Проблемы признания договора незаключенным в сфере сделок с недвижимостью

Одним из интересных вопросов в современном отечественном гражданском праве, требующих тщательного рассмотрения, является категория незаключенного договора. Наиболее ярко этот аспект отражается в его рассмотрении при именно через призму сделок с недвижимостью.

По мнению автора, институт незаключенного договора является актуальной и до конца не изученной темой. Так как закон не содержит четкого разъяснения связанных с ней положений, приходится пользоваться судебной практикой. Зачастую специалисты путают понятия незаключенного и недействительного договора, а также не понимают разницу в последствиях.

В отличие от российского права, в западных правовых системах не проводится различие между недействительным и незаключенным договорами. Такая позиция обусловлена тем, что и недействительный, и незаключенный договор имеют следствием нуллификацию отношений и переводят стороны в первоначальное состояние.

Таким образом, можно сказать, что результат этих договоров один – прекращение правоотношений, однако достигается он разными путями. Так, для недействительного договора последствием является двусторонняя реституция по смыслу ст. 167 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а для незаключенного договора – неосновательное обогащение (ст. 1102–1109). Кроме того, не следует забывать, что недействительным договор считается с момента признания его таковым судом и последствия возникнут с этого момента. Вместе с тем в отношении незаключенного договора все указанные в нем последствия: переход прав, оплата, передача имущества и т. д. – будут недействительными, так как договор не заключался вообще.

Следует согласиться с мнением М. Церковникова, который отмечает, что «разница между этими понятиями в следующем: если в договоре не согласованы существенные условия, то договор не заключен. Двусторонней сделки не получилось. В доктрине это называется фактическое несуществование договора (фактическое – потому что стороны не договорились о важнейших условиях, без которых договор не считается заключенным). А если стороны согласовали существенные условия, но договор нарушает требования закона, то он недействителен. В доктрине это называют юридическим несуществованием договора» [1].

Институт незаключенного договора не так подробно регулируется ГК РФ, поэтому данному вопросу посвящено значительное количество разъяснений, данных высшими судебными органами, которые порой не в полной мере согласуются с ГК РФ.

Закон не содержит четкого определения понятия «незаключенный договор», однако упоминание о нем содержится во второй части ГК РФ, а именно в ст. 555 и 654, где сказано, что незаключенным считается договор купли-продажи недвижимости и договор аренды здания или сооружения, если стороны не согласовали цену или арендную плату.

В науке гражданского права выделяются три случая, когда договор считается незаключенным [2]: несогласование существенных условий договора; незарегистрированность договора, требующего государственной регистрации; подписание договора неуполномоченным лицом. Однако судебная практика, полагающаяся на новые принципы частного права, более серьезно относится к восприятию признания договора незаключенным.

Новый подход был сформулирован в Концепции развития гражданского законодательства: «Обеспечению стабильности гражданского оборота и исключению защиты недобросовестных участников оборота могло бы служить последовательное проведение на уровне законодательной политики принципа сохранения однажды заключенного договора. Для этого в общие положения о договоре предлагается ввести ряд законодательных ограничений, в частности предусмотреть следующие специальные правила оспаривания договоров: расширить круг возможных последствий несоответствия договора (сделки) требованиям закона при условии, что применение этих последствий не нарушает общественные интересы и права третьих лиц».

Исходя из указанной позиции видно, что нет смысла признавать договор незаключенным лишь на том основании, что он формально не соответствует закону, но сторонами исполнен, претензий у сторон к друг другу нет, а общественных интересов договор не нарушает.

Следует отметить, что подход Концепции не был реализован в законодательстве в полном объеме, но нашел отражение в судебной практике.

По общим правилам ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если согласован предмет договора. В самом деле, если одна сторона передала другой недвижимость, в случае несогласованности предмета остается непонятным: недвижимость была передана в собственность, в залог или произошло дарение? Аналогичными являются правила, если стороны не согласовали существенные условия, представленные законом, для конкретных видов договоров.

Также договор считается незаключенным, если, к примеру, не согласованы условия, прямо названные в законе для данных видов договоров. К примеру, в п. 3 ст. 607 ГК РФ означено: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Руководствуясь формальным подходом Кодекса, такой договор признается незаключенным.

Указанный подход противоречит позиции, изложенной в Концепции развития ГК РФ, а также, по мнению автора, в некотором роде и здравому смыслу. Если договор не причиняет ущерба третьим лицам, не нарушает их интерес, зачем разрушать отношения сторон, признавая такой договор незаключенным?

Логичный выход из этой ситуации содержится, по мнению автора, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165 и основан на принципах стабильности гражданского оборота. В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ [3].

Далее судьи отметили, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. Автор считает такой подход справедливым, поскольку если стороны начали исполнять договор, признают его и исполняют, не следует признавать его незаключенным и разрушать отношения сторон из-за формальности.

Таким образом, ВАС применил новый подход, который соответствует позиции, изложенной в концепции ГК РФ.

Сегодня благодаря правовой позиции, сформулированной ВАС, происходит конвалидация («исцеление») сделки. Если стороны согласовали существенные условия договора не в письменной форме, а фактическими действиями, то сделка «исцелена» и такой договор не может быть признан судом незаключенным, что является принципом стабильности гражданского оборота [4]. Такой судебный подход укладывается в логику Концепции развития гражданского законодательства, где сформулирован принцип стабильности гражданского оборота.

Кроме того, по смыслу ГК РФ незарегистрированный договор является незаключенным, что подтверждается п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Отсюда можно предположить, что если отсутствует государственная регистрация договора, то договор не заключен.

Данная концепция не вписывается в общую модель заключения договора, которая сформулирована ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным в момент получения акцепта на оферту. Вместе с тем, согласно ст. 165 ГК РФ, существует возможность предъявления исковых требований по заключенному, но незарегистрированному договору. К примеру, продавец и покупатель заключили договор купли-продажи недвижимости, но не зарегистрировали его. В таком случае покупатель имеет право подать иск о признании права собственности и обязании Росреестра зарегистрировать переход права собственности.

Так, в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 сказано, что сегодня фактические действия имеют приоритет в сделках. По мнению автора, отсутствие регистрации само не влечет за собой незаключенность договора для его сторон, но такой договор не может порождать правовые последствия для третьих лиц.

В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 13 сказано: «Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон» [5]. Данная позиция ВАС показывает, что, несмотря на незарегистрированность, для сторон обязательны все условия договора, а именно: взаимные обязательства, сроки, ответственность и т. д.

По мнению автора, суды заняли правильную позицию, состоящую в том, что формальные требования закона о государственной регистрации сделок с недвижимостью не должны превалировать над отношениями сторон, если в отсутствие государственной регистрации такой договор сторонами признан и исполняется.

Таким образом, приходим к выводу, что по сравнению с действующим гражданским законодательством судебно-арбитражная практика последних лет сделала большой шаг вперед, ориентируясь на принцип стабильности гражданского оборота, изложенный в Концепции развития гражданского законодательства. Действительно, полагаем нецелесообразным разрушать отношения сторон по формальным признакам несоответствия Кодексу, если стороны признают и исполняют сделку и к тому же такая сделка не нарушает права третьих лиц. В связи с этим считаем необходимым распространить подобную практику и на иные виды договоров и сделок в рамках гражданского права.

Ссылки:

• 1.    Церковников М. Признание договора незаключенным. Отличия от недействительности и основания по версии ВАС РФ // Юрист компании. 2014. № 5. Май.

• 2.    Гражданское право : учебник : в 2 т. Т. II, полутом 1 / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2000. С. 105.

• 3.    Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 25 февр. 2014 г. № 165 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 4.

• 4.    Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М., 2009.

• 5.    О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 нояб. 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» : постановление Пленума ВАС РФ от 25 янв. 2013 г. № 13.