«Прочь из Москвы!»

Перспективы расширения жилого фонда заммэра связывает с развитием программы реновации кварталов внутри Третьего транспортного кольца (то есть перепрофилирования под жилье существующих промзон, замены морально устаревшего и аварийного жилья) и возведением городов-спутников.

Однако несмотря на это громадье планов, в первые четыре месяца нынешнего года в столице было отмечено 45%-ное падение объемов строительства (к аналогичному периоду прошлого года — данные аналитической

НАИБОЛЕЕ ПЕРЕГРЕТЫ ЦЕНЫ НА ЗАПАДЕ

Изменение цен на новостройки экономкласса* по административным округам Москвы, тыс. руб./кв. м

РАЙОН	ЦЕНА ПО ИТОГАМ МАЯ 2011 Г.	ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕНЫ К МАЮ 2010 Г., %
ВАО	124,7	–9,8
ЮВАО	137,2	21,1
ЮАО	115, 9	–5,6
ЮЗАО	180,2	8,5
ЗАО	136, 6	–30,2

РАЙОН	ЦЕНА ПО ИТОГАМ МАЯ 2011 Г.	ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕНЫ К МАЮ 2010 Г., %
СЗАО	155,9	6,8
САО	166, 5	1,4
СВАО	129,8	–1,9
ЦАО	407,7	–5,4

* Включая панельные дома типовых серий и индивидуальные проекты.

записки Контрольно-счетной палаты Москвы ). А ведь 2010 год был по объемам строительства жилья самым провальным (в сравнении со всеми другими городами РФ — данные Росстата ). И новый столичный мэр в начале весны этого года заявлял о том, что объемы жилищного строительства в городе должны увеличиться по сравнению с предыдущим годом на 20–30%.

Причина такой нестыковки планов и реальности кроется (в отличие от кризисного периода конца 2008–2009 годов) в изменении правил игры на рынке недвижимости и ротации основных игроков, как утверждает в аналитическом материале глава центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко : «К 45%-ному падению объемов строительства привел передел рынка». Лидерам команды прежнего мэра становится все сложнее строить: досталось даже такой гигантской «акуле» столичного стройкомплекса, как СУ-155. Компания не исправила недоделки в купленных городом домах, и в конце мая Сергей Собянин дал распоряжение с ней «разобраться» — а новые лидеры еще не определены.

Руководитель IRN.RU подчеркивает, что до кризиса большая часть жилой недвижимости в Москве строилась по горзаказу. Однако новая муниципальная власть еще не проводила конкурсы на возведение бюджетного жилья. Хотя планы в отношении строительства за счет бюджетных средств уже были озвучены мэром Собяниным в конце мая в ходе заседания правительства Москвы в рамках программы обеспечения москвичей жильем в 2011 году: 634 тыс. кв. м (42 дома) для очередников, коих свыше 120 тыс. семей. Правда, молодые семьи в 2011 году получат только 65 тыс. кв. м — в пять раз меньше, чем планировалось предыдущей горадминистрацией в документе «О третьем этапе программы «Молодой семье — доступное жилье». Да и программу сноса пятиэтажек предполагают корректировать, так как ряд заключенных ранее инвестконтрактов на реконструкцию кварталов пришлось заморозить из-за того, что они вступили в противоречие с новым законодательством, требующим выставлять земельные участки на аукционы (механизм последних так и не был сформирован).

Любопытно, что перестройка в столичном стройкомплексе на покупателях жилья особым образом не отразилась: они желанием приобретать квартиры не горят. Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» : «Объем предложения новостроек по количеству жилых корпусов в 2011 году хоть и сократился, однако прогнозируемого дефицита квартир не случилось».

И судя по предложению президента Дмитрия Медведева на Петербургском международном экономическом форуме расширить границы Москвы, создать «столичный федеральный округ» и перенести значительную часть госучреждений за пределы существующих границ города — особого дефицита жилья не предвидится. Напротив, рынок новостроек имеет, пусть и долгосрочную (по оценкам экспертов, 5–20 лет), перспективу значительного укрупнения.

11 июля мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Подмосковья Борис Громов представили Президенту РФ Дмитрию Медведеву предложения по изменению границ Москвы и Подмосковья. Площадь столицы должна увеличиться со 107 тыс. до 251 тыс. га, или в 2,35 раза. «Расширение

EAST NEWS

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

«ЭКОНОМ» ПОКА В МЕНЬШИНСТВЕ

КАЧЕСТВО САМЫХ ДЕШЕВЫХ НОВОСТРОЕК ЭВОЛЮЦИОНИРУЕТ

РОСТ ЦЕН УСЛОВНЫЙ

Диаграмма 1. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по классам жилья

График. Средняя цена новостроек экономкласса Москвы в 2011 году, тыс. руб./кв. м

Эконом Комфорт Бизнес Элита

Диаграмма 2. Доля домов экономкласса, построенных по индивидуальным проектам, %

113,4

107,6

май январь февраль март апрель

июнь

Источник:

Penny Lane Realty.

границ города произойдет в западном, юго-западном и южном направлениях, главным образом за счет территории, ограниченной Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги», — говорится в совместном пресс-релизе правительств столицы и Подмосковья .

Международный финансовый центр, скорее всего, будет создан за пределами нынешней Москвы на Рублево-Архангельском направлении.

После встречи с Президентом РФ Дмитрием Медведевым мэр столицы сообщил, что принято решение отказаться от развития Москвы по моноцентрическому варианту. «Для этого потребуется изменение генпланов (развития Москвы и Подмосковья), и мы получим еще один центр», — сказал мэр. По его словам, Москва будет развиваться по схеме «полицентрических больших квадратов, что позволит обеспечить более равномерное распределение рабочей силы и решить проблемы экологии столицы». Собянин обратил внимание на то, что сегодня на территории Москвы «строить что-либо уже проблемно… но не строить тоже нельзя, поэтому принятые решения дадут возможность для совершенно другого развития города».

Мэр напомнил, что столица изначально развивалась по моноцентрическому варианту, устремленному к центру. «Что бы ни строилось по периметру Москвы и области, все это сжималось в одном центре», — сказал он, отметив, что сегодня по плотности населения Москва — «один из проблемных городов в мире, опережающий по этим показателям Лондон, Париж и Нью-Йорк почти в два раза».

Как подчеркнул Сергей Собянин , подготовленные предложения по расширению границ города позволят снизить плотность населения в столице почти в два раза: «За счет перемещения большого количества учреждений и рабочих мест Москве будет дышать легче».

Власти Москвы и Подмосковья называют три причины выбора территории, ограниченной Киевским и Варшавским шоссе, для расширения города. Первая — оптимальное месторасположение для выполнения столичных функций Москвы по совокупности градостроительных, транспортных и экологических факторов. Вторая — сравнительно слабая урбанизация этого сектора Московской области, где сейчас проживает 250 тыс. человек, а фонд застройки составляет лишь 12 млн кв. м. Третья причина — исторически на западном и юго-западном направлениях размещаются объекты, способствующие выполнению Москвой функций столицы, в том числе правительственный аэропорт.

(Подробнее о перспективах, связанных с корректировкой границ нашей столицы, см. «Ученый совет», с. 36–42).

А теперь ипотека

Кризисная напряженность на рынке недвижимости постепенно спадает. Антон Скорик, генеральный директор «МОРТОН-Инвест» : «Сегодня кардинально другая ситуация, чем та, что была в 2008–2009 годах. Во-первых, долги застройщиков реструктурированы. Да, многие крупнейшие девелоперские компании были вынуждены частично продать свои объекты и площадки или передать их банкам, однако, в отличие от кризисного периода, на рынке есть спрос на жилье, и компании получают «живые» деньги за свои квартиры. Кроме того, восстанавливается кредитование строительных компаний, банки готовы давать деньги под проекты и одновременно развивают ипотеку, активизируя спрос».

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty : «На рынке новостроек экономкласса быстрыми темпами растут объемы ипотечных сделок. Сегодня при покупке новостроек экономкласса примерно каждая четвертая сделка заключается с помощью ипотечного кредитования. До 80% приходится на сделки с бюджетом до 5 млн руб., около 15% — 5–8 млн руб., и 5% — 8–10 млн руб. Этому способствуют рост объема предложения аккредитованных банками объектов и улучшение условий ипотечного кредитования».

Самые привлекательные для заемщика предложения по ипотечному кредитованию населения сегодня предлагает Сбербанк России: от 8% годовых в рублях. Согласно акции «Возьми за восемь!», действие которой продолжается по 30 сентября, ипотечные кредиты выдаются на восемь лет, заявка на заем рассматривается банком в срок не более чем восемь дней, минимальный первоначальный взнос заемщика — от 50% стоимости объекта. Причем эти условия кредитования распространяются на все жилищные проекты Сбербанка: покупка недвижимости на вторичном рынке или загородного дома, строительство жилья (за исключением спецпрограммы «В десятку», когда первоначальный взнос по ипотечному кредиту начинается от 10%, кредит выдается под 10% годовых в рублях на срок не более 10 лет, — подробности см. в №5).