Разработка и внедрение интеграционной платформы для оценки транспортной доступности новых жилых комплексов

Обеспечение транспортной доступности новых жилых комплексов (ЖК) является одной из важнейших задач для городских властей и застройщиков. Покупатели недвижимости, в числе основных критериев при покупке жилья, обращают внимание на транспортную доступность. Одним из существенных аспектов при выборе жилья для них является время, затрачиваемое на поездки до работы или учёбы. Понятие транспортной доступности охватывает несколько факторов, которые более подробно рассматриваются в данной платформе.

В последние годы рост населения в мегаполисах привёл к увеличению темпов строительства новых ЖК [1]. В связи с быстрым ростом агломераций и увеличением численности населения, проблема транспортной доступности новых ЖК становится все более актуальной. Темпы возведения недвижимости в России могут конкурировать с рядом зарубежных стран. Ввод в действие жилых домов в стране составляет 700 м2 в расчёте на 1000 человек населения. Это свидетельствует о том, что строительная отрасль в России активно развивается и предлагает новые жилые комплексы для удовлетворения растущего спроса на жильё. На рисунке 1 изображён график ввода в действие жилых домов в расчёте на 1000 человек населения в России и в отдельных зарубежных странах в 2022 г. На рисунке 2 приведена динамика застраиваемого жилья в агломерации Санкт-Петербурга за 2024 г.

Проанализировав данные, представленные на рисунках 1 и 2, можно отметить, что наблюдается активный рост возводимой недвижимости как в России в целом, так и в агломерации Санкт-Петербурга в частности. Важно проводить оценку транспортной доступности не только в пределах

EDN QHCGSB городской территории, ограниченной администра- жители которых совершают ежедневную маятни-тивными границами, но и по всей агломерации, ковую миграцию до крупного города с рабочими и иными целями.

Рисунок 1 - График ввода в действие жилых домов в расчёте на 1000 человек населения в России и в отдельных зарубежных странах в 2022 г.

КуЗЬМОЛОВСКИЙ Юкси

Коммунар

Нкэпно

Тельмана Агалатово Первомайское

Гатчина

Внллоти

Всеволожск Ново* Девяткино Сертолово

Л аг олово

Бугры

Кудрово

Новоселье

Мурано пос им Свердлова Саикт Петербург

Рисунок 2 - Динамика застраиваемых ЖК в агломерации Санкт-Петербурга за 2024 г. [1]

Немаловажной задачей улучшения транспортного обслуживания новых ЖК является усиление пространственной связи за счёт близости расположения основных точек приложения (социальных, трудовых, рекреационных и др.) и предоставления качественных транспортных услуг. Эффективное смешанное использование определяется не только пространственно, но также экономически и социально. Необходимо обеспечивать связи новых жилых районов и существующей агломерации, учитывая различные факторы, такие как плотность застройки, наличие общественного транспорта, велосипедных дорожек и других показателей.

Быстрое расширение границ городской агломерации приводит к ряду последствий, например:

• -    увеличение численности населения, способствующее экономическому росту и развитию города, однако создающее в ряде случаев проблемы с доступностью жилья, инфраструктуры и транспортным обслуживанием;

• -    рост городской застройки (расширение границ агломерации приводит к увеличению площади земельного участка, занимаемого городом);

• -    развитие транспортной сети, приводящее к необходимости улучшения транспортной инфраструктуры: строительству новых автомобильных дорог, железнодорожных станций, станций метрополитена, внедрению маршрутов наземного городского пассажирского транспорта (НГПТ), установки остановочных пунктов (ОП) [2] и др.;

• -    изменение облика города, влияющее на культурную и историческую составляющую города;

• -    экономическое развитие агломерации (привлечение инвестиций и создание рабочих мест для населения).

Чтобы уменьшить последствия от быстрого расширения границ городской агломерации можно применить несколько методов при проектировании новых ЖК. Для оценки транспортной доступности можно перечислить несколько основных методов: потенциалов, изохор, показателей транспортной доступности, инверсионных балансов и др. [3]. Оценка представляет собой подсчёт средневзвешенного балла, включающего в себя расчёт каждого из показателей, затем определение целеполагания и границ (минимума и максимума) каждого из показателей и дальнейшее определение весовых коэффициентов. Система весовых коэффициентов имеет важное значение для всех групп населения, поскольку при проектировании ЖК наибольшее значение должно быть уделено транспортной доступности в следующем порядке: общественный транспорт (ОТ), пешеходное движение, велосипедное движение и личный транспорт.

Для упрощения восприятия транспортной доступности, итоговый балл будет переведён в текстовое значение. В рамках интеграционной платформы доступность будет разделена на три уровня: высокий (итоговое значение от 7 до 10); средний (итоговое значение от 4 до 6) и низкий (итоговое значение от 1 до 3).

Доступность транспорта и ЖК для маломобильных групп населения необходимо учитывать не только для ОТ, но и для самого комплекса. Значимость показателей можно регулировать с помощью весовых коэффициентов, определяя перед этим цель и задачи проводимого исследования. Например, при строительстве социального жилья наиболее значимым критерием можно отметить доступность для маломобильных групп населения (МГН), весовой коэффициент у которого будет выше. Кроме того, весовой коэффициент будет различным для комплексов, расположенных в различных частях Российской Федерации.

Весовые коэффициенты в рамках интеграционной платформы ограничены: 0,5 < x^ < 1,5. Наиболее высокое значение коэффициента присвоено показателям загруженности автомобильных дорог в области ЖК до и после ввода в эксплуатацию. Данный показатель имеет высокую значимость, поскольку от заторовой ситуации зависит скорость сообщения ЖК как для личного, так и для общественного транспорта. Наименьший весовой коэффициент был присвоен показателю инфраструктуры для пользователей средствами индивидуальной мобильности (СИМ) и велосипедистов, поскольку число активных велосипедистов и лиц, использующих СИМ в Санкт-Петербурге, составляет около 5%. К тому же, высокая интенсивность движения велосипедистов и СИМ составляет шесть месяцев (с мая по октябрь) в году, что сви- детельствует о неравномерности использования данного вида транспорта.

Методика расчёта показателей включает в себя ввод ограничений на каждый из показателей некоторым интервалом значений, устанавливае- мых в качестве минимально и максимально допустимых. Получившуюся систему показателей, можно представить в виде m-мерного пространства, приведённую в формуле (1).

Г X j <  X _i1 < X j*

■ xl

...

\х^ < Xim < х^

где    Xj (j = 1, т) - рассматриваемый показа тель транспортной доступности; i - номер реше- ния.

Стоит отметить, что исследуемые вели- чины имеют широкий диапазон ограничений и разную размерность, поэтому необходимо выпол- нить нормализацию исходных данных. В случае ограничения показателя интервалом значений ста- нет возможным воспользоваться расчётом по формуле (2).

Xj⁰ — Xj ^Xj = Xf — Xj'

В случае ограничения показателя макси- мальным и минимальным значениями, зависимость принимает вид, приведённая в формулах (3) и (4) соответственно.

^Xj=~^i^;             (3)

1—

^Xj=; *г                 (4)

1 —

При этом на параметр Xj обязательно накладывают ограничения, приведённые в формуле (5).

Xf ^ 0;

{ X/ ^ 0;                   (5)

Xj ^ Xj.

Формулы (1 - 5) использовались для расчёта значений показателей, используемых в интеграционной платформе и представленных в таблице 1. В таблице приведены минимальные и мак- симальные ограничения данного показателя, выведенные на основе статистических данных, их единицы измерения и коэффициенты весомости.

Показатели, представленные под номерами 1, 6, 7, 8, 9 и 14 определяются картографическим способом. Показатели, характеризующие работу пассажирского транспорта (2, 3, 4, 5, 10 и 11) были определены статистическим способом на основании текущей и перспективной ситуации.

Таблица 1 – Показатели транспортной доступности

№	Показатель	мин. огр.	макс огр.	ед. изм.	Коэф-т весомости
1	Расстояние от метрополитена	380	19800	м	1,5
2	Наличие системы скоростных видов транспорта	0	2	шт.	1,2
3	Альтернативные виды НГПТ	1	4	шт.	0,8
4	Количество маршрутов НГПТ, обслуживающих ЖК (в районе 500 м)	1	17	шт.	1,0
5	Интервал движения ОТ по ОП (в среднем)	0,9	30	мин	1,0
6	Расстояние от ОП	142	880	м	1,0
7	Расстояние от центра (вне час-пик)	5	74	мин	1,3
8	Инфраструктура	0	3	шт.	1,1
9	Время подъезда к крупным транспортным магистралям (КАД и ЗСД)	2	25	мин	1,1
10	Загруженность ОТ	0,45	1	чел./м2	1,0
11	Доступность ОТ для МГН	0	5	шт.	1,0
12	Средняя оценка по транспортным заторам (существующая) по ближайшим улицам	0,1	1,53	–	1,3
13	Средняя оценка по транспортным заторам (проектируемая) по ближайшим улицам	0,1	1,55	–	1,3
14	Наличие инфраструктуры для СИМ/велосипедов	0	4	шт.	0,8
15	Количество парковочного пространства	0,3	3,3	машино-мест/кв	1,0
16	Безопасность въездов/выездов с комплекса	0,1	1	–	1,0
17	Загруженность и количество въездов/выездов с комплекса	0,1	1	–	1,0

Загруженность НГПТ (показатель 10) была взята за ноябрь 2024 года, также, как и средняя оценка по транспортным заторам ЖК по ближайшим улицам. Количество машино-мест, проектируемых в ЖК (15), приведено на официальных сайтах застройщиков и на сайте единой информационной системы жилищного строительства [4]. Для показателя загруженности и количества въездов (выездов) с комплекса было применено имитационное моделирование въездов и выездов из ЖК. Для оценки безопасности въездов и выездов ЖК был применён расчёт уровня опасности пересечения и вычисление вероятностного уровня ДТП [5,6]. На рисунке 3 приведены ЖК, на которых был апробирован метод. Результаты полученной оценки транспортной доступности выбранных ЖК в агломерации Санкт-Петербурга были сведены в таблицу 2.

Проанализировав данные из таблицы 2, можно отметить, что полученная дельта составляет 4,23. Наиболее высокий балл был присвоен ЖК Шереметьевский дворец (7,31), поскольку в комплексе представлены такие виды НГПТ, как автобусы и трамваи, суммарный интервал движения в утренний час пик составляет 1,39 мин, а также комплекс расположен рядом с крупными транспортными узлами, т.е. обладает высокой транспортной доступностью [4].

Наименьший показатель транспортной доступности был присвоен ЖК Золотые Купола – 3,08 (низкая транспортная доступность). Комплекс расположен в отдалении от метрополитена (19800 м) и крупных транспортных узлов (19 мин), что тоже соответствует полученной оценке.

Рисунок 3 – Выбранные ЖК для оценки транспортной доступности

Кроме того, была проведена проверка разработанного метода посредством создания «эталонного ЖК», каждый из показателей которого был оценён на высшую оценку (на 10). Итоговый балл ЖК равен 10, что соответствует высокой транспортной доступности комплекса.

Таблица 2 - Оценка транспортной доступности выбранных ЖК в агломерации

Санкт-Петербурга

№	наименование ЖК	место ЖК	балл
1	ЖК Шереметьевский дворец	1	7,31
2	ЖК Солнечный город	18	5,31
3	ЖК Расцветай в Янино	53	3,72
4	ЖК Зеленый квартал	46	3,95
5	ЖК Чистое небо	34	4,69
6	ЖК Юнтолово	44	4,05
7	ЖК Золотые Купола	55	3,08
8	ЖК Цветной город	51	3,79
9	ЖК Id Мурино	52	3,77
10	ЖК Аквилон Zalive	38	4,60
11	ЖК Огни Залива	23	5,15
12	ЖК Лермонтовский, 54	2	6,82
13	ЖК Аэросити-1	54	3,49
14	ЖК Живи в Рыбацком	39	4,35
15	ЖК Город первых	45	3,96
16	ЖК Приневский	43	4,11
17	ЖК Белевский Клаб	29	4,76
18	ЖК NEWПИТЕР	26	4,81
19	ЖК Новое Купчино	30	4,74
20	ЖК Аквилон Leaves	32	4,73
21	ЖК Полис на Московской	33	4,72
22	ЖК Морская миля	20	5,23
23	ЖК Кировский Авенир	7	6,12
24	ЖК Id Парк Победы	5	6,26
25	ЖК Е. Волюция	3	6,39
26	ЖК Витебский парк	21	5,22
27	ЖК ЛСР. Большая Охта	28	4,76
28	ЖК Ленсоветовский	47	3,92
29	ЖК Академик	22	5,17
31	ЖК Glorax Балтийская	12	5,88
32	ЖК Astra Marine	6	6,16
33	ЖК Аквилон Stories	40	4,27
34	ЖК Тихий Город	48	3,88
35	ЖК Малоохтинский проспект, 68	31	4,73
36	ЖК Upoint	42	4,20
37	ЖК Чёрная речка, 41	50	3,80
38	ЖК Б15	27	4,77
39	ЖК Приморский квартал	14	5,75
40	ЖК Северная долина	36	4,68
41	ЖК Панорамный парк Сосновка	35	4,69
42	ЖК Эндфилд	11	5,89
43	ЖК Артлайн	16	5,42
44	ЖК Новоорловский	25	4,99
45	ЖК Familia	9	6,04
46	ЖК Новый Лесснер	49	3,86
47	ЖК Шекспир	24	5,07
48	ЖК маленькая Франция	13	5,86
49	ЖК Цивилизация на Неве	15	5,63
50	ЖК На Софийской	19	5,26
51	ЖК Смольный Парк	37	4,61
52	ЖК Ржевский Парк	41	4,24
53	ЖК Ириновский	17	5,41
54	ЖК Дефанс	10	6,01
55	ЖК Мануфактура	8	6,09
56	ЖК Медиа	4	6,36

Заключение

Разработка и внедрение интеграционной платформы для оценки транспортной доступности новых ЖК является актуальной темой в области развития городской инфраструктуры и транспортной доступности. Платформа позволяет учесть множество факторов, влияющих на транспортную доступность, и предоставить более точную и объективную оценку, обладая при этом определенной гибкостью.

Использование разработанной платформы может помочь городским планировщикам и застройщикам принимать более обоснованные решения при выборе места для строительства ЖК, а также при разработке планов развития городской инфраструктуры. Кроме того, платформа важна и для будущих жителей новых ЖК, поскольку они могут учесть целесообразность покупки жилья, что, свою очередь, может привести к со+зданию более удобных и безопасных жилых районов, повышению качества жизни горожан и снижению транспортных проблем в городах.

Для успешного внедрения интеграционной платформы необходимо провести дополнительные исследования и разработки, чтобы учесть все особенности и потребности различных городов и регионов. Кроме того, важно обеспечить доступ к платформе для всех заинтересованных сторон, включая городских планировщиков, застройщиков, жителей и другие организации.