Развитие малоэтажного жилья и его роль в повышении качества жизни населения

Источник: [3].

Согласно приведенной оценке, 4,5 тыс. человек могут быть комфортно расселены в поселке, состоящем из 1,4 тыс. одноквартирных домов. Средняя обеспеченность жильем составит в таком поселке 31,1 кв.м. общей площади в расчете на одного человека, при этом жители в необходимом объеме будут обеспечены полным набором коммунальных услуг и объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники).

По оценке Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) [4], при использовании современных экономичных индустриальных технологий том числе за счет строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан рассматриваются в качестве основного направления Программы.

По оценке Минрегионразвития, оптимальные параметры одного района малоэтажной застройки могут быть выражены следующими величинами (табл.1).

цифра в 20-22 тыс . руб. за 1 кв. м при постройке индивидуального дома с коммунальными удобствами представляется абсолютно реальной.

Сегодня уже есть регионы, которые могут достичь цифры 20-28 тыс. руб. за 1 кв. м малоэтажного жилья. Однако следует отметить, что из-за высокой стоимости земли и коммуникаций в Московской и Ленинградской областях они пока остаются в рамках минимально 45-50 тысяч руб. за 1 кв. м. В среднем в структуре стоимости жилья 25% составляет себестоимость самого дома, до 15% — стоимость отделки, 30-35% — подведение инженерных коммуникаций к поселку и внутри него и 30% — земля с учетом расходов на переоформление.

В последние годы в новой жилой застройке преобладали малоэтажные жилые дома. Так, согласно данным Росстата, на территории РФ в 2011 г.

доля малоэтажных жилых домов (1-3 этажа) составила 98% от общего числа построенных домов, что по общей площади достигло почти половину всего годового ввода жилья — 48,9% (табл.2).

Таблица 2

Распределение жилых домов по этажности, 2011 г., % к итогу

Количество жилых домов	98,0	0,5	0,4	0,8	0,3
Общая площадь жилых домов	48,9	4,4	8,8	21,8	16,1

Источник: Статистический бюллетень. — М.: Росстат, 2012. — №4 (185). — С. 69.

В то же время соотношение многоэтажного и малоэтажного жилья в существующем жилищном фонде другое. По данным Росстата, доля квартир (жилых единиц), расположенных в односемейных малоэтажных домах или таунхаусах составляет всего 22,6% от общего числа квартир (жилых единиц) в стране. Это значительно меньше, чем в развитых странах Запада, где доля односемейного жилья колеблется от 40% в таких странах, как Германия и Италия до 90% в США и Ирландии. Тем самым резервы для развития малоэтажного жилищного фонда в России более, чем достаточные.

Довольно часто допускается методологическая путаница понятий. Малоэтажное жилье отождествляют с индивидуальными отдельно стоящими домами. Как мы уже отмечали, это могут быть и многоквартирные малоэтажные дома до 3-х этажей.

Другое основание для классификации это жилье, построенное индивидуальными застройщиками за счет собственных или заемных средств (индивидуальное жилищное строительство). Именно этот тип строительства жилья отслеживается Росстатом в официальной статистике.

В последние годы объемы индивидуального жилищного строитель- ства находятся на уровне, значительно более высоком, чем накануне рыночных реформ. Так, в 1991 г. индивидуальными застройщиками было введено всего 5,4 млн. кв. м общей площади, что составило 10,9% от общего ввода жилья. Максимум ввода индивидуального жилья пришелся на 2009 г. 28,5 млн. кв. м, или 47,7% от общего ввода жилья. В 2012 ввод этого жилья составил 28,2 млн. кв. м общей площади, или 43,2 % от общего ввода (табл. 3).

За 2010 г. было введено 25,5 млн. кв. м общей площади индивидуальных жилых домов, за 2011 г. — 26,8 млн. кв. м, за 2012 г. — 28,2 млн. кв.м. В общем вводе жилья в 2010 г. на индивидуальное жилищное строительство приходилось 47,3%, в 2011 г. — 43,0%, в 2012 г. — 43,2%.

В 2011 г. только менее половины всего введенного индивидуального жилья — 12,4 млн. кв. м, или 46,3% было одновременно оборудовано водопроводом, канализацией, отоплением и горячим водоснабжением. Это всего на 4 процентных пункта больше, чем в 2009 г.

Тогда полностью обеспечено коммунальными услугами было 42,3% площади построенных индивидуальных жилых домов (в городах — 53,5%, на селе — 31,4%).

Динамика ввода в действие индивидуальных жилых домов

Таблица 3

Показатель	Год ввода жилья
	1991	2001	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Общая площадь введенных в действие индивидуальных жилых домов, млн. м2	5,4	13,1	17,5	20,0	26,3	27,4	28,5	25,5	26,8	28,2
Удельный вес в общей площади всего введенного жилья, %	10,9	41,2	40,2	39,5	43,0	42,7	47,7	43,7	43,0	43,2

Источник: Статистический бюллетень. — М.: Росстат, 2012. — №4 (185). — С. 65.

В 2011 г. 12% вновь введенных индивидуальных жилых домов не было оборудовано ни одним из видов коммунального обслуживания (в 2009 г. — 14,7%). Приведенные данные показывают, что за время реализации Программы обеспеченность коммунальными услугами вновь построенного индивидуального жилья практически не выросла, то есть программа государственной поддержки обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой при строительстве малоэтажного жилья пока пробуксовывает.

Процесс индивидуального жилищного строительства во многом развивается стихийно, главным образом там, где традиционно высокую ценность представляет расселение семей в собственных домах с возможностью ведения личного подсобного хозяйства.

Это подтверждает дифференциация доли индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья по различным Федеральным округам и субъектам Российской Федерации (табл. 4).

Таблица 4

Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств в общем вводе жилья, по Федеральным округам РФ, 2011 г., %*

Федеральные округа	2010 г.	2011 г.	Справочно:1990
Российская Федерация	43,7	43,0	9,7
Северо-Кавказский	64,б	62,2	53,8
Южный	59,8	59,0	25,1
Приволжский	54,5	53,1	9,7
Центральный	39,0	38,9	5,4
Сибирский	35,1	36,7	5,0
Уральский	38,4	33,9	2,6
Дальневосточный	30,1	31,0	5,5
Северо-Западный	21,7	22,5	2,9

*Ранжировано по мере убывания доли индивидуального жилья в 2011 г.

Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012: Стат. сб. / Росстат.

М., 2012. С. 634-63 5.

В Северо-Кавказском, Южном, отчасти Приволжском федеральных округах строительство частных жилых домов в течение ряда лет является определяющим в развитии жилищного строительства в целом. Так, в 2010-2011 гг. максимальная доля ввода индивидуального жилья пришлась на Северо-Кавказский, Южный и Приволжский федеральные округа. Во всех остальных федеральных округах доля ввода индивидуального жилья была ниже среднего по РФ уровня. Минимальная доля жилья населением вводилась в СевероЗападном федеральном округе (22,5%).

Интересно, что подобное распределение было характерно и до начала рыночных реформ, когда доля вводимого населением индивидуального строительства в общем вводе жилья была несопоставимо ниже. В 1990 г. в среднем по РФ она составляла всего 9,7%. В Северо-Кавказском ФО тогда доля индивидуально жилья составила 53,8%, в Южном ФО — 25,1% (рост более, чем в 2 раза), в Приволжском — 9,7% (рост более, чем в 5 раз). Во всех остальных федеральных округах доля ввода индивидуального жилья также была ниже среднего по РФ уровня. Минимум при этом приходился на Уральский ФО (2,6%) и Северо-Западный ФО (2,9%). В 2011 г. в первую десятку регионов-лидеров с наиболее высокой долей введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в общей площади ввода жилья вошли: Республика Ингушетия (89,9%), Кабардино-Балкарская Республика (86,8%), Республики Дагестан (84,3%), Тыва (83,6%), Белгородская область (83,7%), Карачаево-Черкесская Республика и Республика Алтай (по 83,2%), Чеченская Республика (77,9%), Астраханская область (75,9%), Республика Башкортостан (73,3%).

Таким образом, среди десятки лидеров пять регионов представляли Северо-Кавказский ФО, один — Южный, два — Сибирский и один — Центральный ФО (табл. 5).

В десятку регионов-аутсайдеров с долей ввода индивидуальных жилых домов менее 23% вошли: Красноярский край (22,8%), Калининградская область (23,1%), Мурманская область (20,6%), Хабаровский край (19,9%), Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа (19,5 и 18,1%), Санкт-Петербург (3,5%), Камчатский край (2,8%), Москва (1,4%). Чукотский автономный округ (не строилось).

Здесь три региона представили субъекты Федерации из СевероЗападного ФО, три — из Дальневосточного, два — из Уральского, по одному из Сибирского и Центрального федеральных округов.

Строительство дома по индивидуальному проекту дает возможность возвести именно такое жилье, которое будет оптимально отвечать нуждам каждой конкретной семьи. Современные технологии позволяют возводить малоэтажные здания из самых различных материалов.

Одним из самых популярных материалов, традиционно применяемых в малоэтажном строительстве, остается дерево. Дерево — это прекрасный, экологически чистый природный строительный материал. Строительство деревянных домов сегодня может вестись круглый год, а благодаря эстетичному виду древесины как строительного материала, деревянные дома нуждаются в минимальной отделке.

Высоким спросом пользуются кирпичные дома. Они отличаются прочностью и долговечностью, внешний вид кирпичного дома говорит о преуспевании его владельца.

Таблица 5

Группировка регионов по удельному весу жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, в общем вводе жилья, 2011 г., %*

Регионы России, вошедшие в группу	Удельный вес жилья, построенного населением, %	Число регионов, вошедших в группу	Статус регионов, вошедших в группу
Среднее по России	43,0
Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Дагестан, Белгородская область, Республика Тыва, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Алтай, Чеченская Республика, Астраханская область, Республика Башкортостан	Более 70	10	Лидеры
Республика Адыгея, Республика Бурятия, Ростовская область, Чувашская Республика, Республика Марий Эл, Тамбовская, Тульская, Оренбургская, Нижегородская, Ульяновская, Липецкая, Курганская области	От 60 до 70	12	Относительно опережающие
Владимирская область, Удмуртская Республика Волгоградская область, Республика Саха (Якутия), Тверская область, Омская область, Краснодарский край, Новгородская область, Республика Калмыкия, Пензенская область, Калужская область, Костромская область, Ивановская область, Архангельская область, Кемеровская область, Ленинградская область, Алтайский край, Саратовская область, Смоленская область	От 43 до 60	19	Середняки
Республика Хакасия, Орловская область, Республика Татарстан, Магаданская область, Воронежская область, Ярославская область, Свердловская область, Вологодская область, Забайкальский край, Республика Коми, Ставропольский край, Пермский край, Самарская область, Республика Карелия, Московская область, Республика Северная, Брянская область	От 33 до 43	17
Рязанская область, Приморский край, Республика Мордовия, Псковская область, Челябинская область, Тюменская область, Кировская область, Иркутская область, Сахалинская, область, Амурская область, Новосибирская область, Еврейская автономная область, Томская область, Курская область, Ненецкий АО	От 23 до 33	15	Относительно отстающие
Красноярский край, Калининградская, Мурманская область, Хабаровский край, ЯмалоНенецкий АО, Ханты-Мансийский АО, г. Санкт-Петербург, Камчатский край, г. Москва, Чукотский АО	Менее 22	10	Аутсайдеры

* Субъекты РФ расположены в порядке убывания жилья, построенного населением за счет собственных и заемных средств, в общем вводе жилья.

Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012: Стат. сб. / Росстат.

—

Малоэтажные дома из панельных конструкции изготавливаются на заводах и собираются на месте, после чего производятся теплоизоляционные (иногда панели утепляют уже на заводе) работы, также отделочные работы на фасаде и внутри строения.

Монолитные малоэтажные дома имеют ряд преимуществ перед другими строительными технологиями. Они обладают прекрасной теплоизоляцией (экономия на отоплении 3040%) и звукоизоляцией, значительно экономит материальные затраты, поскольку потолки и стены в монолитных постройках не требуют проведения дополнительных отделочных работ. Монолитные дома в 1,6 раза дешевле домов их кирпича. Железобетонные конструкции обладают высокой конструктивной прочностью (срок службы до 150 лет).

Наиболее популярной технологией в настоящее время является каркасное малоэтажное строительство, так как позволяет строить дома бы-строи недорого.

Дома, построенные по этой технологии, составляют более 85 % современных малоэтажных домов в Европе и Северной Америке. Малоэтажное строительство по данной технологии позволяет возводить дома быстро (строительство можно вести даже зимой), оно функционально и экономически очень привлекательно, при этом достигается лучшее соотношение «цена-качество». Домостроительные комбинаты могут быть достаточно эффективно переориентированы на выпуск соответствующих модулей. При этом конструкционные материалы могут быть самыми разными: от традиционных (для существующих домостроительных комбинатов) блочных модулей до классических кирпича и древесины.

Следует различать массовое малоэтажное домостроение и загородную коттеджную застройку коммерческого характера. В зоне влияния крупнейших городов России ведется интенсивное загородное малоэтажное строительство. При этом следует подчеркнуть, что жители этих городов пока, как правило, не очень стремятся окончательно покидать свои городские квартиры и рассматривают малоэтажное жилье в пригороде, прежде всего, в качестве второго жилища для сезонного проживания.

Так, при проведении Национальным агентством финансовых исследований в 2010 г. уличного опроса в Ростове-на-Дону было выявлено, что предпочтения респондентов, планирующих в ближайшие два года покупку либо строительство жилья (квартиры, дома), преимущественно склоняются в пользу квартир в многоэтажных многоквартирных домах (64% респондентов). Различные виды индивидуального жилья суммарно предпочли 31% респондентов, собирающихся улучшать жилищные условия: преимущественно это индивидуальные дома (28%), коттеджи назвали всего 2%, таунхаусы — менее 1%. Квартиры в малоэтажных домах также не пользовались должным спросом (их выбрали лишь 4% участников опроса).

Повторный целевой вопрос о желании все-таки поселиться в малоэтажном жилье, заданный тем респондентам, которые сначала выбрали квартиры в многоэтажных многоквартирных домах, в целом подтвердил их первоначальный выбор. Две трети из них (66%) ответили, что ничего другого приобретать не будут. Индивидуальный дом, тем не менее, выбрали 12%, коттедж — 5%, часть дома в дуплексе — 1%, квартиру в таунхаусе — 1% и квартиру в малоэтажном доме — 2%, затруднились ответить 12%. Все этого подтверждает тезис о невысокой популярности малоэтажного жилья среди жителей крупного города. Впрочем, случайный опрос пешеходов на улицах города не мог в полной мере выйти на целевую аудиторию — потенциальных покупателей малоэтажной недвижимости, для этого необходимо проведение более специализированных опросов.

Каковы, на наш взгляд, возможные причины не столь высокой популярности малоэтажного жилья для жителей крупных городов? К ним относятся и возможная потеря регистрации в городе с одновременной потерей статуса жителя города — столицы региона, и боязнь больших материальных и физических затрат, сопряженных с жизнью в пригороде, увеличение времени и финансовых затрат на поездки на работу и обрат- но (т.к. подавляющее большинство работает в городе), и необходимость использования личного транспорта, и проблемы с социальной инфраструктурой (прежде всего, поликлиниками, больницами, детскими садами, школами, учреждениями культуры) и.т.д.

Для семей со средним уровнем достатка эти проблемы действительно становятся слишком труднопреодолимыми, чтобы выбрать загородное жилье со всеми его преимуществами (более просторное жилье, участок земли, хорошая экология).

В этом случае здесь, как нигде, необходимы синхронные усилия власти и бизнеса, так называемое государственно-частное партнерство, которое дает возможность возводить объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры, что ведет к тому же к снижению цен на малоэтажные объекты за счет удешевления инфраструктурно подготовленных земельных участков.