Проблемы создания и функционирования локального рынка жилья Краснодарского края

Жилье является одной из жизненно важных потребностей человека, и качество жилья - основным критерием, определяющим для граждан меру эффективности экономической системы и успеха деятельности правительства в этой области.

Продуманная жилищная политика государства является ключевым показателем эффективности его работы. Строительство жилья является одним из важнейших направлений социально-экономического развития страны, важным фактором снижения социального напряжения в обществе.

Проблема жилья в Краснодарском крае остается одной из наиболее острых социальных проблем общества. Создание условий для развития жилищного строительства дает возможность удовлетворять потребность в жилье для всех граждан нашего государства, независимо от социального и имущественного положения.

За последние годы из-за дисбаланса финансовых ресурсов, отсутствие бюджетного финансирования, увеличение стоимости строительных материалов наблюдается сдерживание роста объемов жилищного строительства.

Инвестиционный процесс в жилищном строительстве при отсутствии достаточных источников финансирования, постоянного удорожания стоимости строительства находится в состоянии глубокой рецессии. Суммарный объем инвестиций в российскую недвижимость в 2015 году составил $2,3 млрд, это на 38% меньше, чем в прошлом году. Результат стал антирекордом за последние десять лет, в последний раз инвесторы меньше вкладывали в недвижимость в 2005 году, когда объем инвестиций составлял $0,8 млрд.

Активнее всего в прошедшем году инвесторы уходили с региональных рынков. Если в 2014 году доля Москвы в объеме инвестиционных сделок составляла 78%, то после оттока инвесторов из провинции доля столицы увеличилась до 92%. На объекты в Санкт-Петербурге инвесторы потратили $61 млн против $364 млн годом ранее — в результате доля этого города снизилась с 10% до 4%.

Процесс инфляции, приведший к недоступности кредитных ресурсов (из-за высоких процентных ставок), незаинтересованность банковской системы в предоставлении долгосрочных кредитов для жилищного строительства, а также низкая обеспеченность населения жилой площадью, отсутствие возможности улучшения жилищных условий для малообеспеченных семей, ставит перед государством на данном этапе две основные задачи:

• -    осуществление значительных прямых и косвенных субсидий на строительство жилья для граждан имеющих право на его бесплатное получение, а также для граждан, имеющих право на помощь при его получении (граждане с низкими доходами, работников бюджетной сферы, военнослужащих);

• -    создание рынка жилья, учитывая, систему нового нормативноправового, организационного и экономического обеспечения.

Первоочередной задачей текущего социально-экономического развития является создание доступного рынка жилья путем (а) повышение эффективного спроса населения на жилье в результате успешной реализации программ ипотечного кредитования, а также (б) увеличение объемов жилищного строительства.

Создание прогнозов в жилищном строительстве и на рынке недвижимости в целом, а также спроса населения на жилье, в частности, является хорошим способом ориентировать деятельность строительных организаций и банковского сектора на удовлетворение потребности в улучшении жилищных условий населения.

Прогнозные оценки были подготовлены для следующих четырех сценариев развития:

Рисунок 1 – Прогнозные оценки развития рынка недвижимости Краснодарского края

• 1)    Инертное развитие. Это сценарий развития жилищного строительства на основе текущих и прогнозируемых ограничений (отсутствие инженерной инфраструктуры и строительных материалов, административные барьеры) и ограниченное производство жилищных кредитов для населения.

• 2)    Осуществление всех реформ - реформы, направленные на развитие ипотечного рынка для домашних хозяйств, желающих купить или построить дом и финансирования строительства для девелоперов жилой недвижимости, а также реформы в секторе жилищного строительства. Реформы принесет на

рынке жилищного строительства до максимального уровня с одновременным максимальным развитием жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, предполагая, что все факторы, которые в настоящее время ограничения роста жилищного строительства и ипотечного кредитования будут удалены.

• 3)    Увеличение объемов строительства. На рынке жилищного строительства достигает своего максимума, в то время как рынок розничного кредитования жилья остается ограниченным.

• 4)    Развитие ипотечного рынка. Развитие рынка жилищного строительства остается инертным в то время как на рынке ипотечного кредитования максимально разработана с рынка ипотечных ценных бумаг все еще находится в процессе разработки.

В соответствии с региональными и муниципальными оценками, с текущей ситуацией в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании, темпы роста жилищного строительства составляют 5- 6 процентов в год.

Ипотечное кредитование в современных условиях является наиболее эффективным экономическим инструментом стимулирования спроса на жилье. В этой связи, весьма актуальным представляется выявление форм, позволяющих строить такую модель ипотечного кредитования в регионах, при которой сам кредитный процесс является лишь фундаментом эффективного финансового механизма. В настоящее время регионы начинают использовать для финансирования жилья модели, в большей степени ориентированные на потребности рынка, которые основываются главным образом на финансировании жилищной застройки, обеспечиваемой при привлечении ресурсов рынка капитала.

Широкое внедрение ипотечных схем будет стимулировать повышенный спрос на жилье и будет стимулировать строительный бизнес. Только практика финансирования приобретения жилья из различных источников (например, компенсации стоимости жилья, из которого гражданин съезжает; муниципальные субсидии, личные сбережения; оплата в рассрочку или по ипотеке) позволит для широких слоев население в целом постепенно улучшить свои жилищные условия.