Проблемы практической оценки частичных имущественных прав на земельные участки в Кемеровской области

Л.Ф. Дюбанова заместитель директора ООО «Центр недвижимости» (город Новокузнецк), член Экспертного совета саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» (СРО РОО)

В Кемеровской области в структуре собственности на земельные участки из земель поселений и промышленности преобладает государственная или муниципальная собственность (примерно 85 процентов), около 15 процентов земельных участков принадлежат физическим лицам на праве собственности и менее 1 процента – юридическим лицам.

В статье дана краткая характеристика новокузнецкого земельного рынка прав собственности, подготовленная с использованием мониторинговых исследований, проведенных известным в городе аналитиком «ИП Урбан Н.А.».

Квартальная динамика количества предложений земельных участков в городе Новокузнецке представлена на рисунке 1.

d 18 ф

• □    земельные участки под общественную застройку

• ■    земельные участки под частную жилую застройку

• □    земельные участки сельхозназначения

Рис. 1. Квартальная динамика количества предложений земельных участков

Так, во II квартале 2008 года в среднем к продаже предлагался 31 земельный участок всех категорий, во II квартал 2007 года – 22, темпы роста составили 41 процент, в том числе рост предложений земельных участков под общественную застройку – 15 процентов, под частную жилую застройку – 100 процентов.

Квартальная динамика количества предложений земельных участков в городе за 2007 год – I квартал 2008 года показывает:

• 1)    земельные участки под общественную застройку : во II квартале 2007 года наблюдался значительный рост (на 8 единиц) предложений, в III квартале произошло сни-

  жение количества предложений на 6 единиц, в IV квартале 2007 года – I квартале 2008 года количество предложений вновь стало увеличиваться и достигло уровня II квартала. Во II квартале 2008 года наблюдался незначительный рост на 2 единицы;

• 2)    земельные участки под частную жилую застройку : в 2007 году наблюдался умеренный рост количества предложений (на 1–2 единицы) и значительный рост количества предложений в I–II кварталах 2008 года (на 7 единиц);

• 3)    земельные участки сельскохозяйственного назначения : очень малое число предложений (0–1 участок) в течение всего периода.

Для города, который является промышленно-административным центром юга Кузбасса, с более чем полумиллионной численностью населения и площадью территории равной 43 329 гектарам, количество предложений о продаже земельных участков составляет менее 1 процента от числа предложений о продаже жилых помещений и менее 10 процентов от числа предложений о продаже коммерческой недвижимости.

Динамика средней цены предложения продажи земельных участков в городе Новокузнецке за июнь 2007 – июнь 2008 года представлена в таблице.

Таблица

Динамика средней цены предложения продажи земельных участков в городе Новокузнецке

Назначение земельных участков	е- ф ф t	Год
		2007							2008
		л 1 а S	43 § S	Щ ф	43 ^ Е 5 и	43 Е §	43 S 1	43 ф Ct	43 Ф	43 & ф е	t	43 ф	>8 §	I а S
Под общественную застройку	Цена	2 995	2 995	3 033	5 226	4 350	4 350	3 945	2 123	2 698	2 904	2 470	1 934	1 934
	Количество	15	15	16	7	9	9	10	10	16	14	16	12	14
Под частную жилую застройку, дачи	Цена	308	394	441	178	208	210	194	198	196	189	199	275	275
	Количество	9	10	8	6	10	10	12	11	14	14	15	16	16

За исследуемый период максимальные значения средневзвешенных величин по земельным участкам под общественную и частную застройку составили соответственно 5 226 и 441 рубль за одни квадратный метр площади, минимальные – 1 934 и 178 рублей за одни квадратный метр площади, мода – 2 995 и 275 рублей за одни квадратный метр площади. Данные таблицы показывают, что уровни цен в разных сегментах отличаются в десятки раз. Месячная динамика средней цены предложения продажи земельных участков под общественную застройку в городе в анализируемом периоде показывает умеренный рост средней цены продажи с июня по сентябрь 2007 года и снижение на 3 103 рубля за одни квадратный метр площади в октябре – январе 2008

года. Максимальная средняя цена продажи земельных участков отмечена в сентябре (5 226 р./м2). В целом за весь период средняя цена продажи снизилась в 1,10 раза. В июне 2008 года наблюдалось наибольшее количество предложений земельных участков малой площади (менее 50 000 м2) по низкой цене (менее 1 000 р./м2).

Динамика средней цены предложения свободных земельных участков в городе Новокузнецке представлена на рисунке 2.

Что касается зависимости цен предложения от сроков экспозиции, то в анализируемом периоде в городе на рынке земельных участков как под общественную, так и под частную жилую застройку между ценой предложения и сроком экспозиции взаимосвязи не обнаружено.

♦ под общественную застройку под частную жилую застройку, дачи

Рис. 2. Динамика средней цены предложения земельных участков, р./м2

Из изложенного следует, что рынок прав собственности на земельные участки в городе Новокузнецке пока не сформирован, не сбалансирован и очень ограничен, что характерно для всего регионального рынка земельных прав собственности.

Законодательные же особенности регионального правового поля заключаются в том, что преобладающим способом землепользования в Кемеровской области является краткосрочная (до года) аренда земельных участков. В большинстве случаев практикуется оформление не долгосрочных, а краткосрочных договоров аренды, для которых рынок едва ли может быть сформирован. Типичной ситуацией является то, что земельный участок и здание имеют различные правовые титулы, а именно строения находятся в частной собственности, а земельные участки, на которых они расположены, – в аренде у муниципалитета, то есть речь идет не о единых объектах недвижимости, а о земельно-имущественных комплексах. Таким образом, арендодатель (муниципалитет) не имеет свободы выбора арендатора, следовательно, «рыночных» арендных отношений на земельном рынке вообще нет, либо они имеют принципиально ограниченный существующим законодательством характер, и применить сравнительный подход для целей оценки прав аренды не представляется возможным.

Опыт практической оценки показал, что оцениваются лишь 1–2 процента земельных участков, принадлежащих на полном праве собственникам зданий и помещений, в основном же оценке подлежат частичные права (преимущественно право аренды арендатора) на земельные участки, но и для этих целей тоже нужна информация о рынке прав с полным объемом полномочий: пользование, владение и распоряжение.

Традиционные методы доходного подхода (метод капитализации земельной ренты и метод остатка для земли) возможно применить в ограниченном числе случаев, при этом основными трудностями при их реализации является определение приемлемого размера земельной ренты и обоснование величины предпринимательской прибыли, в некоторых сегментах коммерческой недвижимости достигающей порой 200–300 процентов. В связи с этим стоимость частичных прав на земельные участки, арендуемые собственниками строений у муниципалитета, приходится определять расчетным путем, прибегая к информации, имеющей частично нормативный характер, поскольку рыночной информации для этих целей попросту нет в природе. При этом используется методология, построенная на постулате, что основное отличие частичных прав на землю от права собственности с полным объемом правомочий заключается в меньшем объеме выгод, которые можно получить от земельного участка за определенный период времени, и более высоких рисках в отношении получения выгод из-за действий собственника. Поскольку уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на правах, отличных от права собственности, по отношению к выгодам при полном праве собственности, может происходить по разным причинам, для оценки стоимости таких прав на землю строятся возможные сценарии развития событий для землепользователя. Сценарий, при котором будет получено максимальное значение, признается соответствующим принципу наиболее эффективного использования, а полученная при этом сценарии величина считается рыночной стоимостью.

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

Фондом «Институт экономики города» выпущен компакт-диск «Информационные и методические материалы по вопросам реализации федеральных реформ»

Диск содержит следующие материалы:

Кодекс лучших практик.

• 1.    Лучшая практика муниципального управления в сфере муниципального экономического развития

• 2.    Лучшая практика муниципального управления муниципальными финансами

• 3.    Лучшая практика муниципального управления в социальном секторе

• 4.    Лучшая практика муниципального управления городским хозяйством: ЖКХ и транспорт

• 5.    Лучшая практика муниципального управления землей и иной недвижимостью

• 6.    Лучшая практика муниципального управления в сфере жилищного финансирования

Вопросы реализации реформы ЖКХ на уровне муниципальных образований

• 1.    Законодательство в сфере ЖКХ.

• 2.    Методические рекомендации по разработке региональных программ.

• 3.    Методические материалы ИЭГ к разработке программ ТСЖ.

• 4.    Развитие территорий (вопросы разработки, согласования и утверждения программ комплексного развития территорий).

• 5.    Статьи по проблемам ЖКХ.

• 6.    Судебно-арбитражная практика рассмотрения споров в области ЖКХ

• 7.    Проблемы формирования и деятельности ТСЖ.

• 8.    Практика финансирования и проведения капитального ремонта жилых домов.

• 9.    Вопросы практической реализации положений ЖК РФ.

• 10.    Энергосбережение в теплоснабжении зданий.

Социальная политика в муниципальных образованиях

Каталог изданий Фонда «Институт экономики города», выпущенных в 2008 г.

Стоимость диска – 150 рублей без учета почтовых расходов, при покупке 5 и более экз. – 130 рублей. Заказать и приобрести издание можно в библиотеке Института экономики города по адресу: Москва, ул. Тверская, 20/1, на сайте Института в режиме online или по электронной почте