Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон в свете последних изменений гражданского законодательства

В соответствии со ст. 450 ГК РФ [1] расторжение договора возможно по следующим основаниям: по соглашению сторон, в судебном порядке по требованию одной из сторон и в случае одностороннего отказа от исполнения договора. В настоящей статье особое внимание будет уделено проблеме расторжения зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В связи с этим возникает ряд вопросов: с какого момента договор аренды нежилого помещения, зарегистрированный в установленном законом порядке, считается расторгнутым по соглашению сторон? подлежит ли государственной регистрации соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды нежилого помещения? Но прежде чем перейти к рассмотрению вопроса о расторжении договора аренды нежилого помещения, необходимо определиться с понятием «нежилое помещение».

Несмотря на широкое применение в законодательстве термина «нежилое помещение», до настоящего времени нет его легального определения. В доктрине также отсутствует единый научный подход к определению данного понятия [16]. В соответствии со ст. 1 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10] нежилые помещения отнесены к категории «недвижимое имущество», права на которое подлежат государственной регистрации. Статья 12 данного закона содержит положение о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП), разделы которого располагаются в соответствии с принципом «единого объекта недвижимого имущества», в состав которых включаются «здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества» [10, п. 6 ст. 12]. В состав зданий и сооружений по смыслу абз. 2 п. 6 ст. 12 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включаются «квартиры, помещения и иные объекты». Следовательно, нежилые помещения представляют собой объекты недвижимости, входящие в состав зданий (сооружений). Вместе с тем нежилые помещения не следует отождествлять со зданиями (сооружениями), в которых они находятся, несмотря на то что неразрывно с ними связаны [9].

В п. 2 ст. 609 ГК РФ [2] закреплено правило об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом. Федеральным законом РФ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ [6] ч. 1 ГК РФ дополнена ст. 8.1, в соответствии с п. 1 которой права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ ограничения прав на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Статья 4 «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о необходимости государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в числе которых называется аренда. Кроме того, в законе закреплено положение, согласно которому государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества [10, п. 1 ст. 26]. ГК РФ не содержит специальных норм о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. В связи с этим 1 июня 2000 г. Президиум ВАС РФ проинформировал арбитражные суды о выработанных рекомендациях, согласно которым к таким договорам должны применяться правила о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений [9].

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заклю- ченным с момента такой регистрации [4, с. 88]. Следует отметить, что Федеральным законом «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой ГК РФ» [6] с 1 января 2013 г. было отменено требование о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий. Однако данная новелла еще до ее принятия вызвала существенные опасения со стороны правового сообщества, и Федеральным законом № 21-ФЗ с 4 марта 2013 г. требование о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года, и договоров аренды предприятий было возобновлено [7]. Опасения были связаны с тем, что отсутствие государственной регистрации могло привести к возникновению ситуаций «двойной аренды» или сдачи в долгосрочную аренду имущества, которое будет продано арендодателем до окончания срока аренды, при этом покупатель не будет уведомлен об обременении проданного ему имущества арендой [5].

Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. «Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ» [9].

Что касается расторжения договора аренды по соглашению сторон, то согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В соответствии с ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора аренды здания (сооружения), в том числе договора аренды нежилого помещения, должно быть совершено в письменной форме. С 1 сентября 2013 г. вступило в силу правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированной сделки [8], что стало следствием законодательного закрепления сложившегося в судебной практике единого подхода [12, п. 9]. О государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды закон не содержит каких-либо указаний.

В соответствии с п. 17 Правил ведения ЕГРП [11] при прекращении ограничения (обременения) права, сделки погашается соответствующая запись ЕГРП. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды недвижимого имущества осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРП [3, п. 22]. Вместе с тем при расторжении договора аренды на основании соглашения сторон в ЕГРП делается запись о сделке [там же]. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества регистрируется в ЕГРП как сделка. А согласно ст. 164 ГК РФ правовые последствия сделки, в отношении которой законом предусмотрена государственная регистрация, наступают после ее совершения. Следовательно, можно предположить, что соглашение о расторжении договора вступает в силу не с момента подписания, а с момента его государственной регистрации. Однако в действующем законодательстве РФ не содержится прямого указания на необходимость обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. Недостатки в правовом регулировании данного вопроса приводят к возникновению противоречий на практике, связанных с различным толкованием момента расторжения зарегистрированного договора аренды нежилого помещения, и, как следствие, к принятию противоречивых судебных решений.

Позиция судов по вопросу о моменте расторжения договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, неоднозначна. С одной стороны, суды исходят из того, что договор считается расторгнутым с момента, указанного в соглашении о его расторжении. Сторонники данной позиции исходят из того, что государственная регистрация не является элементом формы договора, а следовательно, требование ст. 452 ГК РФ о том, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, не относится к государственной регистрации, а положение ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о его расторжении [14; 15]. Кроме того, глава 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Согласно другой позиции договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении. Сторонники данной позиции ссылаются на ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, а следовательно, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ любые соглашения к зарегистрированному в установленном порядке договору также подлежат государственной регистрации [13].

На наш взгляд, обе позиции вполне справедливы и обоснованны. Вместе с тем думается, что целесообразнее считать зарегистрированный договор расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении, иначе теряет смысл сам факт государственной регистрации договора.

Таким образом, в законе нет прямого указания на необходимость государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды нежилого помещения. До недавнего времени такого требования не было и в отношении соглашения об изменении договора, подлежащего обязательной государственной регистрации. Однако с 1 сентября 2013 г. вступила в силу новая редакция ст. 164 ГК РФ, в п. 2 которой прямо закреплено правило об обязательной государственной регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной в установленном законом порядке сделки. Думается, что во избежание противоречий судебной практики необходимо на законодательном уровне прямо закрепить правило и об обязательной государственной регис- трации соглашений о расторжении зарегистрированных договоров, в частности, соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года. Также представляется целесообразным законодательно закрепить положение о том, что зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о его расторжении.