Процесс формирования стратегий инвестиций в недвижимость на примере российского рынка

Автор: Чернов И.А.

Журнал: Экономика и социум @ekonomika-socium

Статья в выпуске: 6-1 (97), 2022 года.

Бесплатный доступ

Недвижимость в качестве актива для инвесторов становится тихой гаванью в условиях нарастающей неопределенности и трансформации глобальных социально-экономических процессов. Ключевой задачей для вкладчика, выбравшего инвестиции в недвижимое имущество, становится грамотное распределение средств по сегментам и типам недвижимости, достижимое путем ретроспективного анализа ценовых показателей. Статья описывает основные этапы при формировании стратегий инвестирования, анализирует динамические ряды цен на недвижимость в 3 сегментах по регионам России и выявляет основные тенденции.

Инвестиции в недвижимость, стратегии инвестиций, рынок недвижимости России, анализ цен на жилую и коммерческую недвижимость

Короткий адрес: https://sciup.org/140298842

IDR: 140298842

Текст научной статьи Процесс формирования стратегий инвестиций в недвижимость на примере российского рынка

Инструменты, обеспечивающие успешное инвестирование в традиционные активы, подобные недвижимости, включают сегментирование рынка по нескольким параметрам, ретроспективный анализ ценового ряда и определение четких временных рамок и целей стратегии. В рамках формирования базы для будущих инвестиционных стратегий в РФ необходимо провести анализ цен, обратив внимание на наиболее свежие данные, а также выявить категории активов, способных максимизировать отдачу от инвестиций. Сегментируем рынок на 3 основные группы по общей площади:

a) 30 м² (жилая) / 60 м2 (коммерческая - торговая) - низкий
b) 80 м² (жилая) / 300 м2 (коммерческая - складская) - средний
c) 150 м² (жилая) / 1000 м2 (коммерческая - производственная) - высокий

А также по региону присутствия на основе рейтинга социальноэкономического положения субъектов РФ, рассчитанного РИА по итогам 2020 года (учтем 2 экстремальные точки и среднее значение) ¹ , выбрав региональные центры каждого субъекта:

1) Москва
2) Хабаровск (Хабаровский край)
3) Биробиджан (Еврейская автономная область)

На примере графиков по г. Москва проанализируем изменение ряда цен на жилую и коммерческую недвижимость в 3-х сегментах с 2017 по 2021 год, включив два дополнительных показателя – среднюю стоимость квадратного метра по трем сегментам и среднее отклонение. Данные метрики позволяют вычислить, какими темпами меняются ценовые показатели в каждом сегменте и регионе в зависимости от внешней среды, а также определить чувствительность отдельных субъектов РФ к рыночным трендам.

Стоимость квадратного метра жилой недвижимости по сегментам, Москва

400 000 ₽

350 000₽

300 000 ₽

250000₽

200 000 ₽

150 000 ₽

100000 ₽

50 000 ₽

0₽

Среднее отклонение, руб.

Средняя стоимость кв. метра, руб.

Рисунок 1 – на основе данных приложения 1

Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости по сегментам, Москва

600 000 ₽

500 000 ₽

400 000 ₽

300 000 ₽

200 000 ₽

100 000 ₽

Среднее отклонение, руб.

Средняя стоимость кв. метра, руб.

Рисунок 2 – на основе данных приложения 1

Проанализировав графики (рис. 1, 2), следует отметить следующие ключевые для формирования стратегия инвестирования тенденции: 1) Обратная зависимость среднего отклонения по сегментам от средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве, что говорит об активном и умеренном росте стоимости малых и средних квартир соответственно, а также об отсутствии изменений в высоком сегменте.

2) Противоположная ситуация наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости, где относительная разница в цене квадратного метра между торговым, производственным и складским помещениями за 4 года увеличилась на 28% на фоне развития e-commerce (электронная торговля, прим. автора) и стремительного роста популярности онлайн-магазинов, арендующих склады для ведения операционной деятельности.
3) Несмотря на идентичные темпы роста стоимости жилой и коммерческой недвижимости на горизонте 4 лет, следует отметить большую уязвимость коммерческого сегмента к локальным кризисным процессам в экономике,

что может негативно сказаться на инвесторах, использующих краткосрочные стратегии.

Относительное изменение стоимости квадратного метра недвижимости, скорректированное на инфляцию. 2017-2021

Рисунок 3 – на основе данных приложения 1

Общей тенденцией в сегменте жилой недвижимости является планомерный рост стоимости квадратного метра в рассматриваемых регионах (рис. 16), при этом схожую динамику можно заметить и в сегменте коммерческой недвижимости, исключая выходящий за рамки 2020 год, в рамках которого цены на коммерческую недвижимость в наиболее экономически-развитом городе из анализируемых подверглись глубокому снижению на фоне серьезного падения деловой активности из-за пандемии. Тем не менее, уже в 2021 году показатель в относительном выражении превысил значение, достигнутое в год, предшествующий кризису.

Заключительным этапом при выборе оптимальной стратегии инвестирования будет определение основных параметров по итогам анализа ряда цен, а именно:

- Горизонт инвестирования. Определение срока инвестирования является неотъемлемой частью стратегии, поскольку позволяет четко спланировать

денежный поток и способствует быстрому оперативному принятию решения о реинвестировании, а также действиях, при наступлении тех или иных рисков.

- Бюджет. Параметр, определяющий объем средств, вкладываемых в той или иной стратегии, позволяет не только ограничить максимальный потенциальный убыток, но и характеризует род недвижимых активов, которые доступны инвестору в зависимости его бюджета.
- Степень риска. Определяется структурой активов и комбинацией используемых методов извлечения дохода, таких как перепродажа, аренда, субаренда и дивиденды от участия в коллективных инвестициях (REIT).

a) Низкая – включает высоко-диверсифицированный портфель наиболее ликвидных активов. Стратегии данного типа подойдут инвесторам, стремящимся защитить свои сбережения от инфляции и рисков банкротств/дефолтов, сопутствующих вложениям в акции, облигации и финансовые деривативы.
b) Средняя – подразумевает использование комбинации низко и высокодоходных активов со умеренным уровнем диверсификации. Нацелена на максимизацию дохода от вложений с приемлемой для инвестора долей риска. Стратегия со средней степенью риска также может применяться в случаях, когда портфель включает другие защитные активы, способные сократить потенциальной убыток при негативном развитии событий.

В заключении, следует отметить, что цели стратегии – заданная доходность на определенном горизонте при приемлемом уровне риска – чаще всего достигаются путем использования продвинутых математических и эконометрических методов, которыми должен овладеть инвестор помимо рыночной экспертизы и понимания макро и микроэкономических процессов.

Приложение 1

Таблица 4 – Динамика цен на жилую и коммерческую недвижимость в

Москве, Хабаровске, Биробиджане

Москва

2017

2018

2019

2020

2021

Сегмент

■НЕКИЙ

средний

высокий

ннхкнй

средний

высокий

низкий

средний

ВЫСОКИЙ

НИЗКИЙ

средний

высокий

низкий

средний

высокий

Жилая

167 34* Р

192 785 Р

35* 828 Р

171 613 ₽

192 212 Р

321 177 Р

190 496 Р

199 638 Р

297 209 Р

215 4*5 Р

217 751 Р

307 735 Р

264 444 Р

260 171 Р

355 026 Р

Среднее отклонение, руб.

78 561 Р

61 895 Р

45 396 Р

45 396 ₽

40 501 Р

41 208 Р

41 208 F

41 208 Р

Средняя стоимость кв. метра, руб.

238 986 Р

23 8 986 Р

22 8 334 Р

228 334 Р

229 114 Р

246 984 Р

293 214 Р

Коммерческая

226 97* Р

399 756 Р

49 657 Р

240 862 Р

404 587 Р

54 *93 Р

286 206 Р

41* 929 Р

101 462 Р

200 *70 Р

290 868 Р

75 336 Р

243 496 Р

515 741 Р

103 563 Р

Среднее отклонение, руб.

117 646 Р

117 648 Р

119 125 Р

1 19 125 Р

119 125 Р

111 158 F

III 158 Р

75 748 Р

152 094 Р

Средняя стоимость кв. метра, руб.

22* 130 Р

226 130 Р

233 381 F

233 381 Р

268 199 Р

188 958 Р

287 600 Р

Прирост год к году, скорректированный на инфляцию, % (жилая)

-3%

-13%

-12%

10%

18%

15%

10%

Прирост год к году, скорректированный на инфляцию, % (коммерческая)

-1%

15%

-1%

81%

-33%

-29%

16%

72%

33%

Хабаровск

2017

2018

2019

2020

2021

Сегмент

низкий

средний

высокий

ннткий

средний

ВЫСОКИЙ

низкий

средний

ВЫСОКИЙ

низкий

средний

высокий

низкий

средний

высокий

Жилая

73 340 Р

64 898 Р

60 789 Р

67 035 Р

63 216 Р

62 430 Р

52 661 Р

50 097 Р

51 600 Р

81 800 Р

80 784 Р

79 169 Р

116 434 Р

121 748 Р

135 078 Р

Среднее отклонение, руб.

4*65 Р

4 665 Р

1 872 Р

904 Р

9О4Р

944 Р

7 105 Р

Средняя стоимость кв. метра, руб.

66 342 Р

64 227 Р

51 453 Р

80 584 Р

124 420 Р

Коммерческая

80 431 Р

54 812 Р

8Э20Р

42 601 Р

31 905 Р

8 125 Р

34 901 Р

30 476 Р

5 323 Р

65 490 Р

21 489 Р

9 893 Р

121 319 Р

38 322 F

10 635 Р

Среднее отклонение, руб.

26 356 Р

26 35* Р

26 356 Р

12 946 Р

12 162 Р

22 133 Р

43 040 Р

Средняя стоимость кв. метра, руб.

47 854 Р

27 544 Р

23 567 Р

32 291 Р

56 759 Р

Прирост год к году, скорректированный на инфляцию, % (жилая)

-11%

-5%

-26%

-25%

-22%

52%

58%

50%

37%

46%

66%

Прирост год к году, скорректированный на инфляцию. % (коммерческая)

-50%

-44%

-5%

-22%

-9%

-39%

85%

-33%

83%

80%

73%

Биробиджан

2017

2018

2019

2020

2021

Сегмент

■НЕКИЙ

средний

высокий

ннхкнй

средний

высокий

низкий

средний

ВЫСОКИЙ

низкий

средний

высокий

■НЕКИЙ

средний

высокий

Жилая

37 490 Р

35 750 Р

36 231 Р

37 981 Р

35 766 Р

35 490 Р

38 420 Р

36 976 Р

37 001 Р

41 322 Р

40 940 Р

41 136 Р

54 671 Р

52 490 Р

52 333 Р

Среднее отклонение, руб.

666Р

666 ₽

666Р

1 046Р

1 О46Р

636 F

636 Р

128 Р

128 F

1 0О4Р

1 004 Р

Средняя стоимость кв. метра, руб.

36 490 Р

36 412 Р

37 466 Р

41 133 Р

53 165 Р

Коммерческая (на основе совершенных сделок)

43 790 Р

40 989 Р

10 745 Р

41 430 Р

36 139 Р

11 731 Р

42 722 Р

41 376 Р

8 714Р

42 375 Р

42 144 Р

9 005 Р

47 521 Р

45 781 Р

11 280 Р

Среднее отклонение, руб.

14 064 Р

12 024 Р

14 816 Р

148I6P

14 8I6P

14 780 Р

15 720 Р

Средняя стоимость кв. метра, руб.

31 841 Р

29 767 Р

30 937 Р

31 175 Р

34 861 Р

34 861 F

34 861 Р

Прирост год к году, скорректированный на инфляцию, % (жилая)

-1%

-2%

-5%

-3%

-1%

27%

23%

22%

Прирост год к году, скорректированный на инфляцию, % (коммерческая)

-8%

-14%

-1%

10%

-30%

-4%

-1%

20%

Инфляции

2^2%

2,52%

4,27%

427%

4,27%

3,05%

3,65%

4,91%

База данных о продаже и аренде жилой н ко миерческо it недамасмааосп! ЦИЛИ, режим доступа : httpi i.'.'vrwwxiaiLru

Список литературы Процесс формирования стратегий инвестиций в недвижимость на примере российского рынка

Абдрахманова Э.Р., Иваненко И.А. Формирование рынка недвижимости в России // Инновации. Наука. Образование. 2021. № 25. С. 851-856.
Байрамов И.Б. Рынок недвижимости в России // Синергия Наук. 2021. № 65. С. 87-97.
Голубко Д.В. Анализ цен на рынке недвижимости // Студенческий форум. 2021. № 2-1 (138). С. 71-73.
Ерочкина Н.В. Тенденции и перспективы развития регионального рынка недвижимости //Экономика и бизнес: теория и практика. 2021. № 4-1 (74). С. 159-162.
Макарова Е.Е., Сыщикова Е.Н., Проскурина З.Б. Современное состояние рынка недвижимости России в условиях цифровой экономики // Наука Красноярья. 2021. Т. 10. № 3. С. 71-86.
Сапунова Т.А. Ценовая политика на рынке недвижимости в России // Экономика и бизнес: теория и практика. 2021. № 5-3 (75). С. 79-81.
Новые тенденции на рынке недвижимости // РБК. URL: https://www.rbc.ru/.
Информационная база данных // Realtymag. URL: https://www.realtymag.ru/.
Агрегатор и база недвижимости // Restate. URL: https://www.restate.ru/.
База данных о продажах жилой и коммерческой недвижимости // ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/.

Статья научная