Проблемы реализации программы "Жилье для российской семьи"

Высокая социальная значимость жизнеобеспечивающих функций жилищной сферы обусловливает необходимость государственного вмешательства в сферу обеспечения доступности комфортного жилья. В целом качество жилищных условий оказывает большое влияние на оценку человеком своего качества жизни, сравнимое с влиянием денежных доходов на уровень благосостояния [1]. Проблема жилищной обеспеченности в нашей стране всегда была актуальной, поэтому задачи обеспечения доступности комфортного жилья для граждан рассматриваются государством как приоритетные.

Несмотря на внушительное количество работ, исследующих вопросы обеспечения доступности жилья, в научной литературе практически отсутствует системный взгляд на решение данной проблемы. Недостаточно изучены проблемы реализации государственной программы обеспечения жильем.

В последнее время бурно развивается нормативно-правовая база решения жилищной проблемы, за последние два года принято 18 федеральных нормативных правовых документов, регулирующих основные условия и мерыреа-лизации Программы «Жилье для Российской Семьи» (Программа). Законодательно определены дополнительные условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса: критерии благоустроенности, общей площади, энергоэффективности, обеспеченности социальной и коммунально-бытовой инфраструктурой, территориальной доступности, внутренней отделки, инженерного оборудования, условий для полноценной жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп [4]. Программа реализуется в 70 субъектах Российской Федерации с середины 2015 года на основании принятых региональных нормативных правовых актов.

В Республике Бурятия для участия в Программе отобрано 8 застройщиков, из них 7 проектов многоквартирной жилищной застройки в г. Улан-Удэ, 1 — индивидуальной жилищной застройки в Иволгинском районе. По данным

Росстата, по состоянию на конец 2015 года на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоят 2,612 тыс. семей (включая одиноких граждан), из них улучшили жилищные условия 135 тыс. семей, что составляет 5 % от общего числа семей, состоявших на учете [8]. По Республике Бурятия на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоят 33 тыс. семей, из них улучшили жилищные условия 1,3 тыс. семей, что составляет 4 % от общего числа семей, состоявших на учете. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что существующие жилищные программы не позволяют обеспечить жильем нуждающиеся семьи.

Автором проведена типологизация участников программы по следующим признакам: социальному положению, обеспеченности жилым помещением, месту работы. Законодательством определен достаточно широкий круг участников Программы и возможность участия не только нуждающихся в жилых помещениях, но и граждан, имеющих жилье и желающих улучшить свои жилищные условия. На практике граждане, изъявившие желание стать участниками, могут быть отнесены сразу к нескольким категориям, что говорит об отсутствии ограничения права граждан на участие в Программе.

По состоянию на 30.09.2016 г. в сводный реестр граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы, реализуемой на территории Республики Бурятия, включены 346 граждан, из них 313 — по г. Улан-Удэ. Однако право на участие в Программе с заключением договора участия в долевом строительстве на приобретенное жилье реализовано только 30 гражданами, что составляет менее 10 % от общего числа участников Программы, на 1224 м2 жилья. В сравнении, общая площадь заявленного застройщиками по Программе жилья составляет 129,2 тыс. м2 [6]. Таким образом, доля приобретенного участниками Программы жилья составляет 1%.

Информирование населения о возможности участия в Программе осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления в достаточной степени. По отчетам ведомств, с начала реализации Программы в Республике Бурятия проведено более 90 различных мероприятий, информирование проводится посредством СМИ, на официальных сайтах в сети Интернет, путем проведения информационных семинаров и собраний, выездных туров на строительные площадки жилищных застроек.

Основной проблемой реализации Программы является низкая платежеспособность населения. Одним из факторов, определяющих платежеспособность потенциальных потребителей, являются их доходы. Официальная статистика динамики денежных доходов и расходов населения показывает уменьшение денежных доходов, превышение денежных расходов над доходами в целом по Российской Федерации и в частности по Республике Бурятия. По данным Бурятстата, в январе-июле 2016 г. денежные доходы населения уменьшились по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. на 1,3 %. Превышение денежных расходов населения над доходами составило 3896,8 млн рублей [3], что, естественно, негативно сказывается на платежеспособном спросе населения и ведет к уменьшению накопления сбережений. Одним из ключевых показателей для рынка жилья являются располагаемые денеж- ные доходы, которые считаются как доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен. По оперативным данным Бурятстата, в январе-июле 2016 года по сравнению с соответствующим периодом 2015 года реальные располагаемые доходы уменьшились на 7,9 % [3].

Одним из факторов, формирующим потенциальный спрос на рынке жилья может считаться самооценка населением материального положения и перспективные прогнозы его изменения. Группой исследователей БИП СО РАН в 2013 г. проведено комплексное социологическое исследование по оценке уровня социально-экономического развития и качества жизни Республики Бурятия. Структура ответов на вопрос «Как бы Вы оценили материальное положение Вашей семьи?» свидетельствует о том, что у 5,8% респондентов денег не хватает даже на еду, у 19,6% — хватает только на еду, у 33,2% — хватает только на еду и одежду, для 30,2% проблемой становится покупка товаров длительного пользования. Ответы на вопрос «Как Вы считаете, как изменится материальное положение Вашей семьи в ближайшие 5 лет?» распределились следующим образом: 40,6% респондентов ожидают, что материальное положение улучшится, 22,9% — не изменится, 6,3% — ухудшится, треть респондентов затруднились ответить [2]. Таким образом, можно сделать вывод об отсутствии у большей части населения реальной возможности приобретения жилья за счет собственных средств и нестабильности материального положения населения.

Доступность финансирования также является одним из факторов, определяющим спрос на рынке жилья. Возможность приобрести жилое помещение за счет собственных средств имеется только у 27% населения, а в реальных сделках участвует менее 25% от этого числа. Также источником финансирования является ипотечное кредитование. За последние годы доля сделок, связанных с приобретением жилья за счет ипотечного кредита составила 3,5% ВВП и выросла до 25%. Но это все равно намного меньше, чем в развитых странах. В соответствии со «Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», ипотечное жилищное кредитование должно стать доступным для 60% граждан, а к 2020 г. эта доля должна увеличиться до 50% [7].

В рамках Программы кредитными организациями предлагается сниженная процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение жилья — от 10,3% в зависимости от размера первоначального взноса, срока кредитования и других дополнительных условий, устанавливаемых кредитными организациями. Участниками Программы являются 6 кредитных организаций, включая АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия».

Ипотечное кредитование можно рассматривать, в том числе, и как инвестиции в жилищную сферу. Таким образом, кроме содействия обеспечению населения жильем, оно является фактором, положительно влияющим на экономику за счет увеличения занятости населения, развития строительной, ресурсоснабжающей, жилищно-коммунальных отраслей.

Негативным фактором, влияющим на активность участия населения в Программе, является высокая стоимость 1 кв.м. жилья экономического клас- са — 35 тыс. руб. в сравнении со средней ценой жилья на рынке Республики Бурятия. Согласно данным Бурятстата средняя цена 1 м2 на первичном рынке составляет 38,81 тыс. руб. [7]. Мониторинг средней цены на первичном рынке жилья показал, что фактическая стоимость жилых помещений с учетом отдаленности проектов жилищных застроек Программы от центра города составляет от 28 до 32 тыс. руб. за 1 м2 в черновом варианте, без отделки жилого помещения. Следует отметить, что отдаленность проектов жилищных застроек, а соответственно неразвитая социальная инфраструктура, участвующих в Программе, также влияет на принятие гражданами решения об участии в Программе.

Таким образом, нами определены следующие проблемы реализации Программы в Республике Бурятия: низкая платежеспособность населения; высокая стоимость 1 м2 жилья экономического класса в сравнении со средней ценой жилья на рынке недвижимости Республики Бурятия; отдаленность проектов жилищных застроек, отобранных для участия в Программе. Очевидно, что реализация Программы осуществляется с проблемами, основным показателем низкой результативности которой является количество граждан, заключивших договора участия в долевом строительстве — 1% от числа граждан, состоящих в сводном реестре и изъявивших желание принять участие в Программе.

Для успешной реализации Программы в Республике Бурятия, по мнению автора, требуется принять следующие меры на государственном уровне:

– возможность предоставления социальной выплаты в рамках Программы льготным категориям граждан: ветераны боевых действий; инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов; многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей; граждане, переселившиеся из-за рубежа и получившие гражданство РФ; граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Государственная поддержка граждан, которых можно отнести к социально незащищенным категориям, при этом не являющихся малоимущими гражданами, позволит дать им реальную возможность участия в Программе,

– дифференциация стоимости 1 м2 жилого помещения в зависимости от места расположения жилищной застройки, соответственно, снижение стоимости 1 кв.м. жилых помещений в многоквартирных домах и домах индивидуальной жилищной застройки в отдаленных микрорайонах. Указанная мера позволит гражданам с разным уровнем доходов принять участие в Программе,

– государственная поддержка рынка ипотечного кредитования: снижение реальной процентной ставки по ипотеке, снижение первоначального взноса заемщика, государственная поддержка банков, предоставляющих ипотечный кредит.