Проблемы правового регулирования аренды предприятия как имущественного комплекса

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА Договор аренды как один из основных и популярных институтов в гражданском  праве характеризуется устойчивостью и простотой  в собственном регулировании с одной стороны, с другой стороны, многообразием и изменчивостью с попытками охватить больший круг экономических отношений. Наиболее актуальные вопросы на сегодняшний день вызывает договор аренды предприятия, рассматриваемый в аспекте имущественного комплекса.

Предусмотренная законодателем возможность приобретения предприятия во временное владение и пользование достаточно привлекательна для субъектов предпринимательской деятельности. Арендуя предприятие, лицо рассчитывает на базе арендованного имущественного комплекса продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При этом арендатор не затрачивает времени и финансовых средств на организацию собственного дела.

По мнению А.М. Анчокова, несмотря на вышеуказанное, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление124. Обусловлено это, в первую очередь, своеобразием и сложностью рассматриваемого объекта, противоречивостью законодательных формулировок, а также отсутствием практики применения соответствующих норм. Не способствует активизации этой сферы и распространение на предприятие правового режима недвижимых вещей, а, соответственно, требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества.

Существующее положение идет вразрез с запросами гражданского оборота, который требует скорейшего развития этой области общественных отношений. Однако такое развитие невозможно без совершенствования законодательной базы, регулирующей общественные отношения, складывающиеся в связи с передачей предприятия во временное владение и пользование.

Все вышеуказанные обстоятельства подтверждают актуальность выбранной темы.

При рассмотрении вопроса аренды предприятия, хотелось бы выделить следующие наиболее существенные, спорные моменты, которые требуют обоснования и четкой регламентации со стороны законодателя.

Несмотря на наличие определения предприятия в Гражданском кодексе РФ, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Понятие предприятия следовало бы дополнить указанием всех недостающих признаков. По мнению А.С. Бударина, отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов, рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства125.

Таким образом, необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу. В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом, приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

Особого внимания заслуживает вопрос, касающийся правовой защиты прав кредиторов по отношению к арендному предприятию. Нужно обеспечить дополнительную гарантию их соблюдения, дополнив положения статьи 657 Гражданского кодекса РФ условиями, согласно которым кредиторы получают информацию о сделках с предприятием из независимых источников, например, от государственных органов126. Это могло бы помочь избежать многих злоупотреблений и уменьшить количество кредиторов, пострадавших материально от несвоевременного извещения о переходе права собственности на предприятие-должник.

Следующей проблемной позицией при передаче предприятия в аренду являются работники предприятия, которое передается в аренду. Работники заключали трудовые договоры с организацией, которая принадлежала арендодателю. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием невозможно. Их можно лишь перевести на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия.

В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи предприятия в аренду. Поэтому, арендодателю и арендатору придется самим решить, как им поступить в отношении работников предприятия. В случае возникновения спорных моментов во взаимоотношениях с работниками придется разрешать их в судебном порядке.

Также, еще одной проблемой может быть вопрос о передаче заработной платы арендодателем арендатору: имеет ли право арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате. Если исходить из норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники не согласятся на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель обязан рассчитаться с ними сам, что представляется проблематичным в условиях современной реальности.

Из изложенного следует, что необходимо внести ясность в понятие, что представляет собой предприятие как имущественный комплекс, а именно сконструировать дефиницию со всеми вытекающими признаками, исключая расширительное толкование. В процессе аренды предприятия следует учитывать трудовые отношения, возникающие в процессе производственной деятельности, а также права кредиторов. Значимость и практичность указанных предложений поможет внести ясность и лаконичность в российскую систему гражданского законодательства, а также обеспечить соблюдение прав и свобод субъектов гражданско-правовых отношений.