Развитие методических подходов к оценке рисков на рынке недвижимости

Автор: Хабибуллин А.Р.

Журнал: Экономика и бизнес: теория и практика @economyandbusiness

Статья в выпуске: 12-3 (118), 2024 года.

Бесплатный доступ

В статье предложена методика оценки рисков на рынке недвижимости. Обоснована необходимость расширения состава показателей состояния рынка недвижимости, использование которых позволяет инвесторам получить объективную информацию о его состоянии. Сделан вывод о том, что диверсификация инвестиционного портфеля позволяет снизить уровень рисков инвесторов. Определен состав факторов, оказывающих влияние на уровень рисков и их динамику, а также представлен двухэтапный алгоритм расчета индекса рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, волатильность рынка, инвестиционные риски, методика оценки рисков, индекс рынка недвижимости

Короткий адрес: https://sciup.org/170208104

IDR: 170208104   |   DOI: 10.24412/2411-0450-2024-12-3-118-120

Текст научной статьи Развитие методических подходов к оценке рисков на рынке недвижимости

Рынок недвижимости характеризуется высоким уровнем неопределенности, что определяет трудности, с которыми инвесторы сталкивается с рисками, связанных с ними, а также сложности измерения эффективности вложений. Подобные трудности обусловлены низким коэффициентом оборачиваемости объектов недвижимости, отсутствием прозрачности транзакций, неоднородностью недвижимости и связанностью ее объектов с земельным участком, а также традициями конфиденциальности в этом бизнесе. Однако это не является препятствием для инвестиций при условии проведения последовательной политики диверсификации в рамках общего управления инвестиционным портфелем.

Рынки недвижимости часто подвержены существенным колебаниям цен, измерение диапазона которых затруднено отсутствием достаточных временных рядов, которые отражают их динамику на протяжении длительного промежутка времени и позволяют рассчитывать традиционные индексы. Один из результативных подходов к расчету индексов заключается в использовании методики, основанной на учете наблюдаемых цен сделок. Подобные индексы могут иметь практическое значение для использования в качестве «эталона» или для измерения риска колебания цен.

Анализ методики оценки риска с использованием многофакторной модели рынка коммерческой недвижимости, показывают, что на поведение инвесторов могут существенно влиять скрытые факторы. Выявление факторов риска в сфере недвижимости позволяет институциональному инвестору оценить свое положение и при необходимости использовать инструменты страхования. Проведение оценки риска необходимо при решении вопроса о заключении договора ипотечного кредитования. Кроме того, разработка эффективного подхода к оценке риска в сфере недвижимости является предпосылкой для выбора производных финансовых инструментов.

Финансовый индекс состоит из общего и частного элементов. Для изолированного актива риск инвестора складывается из рисков, соответствующих этим элементам. Для того, чтобы снизить частный риск, инвестор объединяет несколько активов. В этой связи диверсификация портфеля позволяет ограничить риск только общим риском. В свою очередь, следование портфельному подходу позволяет определить исходный индекс, измеряющий систематическую долю риска.

Для того, чтобы выделить факторы риска недвижимости, необходимо учитывать темпы роста цен на недвижимость во взаимосвязи с темпами роста экономических или финансовых переменных. Для оценки темпов роста цен на недвижимость следует проанализировать повторные транзакции на рынке недвижимости, а также рассчитать темпы роста экономических или финансовых переменных за соответствующие периоды. Это позволит для каждого наблюдения, касающегося двух сделок в отношении одного и того же объекта недвижимости, определить направления изменений и темпы роста. Использование линейной регрессии позволяет выявить факторы, обеспечивающие динамику цен. Объясняющие переменные в разработанной модели выделяются как общие факторы. Факторный индекс определяется с учетом весов предикторов, рассчитанных с использованием регрессионного анализа временным рядов объясняющих переменных.

Одним из преимуществ предлагаемого метода является то, что полученный индекс представляет собой синтез показателей динамики фундаментальных рыночных факторов. Тем самым, любое отклонение синтетического факторного индекса от показателя, полученного методом повторных продаж, может быть интерпретировано как свидетельство кризиса или финансового пузыря. Этот подход представляет собой альтернативу сквозной методологии, традиционно используемой для анализа рисков на рынке недвижимости.

Используемые Российской Федерации «индексы рынка недвижимости рассчитываются публично-правовой компанией «Роска-дастр» … по каждому субъекту Российской Федерации отдельно для каждого вида объектов недвижимости, каждой категории земель, каждого назначения зданий и помещений» [1]. При этом порядок расчета закреплен Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0281 [2]. Индексы цен на рынке жилья отражены в Единой межведомственной информационностатистическая системе [3]. Данный индекс определяется с учетом неоднородной жилой недвижимости. Это означает, что он учитывает волатильность на рыке, на которую влияют многие риски, в том числе специфические. Для инвестора это означает, что волатильность может быть завышена по сравнению с риском портфеля, который, как предполагается, достаточно диверсифицирован, чтобы исключить конкретные риски. При этом индекс потребительских цен основан на базе данных, которая содержит активы в виде жилищных активов. Он основан не на ценах сделок, а на рыночной оценке, осуществляемой экспертами или независимыми органами.

Индексы, рассчитываемые при помощи данной методики, демонстрируют определен- ную инерцию, которая обусловлена тем, что оценщики, периодически оценивающие недвижимость, склонны пересматривать свои оценки. Кроме того, периоды времени между датой предоставления информации о сделке и обработкой этой информации могут быть длительными, что приводит к некоторому смещению на уровне индекса. Это смещение является возрастающей функцией периодичности индекса рынка недвижимости, который рассчитывается по состоянию на 1 января, т.е. является ежегодным. Указанные причины оказывают существенное влияние на результаты при попытке измерить риск в сфере недвижимости, поскольку могут привести к недооценке волатильности. Несмотря использование методов, позволяющих преодолеть инерцию, невозможно отделить общий элемент риска от конкретной части.

Для того, чтобы удовлетворить потребности инвесторов и выявить общий элемент ценового риска, целесообразно рассчитывать темпы роста цен на недвижимость с использованием восьми экономических и финансовых переменных, которые выбираются на основании двух критериев. Первый критерий заключается в возможности интерпретации их экономического смысла и в наличии связи с рынками недвижимости. Второй критерий предполагает доступность информации о динамике конъюнктуры рынка за длительный период времени. Указанные показатели включают: индекс Московской биржи, индекс потребительских цен, индекс арендной платы в жилом секторе, ставка по облигациям федерального займа, среднемесячная ставка денежного рынка, демографический индекс, уровень безработицы, индекс валовых сбережений домашних хозяйств. Совокупные темпы роста этих переменных необходимо преобразовать в полугодовые темпы роста.

Таким образом, для оценки рисков на рынке жилой недвижимости предложен индекс факторной цены, который рассчитывается с учетом темпов роста капитала, рассчитанных по повторным операциям продаж, и с использованием регрессионного анализа динамики каждой выделенной экономической или финансовой переменной. На первом этапе расчетов рассчитываются темпы роста для каждой переменной в логарифмической форме, при этом используются временные ряды цен ре- альных сделок. Объясняющими переменными модели выступают показатели общих рисков. Затем формируется индекс недвижимости как комбинация других факторов, с использованием данных об их весах, полученных в результате применения формулы линейной регрессии. На основе временных рядов может быть построен индекс, который учитывает общие риски. Преимуществом предложенного подхода выступает учет факторов рисков, к числу недостатков относится то, что данный индекс не является полностью функциональным с точки зрения инвестора. Это объясня- ется тем, что индекс не учитывает динамику конкретного риска, поскольку в соответствии с классической финансовой теорией считается, что он может быть диверсифицирован. В действительности, на фрагментированном рынке недвижимости диверсификация не всегда достижима. Кроме того, требует уточнения состав предикторов. Несмотря на указанные ограничения, использование предложенной методики позволяет получать необходимую информацию о рисках на рынке недвижимости и их динамике.

Список литературы Развитие методических подходов к оценке рисков на рынке недвижимости

  • Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 448-ФЗ "О публично-правовой компании "Роскадастр". - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_363839/(дата обращения: 30.12.2024).
  • Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0281 (ред. от 20.04.2023) "Об утверждении Порядка расчета и размещения индексов рынка недвижимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 01.10.2020 N 60171)". - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_363839/(дата обращения: 30.12.2024).
  • Индексы цен на рынке жилья. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/storage/ mediabank/bd1905005(1).html (дата обращения: 30.12.2024).
Статья научная