Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

М.Е. Мещерякова помощник судьи арбитражного суда Краснодарского края

Одной из положительных черт Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) от 1996 года является подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды по решению суда как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованиям арендодателя содержатся в статье 619 ГК РФ. Такими основаниями являются:

• 1)    пользование арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• 2)    случаи, когда арендатор, пользуясь арендованным имуществом, существенно ухудшает имущество;

• 3)    случаи, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• 4)    случаи, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В настоящей статье автор попытается прокомментировать вопросы, возникающие у судов при рассмотрении споров о расторжении договора аренды в связи с недобросовестным исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. Актуальность этого вопроса обусловлена тем, что, как показывает арбит- ражная практика, среди дел по спорам о расторжении договора аренды значительное место занимают споры о расторжении договора именно по указанному основанию.

Итак, как мы уже отмечали, в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Для того чтобы договор аренды был расторгнут, достаточно наличия двух элементов: факта невнесения арендной платы и невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Между тем на практике часто бывает так, что арендатор вносит арендную плату в порядке, установленном договором, но в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, или регулярно нарушает установленные договором сроки внесения арендной платы.

Являются ли такие нарушения основанием для расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке?

Существует точка зрения, согласно которой в подобных ситуациях предпочтительнее оставлять договоры в силе, так как иначе это противоречит экономической цели государства – обеспечение стабильности гражданского оборота. Сторонники указанной позиции отмечают, что арендатор исполнял свою обязанность по внесению арендной платы, хотя и ненадлежащим образом, и арендодатель может восстановить свои права путем взыскания задолженнос- ти по арендной плате и неустойки за просрочку платежа1.

На наш взгляд, эта точка зрения является не совсем корректной. Действительно, статья 619 ГК РФ не содержит такого основания расторжения договора, как неполное внесение арендной платы, поскольку исходя из смысла данной статьи речь идет именно о неоплате. Если же по представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки осуществлялись, но не в полном объеме, то статья 619 ГК РФ применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. В тоже время в упомянутой статье ГК РФ указываются специальные основания расторжения договора, которые применяются субсидиарно с общими основаниями расторжения договора, предусмотренными статьей 450 ГК РФ. В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Таким образом, если арендодатель, заявляя иск о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, докажет, что такое нарушение договора является существенным, договор подлежит расторжению судом на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Как же определить существенность такого нарушения договора?

Понятие существенного нарушения договора содержится в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На ос- новании сказанного представляется правомерным определять существенность нарушения, исходя из соотношения задолженности арендатора по арендной плате за определенный период в результате ее частичного внесения независимо от ее многократности и системности, и суммы арендной платы, предусмотренной за этот период договором. При этом на законодательном уровне подходы определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы арендатором, не установлены. И судебная практика зачастую рассматривает подобные дела непоследовательно.

Так, по одному из дел2 задолженность товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО) по арендной плате в I и III кварталах 1996 года составляла 36 процентов от суммы арендной платы, предусмотренной на тот период договором. Арбитражный суд отказал арендодателю в расторжении договора. В своем решении он указал, что задолженность по месяцам I квартала покрывается за счет платежей, поступавших в этом, а также во II кварталах. В таком же порядке ликвидирована задолженность и во II квартале, в III же квартале просрочка платежей составляет лишь два месяца, поэтому оснований для расторжения договора нет.

В кассационной жалобе арендодатель указал, что договор подлежит расторжению на основании статьи 450 ГК РФ, поскольку указанное нарушение является существенным.

Однако Федеральный Арбитражный Суд Российской Федерации оставил решение суда без изменения и указал, что ссылка на существенное нарушение условий договора необоснованна, поскольку это обстоя- тельство соответствующими документами не подтверждено.

По другому делу3 арбитражный суд также отказал арендодателю в расторжении договора аренды. Задолженность арендодателя по арендной плате за II–IV кварталы составляла 72 процента от арендной платы, установленной договором на этот период. В решении указывалось, что другие основания для расторжения договора, предусмотренные законом, отсутствуют, а договором аренды – не установлены.

В договоре действительно такие основания не определены. Вопрос же о том, является ли такое нарушение договора существенным, как следует из материалов дела, судом не обсуждался, поэтому ссылка на отсутствие иных оснований расторжения договора представляется необоснованной.

Однако по следующему делу4 исковые требования были удовлетворены на основании статьи 450 ГК РФ в связи с тем, что задолженность ТОО (арендатора) за май – сентябрь 1997 года, составляющая 59 процентов от установленной на этот период арендной платы, была признана судом существенным нарушением условий договора аренды.

Приведенные дела свидетельствуют, что арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности внесения арендной платы, стараются разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики.

В связи с этим представляется необходимой выработка верховными судебными инстанциями Российской Федерации соответствующей позиции по указанному вопросу в обзоре практики или информационном письме.

Следующим, часто встречающимся в практике вопросом, является вопрос о возможности досрочного расторжения договора аренды в случае однократного невнесе-ния арендатором арендной платы в установленные договором сроки. Такое нарушение не является основанием расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, поскольку не обладает признаком «два раза подряд». Думается, что при однократном невнесении арендатором арендной платы арендодатель также может требовать расторжения договора аренды на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, если докажет, что такое нарушение является существенным.

Кроме того, возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного нев-несения арендатором арендной платы в установленный законом срок может быть предусмотрена в договоре. Тогда при совершении указанного нарушения договор аренды также подлежит расторжению судом по основаниям, установленным в договоре.

При этом закрепление в договоре аренды условия о расторжении договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы является не изменением по соглашению сторон части 1 статьи 619 ГК РФ, а установлением сторонами иного основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя, что соответствует требованиям части 2 статьи 619 и пункту 2 статьи 450 ГК РФ.