Проблемы развития экосреды индивидуального жилищного строительства в России

Индивидуальное жилищное строительство является довольно специфическим сегментом современного строительного рынка, однако, тем не менее, получает все большую популярность среди населения РФ из-за совокупности привычного городского комфорта с условиями загородной размеренности и спокойствия, возникающей на фоне развития инфраструктуры, транспортного обеспечения. Действительно, простой пример: расчетное количество машин в СССР на 100 человек населения было 5,9 машины, а теперь – 30,9.

Достижение национальных целей развития государства путем улучшения жилищных условий граждан является стратегической задачей, решение которой должно заключаться не только в количестве построенного жилья, но и в его функциональности, разнообразии, а также доступности любому гражданину.

Индивидуальное жилищное строительство занимает одно из ведущих направлений в стратегических инициативах и нормативно-правовых документах Российской Федерации в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» и предусматривает его развитие как один из механизмов достижения целевых индикаторов «по улучшению жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно».

Основным показателем проекта «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2030 года с прогнозом до 2035 года» является ежегодный объем ввода в эксплуатацию объектов ИЖС в размере 50 млн кв. м.

По данным Росстата, ежегодно в России населением за счет собственных средств строится 260–290 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 32–39 млн кв. метров (40–48% всей вводимой площади жилья). Средняя площадь дома – 130–147 кв. метров. При этом 45% ИЖС (17,3 млн кв. метров) вводится в городах и поселках городского типа. За 2021 год ввод ИЖС составил 49,1 млн кв. м., что на 23,4% выше значений предыдущего года. На 1 апреля 2022 г. ввод ИЖС составил 15,2 млн кв. м, что на 56,2% выше значений предыдущего года.

Стоит отметить, что значительный рост индивидуального жилищного строительства обусловлен упрощенным порядком регистрации прав на новые или уже построенные индивидуальные дома в рамках «дачной амнистии» (продленной до 2031 г.) и в перспективе может иметь тенденцию к снижению.

На основании исследования существующих механизмов развития индивидуального жилого строительства можно выделить три основные проблемы:

• 1.    Отсутствие законодательного регулирования категории «имущество общего пользования» и модели правового регулирования организационных и имущественных отношений связанных с функционированием комплексов ИЖС и земельных участков с общей инфраструктурой [3], так как положения статей 44, 46, 153 и 158 Жилищного кодекса РФ в рамках действующей Конституции РФ не могут быть применены в отношениях ИЖС-комплексов.

• 2.    Отсутствие денежных средств для создания необходимой инфраструктуры и определенности в перечне источников их (денежных средств). Поскольку жилые комплексы объектов ИЖС обычно возводятся обособленно (за границами населенных пунктов и поселений), то реализация инфраструктурных объектов не относится к компетенции государственных органов и ложится на «плечи» либо застройщика, в собственности которого находится земельный участок, либо самих собственников (в случае формы управления – СНТ).

• 3.    Отсутствие реально действующего финансового механизма, рассчитанного на индивидуальных строителей.

По мнению экспертов кредитных организаций, «сложность состоит в том, что проекты ИЖС настолько индивидуальны и у них настолько разные потребительские характеристики – ликвидности, цены, что очень сложно сделать массовую, поточную систему, дешевый технологичный продукт, чтобы он был доступен максимальному числу потребителей» [6].

Ипотечное кредитование объектов ИЖС является ключевым фактором поддержания платежеспособного спроса, в рамках которого Федеральными органами исполнительной власти и АО «ДОМ.РФ» были реализованы следующие мероприятия:

• 1.    Для апробации механизма субсидирования и оценки спроса в декабре 2020 г. АО «ДОМ.РФ» запустило первую льготную программу по ставке от 6,1% на ИЖС без предоставления дополнительного залога для всех категорий граждан. Возмещение недополученных доходов кредиторам (АО «Банк ДОМ.РФ» и ПАО Сбербанк) осуществлялось за счет собственных средств Фонда ДОМ.РФ. Программа была досрочно прекращена из-за высокого спроса со стороны населения (исчерпание лимита).

• 2.    По результатам успешной апробации в рамках пилотной программы АО «ДОМ.РФ» на ИЖС были распространены государственные льготные программы:

• •    «Семейная ипотека» (постановление Правительства Российской Федерации от 30.12.2017 №1711) с 28.04.2021;

• •    «Льготная ипотека» (постановление Правительства РФ от 23.04.2020 №566 (ред. от 29.03.2022), с 18.10.2021;

• •    «Дальневосточная ипотека» (ПП-1609) для отдельной категории граждан – участников программы «Дальневосточный гектар».

Однако стоит отметить, что из 70 кредитных учреждений – участников программы льготной ипотеки фактически используют данный инструмент только шесть – ПАО Сбербанк, Банк ВТБ, ПАО «Совкомбанк», АО «АЛЬФАБАНК», АО «Россельхозбанк», ПАО РОСБАНК.

По данным исследований [5] примерно треть граждан, желающих построить объект ИЖС в ипотеку, планируют производить строительные работы самостоятельно или с привлечением рабочих – физических лиц, это порядка 50 тыс. семей в год. Спрос на ИЖС хозяйственным способом обусловлен ростом цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы.

Отметим некоторые аспекты существующего банковского продукта, затрудняющие реализацию объектов индивидуального жилищного строительства:

• •    максимальная сумма кредита не может превышать 75% стоимости строительства кредитуемого объекта недвижимости и договорной стоимости земельного участка (при одновременном приобретении земельного участка).

• •    ввод построенного объекта ИЖС должен быть произведен в течение 12 месяцев с момента подписания кредитного договора;

• •    транши по кредитному договору производятся поэтапно производству строительных работ на основании согласованной сторонами сметной документации: первый поток – на приобретение земли, второй – нулевой цикл (строительство фундамента) под залог земельного участка – не более 40%, третий на тепловой контур – не

более 40% после подтверждения завершения предыдущего этапа строительства и последний на инженерные коммуникации - остаток по сметной документации.

Такая схема финансирования индивидуального жилищного строительства имеет высокие риски для обеих сторон строительного рынка:

• •    сжатый временной период для строительства с применением технологий, исключающих деревянное строительство из-за ограничений на производства работ в зимний период;

• •    увеличение сроков строительства из-за низкоквалифицированных специалистов, привлекаемых для производства работ, как следствие - низкое качество исполнения;

• •    увеличение стоимости строительства выше расчетной в рамках повышения стоимости строительных материалов и работ;

• •    остановка строительных работ и увеличение сроков строительства могут привести к увеличению кредитной нагрузки, с которой собственник будущего объекта ИЖС может не справиться, так как более 50% покупателей не имеют детального представления о реализации строительного проекта;

• •    низкая ликвидность потенциального объекта залога;

• •    повышенный риск нецелевого использования кредитных средств.

Кроме того, выдача и сопровождение таких кредитов характеризуются повышенными операционными расходами банков в связи с необходимостью администрирования траншей при поэтапной выдаче и контролем за ходом завершения строительства.

Сейчас часто употребляют термин «экосреда» в разрезе комплекса напрямую не связанных, но дающих рост комплексности в удовлетворении какой-то потребности, либо в решении какой-то задачи. Рассмотрим степень сформированности «экосреды ИЖС» в сравнении с «экосредой МЖС» (табл. 1).

Необходимо также признать, что комплексные территории с объектами ИЖС не имеют порядка или регламента проживания на таких территориях, необходимой социальной инфраструктуры, а также единой экосистемной среды, которая является важнейшим потребительским фактором для покупателей объектов недвижимости, обеспечивающим соответствующий уровень комфорта окружающей среды с помощью комплексной системы решений в рамках объединения определенных домохозяйств.

Стратегии развития будущих жилых комплексов МКД строятся на основах создания экосистемных пространств и услуг, обеспечивающих качественно новый уровень жизни потребителей, чего нельзя сказать о комплексных территориях ИЖС. Однако достижение целевых ориентиров стратегии пространственного развития заключается именно в выравнивании уровня жизни населения независимо от вида объекта недвижимости и его территориального расположения. Следовательно, современная экосистемная среда, объединяющая объекты ИЖС, может стать определенным стимулирующим фактором развития ИЖС.

Таблица 1

№ п/п	Наименование критерия	Элементы экосреды МКД	Элементы экосреды ИЖС
1	Налогообложение	•    Налог на имущество физических лиц; •    уплата земельного налога собственниками помещений многоквартирного дома за земельный участок, входящий в состав общего имущества данного дома, не производится	•    Налог на имущество физических лиц; •    земельный налог (собственник платит налог на собственный земельный участок и пропорционально за земли общего пользования)
2	Регистрация объекта недвижимости	При регистрации объекта недвижимости собственник автоматически становится правообладателем части общедолевой собственности	При регистрации объекта недвижимости собственник автоматически не становится правообладателем части общедолевой собственности
3	Земельный банк	Наличие банка земельных ресурсов	•    Отсутствие банка земельных ресурсов; •    возведение объектов ИЖС для постоянного проживания возможно только на землях, имеющих категорию «ИЖС»
4	Инструменты финансирования	•    Большой пакет ипотечных программ, в т.ч. государственных рассчитанных для различных групп населения •    ФЗ 214 «О долевом строительстве»	•    «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Льготная ипотека» •    ФЗ 214 «О долевом строительстве» при проведении производства работ строительной организацией
5	Проектная документация	Требуется / выполняется застройщиком	Формально не требуется, по факту за собственные денежные средства
6	Инженерная инфраструктура	За счет застройщика и ресурсоснабжающих организаций	За счет личных средств собственников объектов ИЖС
7	Социальная инфраструктура	За счет государства или застройщика / наличие экосистемной среды	Отсутствует

Развитость экосред ИЖС и МЖС в России

На основании проведенного анализа можно выделить основные проблемы развития ИЖС:

• •    несовершенство законодательной базы;

• •    отсутствие инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры на территориях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства;

• •    отсутствие действенного механизма финансирования объектов ИЖС;

• •    отсутствие механизмов управления вновь созданными жилыми территориями;

• •    значительный дисбаланс правовых, социальных, экономических норм и требований к различным формам управления объектами ИЖС;

• •    отсутствие механизмов разграничения ответственности за содержание общего имущества, установки тарифов на его содержание.

Принципы содержания и управления вновь создаваемых жилых комплексов также должны учитывать оптимальное соотношение объектов ИЖС различных типов для создания наиболее благоприятных условий для решения жилищной проблемы различных семей.

В заключение хочется отметить, что грамотный последовательный комплексный подход в основе развития индивидуального жилищного строительства может лечь в основу перспективного развития базовых индустрий, таких как инфраструктурные проекты, домостроение, девелопмент, дизайн, образование, сфера услуг, а также других смежных сфер деятельности и дать значительный рост рынка данного сегмента с максимальным синергетическим эффектом для всех участников процесса.