершеннолетних членов семьи:

2■9187 = 18347 (руб)

Следовательно, ежемесячный совокупный доход семьи должен составлять не менее:

Д = 13059 + 18347 = 31406(руб)

Рассмотрим семью из 3х человек (2 взрослых и 1 несовершеннолетний). Для 3 человек по стандарту требуется жил. площадь в 54 кв. м

Стоимость квартиры: 54 · 51900 = 2802600 (руб).

Размер кредита 80% от стоимости квартиры (первоначальный взнос – 20%):

2802600 · 0,8 = 2242080 руб.

Кредит с аннуитетными платежами предполагает равные платежи в течение всего платежного периода:

R =

P ■ ——

r 100

2242080 •To95

12 • 100

1 r. (1 + 100)

-

________1________

95-- 4300

(1 + 12 • 100)

= 19589 (руб),

где R – ежемесячный платеж;

r – процентная ставка в месяц;

n – число платежей.

По условиям, после оплаты платежа в семье должно оставаться не менее суммы прожиточного минимума для всех взрослых членов семьи плюс прожиточный минимум для несовершеннолетних членов семьи:

2 • 9187 + 1 • 8483 = 26857 (руб)

Следовательно, ежемесячный совокупный доход семьи должен составлять не менее:

Д = 19589 + 26857 = 46446(руб)

Рассмотрим семью из 4 человек (2 взрослых и 2 несовершеннолетних).

Для 4 человек по стандарту требуется жил. площадь в 72 кв. м.

Стоимость квартиры: 72 · 51900 = 3736800 (руб).

Размер кредита 80% от стоимости квартиры (первоначальный взнос – 20%):

3736800 · 0,8 = 2989440 руб.

Кредит с аннуитетными платежами предполагает равные платежи в течение всего платежного периода:

P-^-

_R=    ^Г 100

11y п'нЖ

9.5

2989440 •T795

-----------12 •100 = 26119 (руб), 1       9~5  ~

И _i-----4300

(1 + 12 ■ 100)

где R – ежемесячный платеж;

r – процентная ставка в месяц;

n – число платежей.

По условиям, после оплаты платежа в семье должно оставаться не менее суммы прожиточного минимума для всех взрослых членов семьи плюс прожиточный минимум для несовершеннолетних членов семьи:

2 ∙ 9187 + 2 ∙ 8483 = 35340 (руб)

Следовательно, ежемесячный совокупный доход семьи должен составлять не менее:

Д = 26119 + 35340 = 61459(руб)

Таким образом семья из 2-х человек, чтобы приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита, должна иметь 373680 руб для оплаты первоначального взноса и совокупный месячный доход не менее 31406 руб , семья из 3-х человек -560250 руб и 46446 руб , семья из 4-х человек 747360руб. и 61459 руб. соответственно.

По данным госстатистики за 2015 г.доходы 50% домохозяйств имеют совокупный среднедушевой доход доход 14651руб , еще 10 % домохозяйств имеют доход 17592 руб. и еще 10 % = 21258 руб. В соответствии с этим более 50 % домохозяйств не смоут приобрести жилье в собственность даже и с ипотечным кредитом .

Также стоит отметить немаловажный факт - рост инфляции. Ускорение инфляции ведет к сокращению длительности заимствований, следовательно, уменьшает горизонты инвестирования и ухудшает инвестиционный климат в стране. Воздействие инфляции как макроэкономического фактора на рынок недвижимости может проявляться через повышение стоимости жилья, в то время как рост доходов населения отстает.3

Для решения проблем жилищного строительства необходимо разработать эффективную государственную программу, которая будет осуществлять государственную поддержку: как застройщиков с целью создания доступных и надежных механизмов финансирования значительно увеличивая объемы жилищного строительства подрядным способом, так и население - повышая доступность жилья для малообеспеченного слоя населения, путем частичного безвозмездного субсидирования приобретения жилья, снижения цен на жилье, а также уменьшая процентные ставки по ипотечным кредитам.

Увеличение объема жилищного строительства напрямую способствует развитию инфраструктуры и экономического благосостояния страны в целом. Также повышение доступности жилья окажет благоприятные условия для улучшения демографических показателей: формирования новых семей, увеличения количества детей.