Развитие методики оценки доступности жилья для населения

Проблема обеспечения доступности качественного и комфортного жилья для населения России становится все более актуальной. Вместе с тем в научных публикациях последнего времени вновь обсуждаются разнообразные подходы к оценке доступности жилья (см., например, [1–5, 7, 12]). На наш взгляд, это свидетельствует о недостаточной удовлетворенности специалистов методикой расчета коэффициента доступности жилья, восходящей к стандартной методи- ке Организации Объединенных Наций по развитию городов (ХАБИТАТ ООН), разработанной в 1947 году.

Некоторые особенности стандартной методики ХАБИТАТ ООН

Согласно стандартной методике оценка доступности жилья проводится с помощью коэффициента доступности К _д . Этот коэффициент используется для межстрановых сопоставлений уровня жизни населения

Таблица 1

Классификация рынков жилья по критерию доступности ¹

Категория рынка Значение К д Жилье доступно (affordable) до 3 лет Жилье не очень доступно (moderately unaffordable) от 3 до 4 лет Приобретение жилья серьезно осложнено (seriously unaffordable) от 4 до 5 лет Приобретение жилья существенно осложнено (severely unaffordable) более 5 лет и рассчитывается как отношение средней (медианной) цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу среднего (медианного) домохозяйства и показывает число лет, в течение которых семья может нако- пить из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры.

Существует общепринятая классификация рынков с точки зрения доступности жилья (табл. 1).

Под типовой квартирой понимается квартира (unit), общая площадь которой равна значению средней для конкретной страны обеспеченности населения жильем (в восточноевропейских странах – 30 квадратных метров на человека, в западноевропейских – 40, в США – 70), умноженному на средний размер домохозяйства (рис. 1).

Таким образом, согласно стандартной методике коэффициент доступности жилья для населения К _д рассчитывается в зависимости от четырех переменных, выраженных средними (медианными) для конкретной страны значениями:

• •    цена одного квадратного метра жилой площади;

  

  Рис. 1. Средний размер жилья в России

  
  

  и странах Европейского союза [22]

  
  

• •    размер (общей площади) квартиры согласно принятому в стране уровню обеспеченности населения жильем;

• •    годовой душевой доход;

• •    размер (число членов) домохозяйства.

Отличие стандартной методика (международной) от ее базовой модификации, используемой в России

С самого начала рыночных преобразований в России американские и отечественные ученые проводили исследования с целью оценки доступности жилья для населения Российской Федерации. В частности, в работе вашингтонского Института экономики города [6] предложено исполь- зовать в качестве типовой квартиру размером 54 квадратных метра, что соответствовало не норме обеспеченности населения жильем (в то время 14–15 квадратных метров на человека), а социальной норме предоставления субсидий на приобретение жилья (по 18 квадратных метров на человека) семье из трех человек (согласно положению Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 10 декабря 1993 года № 1278 [20]).

Именно эти переменные в дальнейшем были заложены в методику (назовем ее «базовой»), которая используется Министерством регионального развития Российской Федерации и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации при формировании Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года, целевых показателей государственных программ «Жилище», «Доступное жилье – гражданам России» и в других официальных документах. Эти же переменные повсеместно используются в научных исследования и публикациях (см., например, [7, 8, 11 и 12]).

Стандартная методика (международная) и ее базовая модификация, используемая в России, широко применяются для оценки доступности жилья в регионах и городах (см. [8, 9, 11 и 13]), а также в административных округах города Москвы (см. [12]). Такая территориальная дифференциа- ция Кд вполне объяснима, учитывая существенные различия в доходах населения и ценах на жилье между городами и регионами. К сожалению, в отличие от зарубежных исследований, в которых варьируются медианный доход домохозяйства, то есть душевой доход и размер домохозяйства, и полная цена квартиры, то есть удельная цена и размер квартиры (см. рис. 2), в большинстве отечественных работ, за исключением работы [16], из четырех переменных варьируются лишь средний душевой доход и средняя удельная цена, а размер квартиры и размер домохозяйства оставляются на уровне, заданном в базовой методике – 54 квадратных метра и 3 человека.

Рис. 2. Коэффициент доступности жилья в городах США в 2006 году [9, 23]

Дальнейшая эволюция методики расчета Кд

В 2000 году в работе Фонда «Институт экономики города» [8] предложена модификация базовой методики, в которой учтена стоимость годовых текущих расходов на все потребности семьи в виде ее годового прожиточного минимума:

К_д(У,1,ПМА = —V  = S^P-,       (1)

д (       ) I - ПМ I - ПМ где V – средняя стоимость квартиры;

S – площадь квартиры, кв. м;

P – средняя удельная цена квартиры, р./кв. м;

I – годовой доход семьи;

ПМ – годовой прожиточный минимум семьи.

Однако приведенная формула неприменима в случае полного отсутствия накоплений у граждан, когда годовой доход меньше или равен минимальным потребительским расходам. В связи с этим в 2006 году в работе [13] была предложена модификация этой формулы в виде, показывающем, что при невыполнении условия «доходы больше расходов» величина К _д теряет смысл.

В связи с этим в 2006 году в работе [13] в это выражение было введено следующее ограничение: выражение справедливо, когда доходы граждан всегда больше расходов, причем в случае приближения I к ПМ К _д стремится в бесконечность и приобретение жилья никогда не будет реализовано:

SxP

К д <  ^VJ,^nM *⁼ т-пм               (2)

при условии I >  ПМ , иначе К _д = ∞ .

В этой же работе рассмотрена возможность учета стоимости имеющейся квартиры при улучшении жилищных условий (альтернативные сделки), тогда в числителе формулы (2) величина S становится по смыслу равной разности площадей приобретаемой и имеющейся квартир:

S = ( S_н – S_и ) P ,                            (3)

где S_н – площадь новой (приобретаемой) квартиры, кв. м;

S_и – площадь имеющегося жилья, кв. м (принято допущение о равенстве удельной стоимости приобретаемого и имеющегося жилья).

Следующим шагом по развитию методики расчета Кд стал предложенный в работе [13] и реализованный в работе [16] переход от использования средних по территории доходов и средних по рынку удельных цен к дифференцированным по доходности группам населения (децильным, квинтильным и любым другим, доступным в статистике) и к дифференци- рованным по классу качества размерам квартир и средним удельным ценам. Такой подход опирается на определение понятия «доступное жилье», сформулированное в работе [13]: «доступное жилье – это жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и (или) государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья».

Известно, что в экономической теории установлена закономерность изменения структуры расходов домохозяйств при возрастании их дохода, известная как закон Энгеля: по мере роста дохода каждое домохозяйство начинает тратить на потребление меньшую долю доходов, и большую долю сберегать. В связи с этим необходимо формулы (2) и (3) применять не только для расчета среднего коэффициента доступности жилья в стране, но и дифференцированно по доходу для различных регионов и групп населения (рис. 3).

Необходимо отметить, что в работе [16] дифференциация населения по доходам осуществлена путем экспертного формирования диапазона доходов, соответствующего «классам населения» – малообеспеченный, средний, высокообеспеченный, элита (рис. 4).

В дальнейшем в ряде работ (например, [7 и 12]) доходы населения дифференцируются не на основе экспертной оценки, а исходя из статистических данных Федеральной службы государственной статистики (далее – Росстат) о децильных или иных доходных группах. В настоящей статье переход к дифференциации по статистическим данным рассматривается как одно из направлений совершенствования методики расчета К _д .

Рис. 3. Коэффициент доступности жилья различных классов качества для разных групп (классов) населения по уровню доходов в Москве в 2007 году (в скобках – доля группы населения от общей численности населения города) [15, 16]

Рис. 4. Распределение среднедушевых доходов в Москве в 2007 году [19]

Оценка доступности жилья по двум показателям

В 2000 году в работе Фонда «Институт экономики города» [8] при оценке доступности жилья наряду с Кд было предложено использовать второй показатель – доля на- селения, которой жилье доступно с учетом возможности получения ипотечного кредита (индекс возможности приобретения жилья с кредитом HАI – Housing affordability index).

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохо- наиболее полно учитывает все факторы, зяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100 процентов означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие доходам, необходимым для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс возможности приобретения жилья с кредитом HАI меньше 100 процентов, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру:

HAI =

I

V - A ’

где А – величина ипотечного кредита.

В работе [13] показано, что переход от расчета коэффициента доступности к другому индикатору – доля накоплений (с учетом кредита) в стоимости квартиры – исключает возможность оценки влияния кредита на коэффициент доступности жилья, то есть исключает возможность расчета первого (стандартного) показателя К _д . Кроме того, в приведенной формуле учитывается только одна составляющая кредита – размер ссуды, но не учитывается необходимость обслуживания кредита (размер годовых выплат по кредиту). Тем не менее учет ипотечной поддержки при оценке доступности жилья для населения является важным методическим достижением и должен быть сохранен.

В связи с тем, что объем настоящей статьи ограничен, влияние ипотечной поддержки на доступность жилья рассматриваться не будет. Но идея включения при оценке доступности жилья второго показателя – доля населения, которой жилье доступно – представляется целесообразной и используется в настоящей работе.

Таким образом, модель оценки доступности жилья для населения, предложенная в работе [13] и реализованная в работе [16], формирующие коэффициент доступности. Однако порядок расчета второго показателя – доля населения, которой жилье доступно (как без ипотеки, так и с ипотечной поддержкой) – в этих работах не приведен, и его разработка является одной из задач настоящей статьи.

Одновременно должен быть уточнен порядок формирования классов качества жилья, влияющий на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 году Единой методики классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству) [17].

Среднеарифметические показатели против медианных

В базовой методике расчет коэффициента доступности жилья ведется не для медианных, а для среднеарифметических значений душевого дохода и цены одного квадратного метра жилой площади. Этот аспект вызвал возражения в некоторых научных работах (см., например, [1 и 2]) в связи с тем, что расчет по среднеарифметическим, а не медианным доходам, по мнению авторов, существенно (до 70 процентов) завышает оценку доступности жилья для населения. В связи с этим необходимо разобраться с реальным положением дел.

Известно, что распределение доходов населения асимметрично и медианные доходы всегда ниже среднеарифметических (рис. 5).

Исходя из данных, представленных на рисунке 5, можно заключить, что медианный доход в Москве в 2012 году составлял около 28 тысяч рублей. При этом средний арифметический доход был равен 48,6 тысячи рублей, то есть превышал медианный на 74 процента.

Вместе с тем распределение удельной цены квартир также асимметрично (рис. 6).

Данные, представленные на рисунке 6, свидетельствуют о том, что в 2012 году ме-

Рис. 5. Распределение среднемесячных душевых доходов в Москве в 2012 году 2

Рис. 6. Распределение удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья

Москвы в 2012 году 3

дианная удельная цена предложения жилья в Москве составила 155,4 тысячи рублей за один квадратный метр жилой площади. При этом среднеарифметическая цена составила 202,6 тысячи рублей за один квадратный метр, то есть превышала медианную на 30,4 процента.

Следовательно, использование среднеарифметических значений душевых доходов и цен вместо медианных вносит

² Расчеты авторов по данным Федеральной службы государственной статистики.

³ Для расчетов авторами использована база данных ООО Sternik’s Consulning.

в расчет коэффициента доступности жилья погрешность, равную 44,2 процента. Такой результат весом, но не критичен – неопределенность в оценке нелегальных доходов и другие допущения еще более снижают точность оценки. Тем не менее существует способ устранить эту погрешность: если ввести дифференциацию групп населения по доходам и удельные цены по различным классам качества жилья, то это позволит отказаться от использования как средних арифметических, так и средних медианных доходов и цен, как это сделано в работе [16]. Впоследствии подобный подход частично применялся и в других работах (например, в рабатах [7, 12]), но дифференциация проводилась либо по доходным группам населения, при этом размер квартиры оставался равным 54 квадратным метрам, либо по размеру квартир (по числу комнат), при этом доходы принимались средними по Российской Федерации (либо по городу Москве). В результате погрешность, связанная с использованием среднеарифметических доходов и цен вместо медианных, не могла быть устранена.

Таким образом, методика, представленная в работе [16], в настоящей статье использована как прототип, подлежащий совершенствованию в следующих направлениях:

• •    переход от экспертно сформированных «классов населения» к официальным группам по доходности;

• •    переход от оценки доступности жилья по одному показателю к оценке по двум показателям и разработка порядка расчета второго показателя – доля населения, которой жилье доступно (в настоящей статье – без учета ипотеки, в дальнейшем – с учетом ипотечной поддержки);

• •    уточнение порядка формирования классов качества жилья, влияющего на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 году Единой методики классифицирования

строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству) [17].

Усовершенствованная методика оценки доступности жилья для населения

Методика включает следующие этапы (без учета ипотечной поддержки):

• 1)    для каждой из выделенных доходных групп населения по формулам (2) и (3) рассчитывается показатель К _д по каждому из классов качества жилья, включая случай альтернативных сделок;

• 2)    если К _д по всем группам превышает значение 3,0 года, то фиксируется наименьшее значение. Если К _д по одной или нескольким группам укладывается в заданное ограничение (жилье доступно), то варианты недоступного жилья отбрасываются, а по остальным фиксируется наибольшее значение;

• 3)    рассчитывается средневзвешенное по доле населения в группе значение К _д для каждой группы;

• 4)    рассчитывается средневзвешенное значение К _д по всем размерам (классам) для объектов наилучшего класса, доступных этой группе;

• 5)    по каждому объекту конкретного размера (класса) рассчитывается доля населения, которой жилье доступно, как сумма долей каждой из групп с К _д ≤ 3,0;

• 6)    по совокупности объектов наилучшего класса, доступных этой группе, рассчитывается доля населения города, которой жилье доступно, как сумма долей каждой группы (за исключением групп с К _д = ∞);

• 7)    для сравнения К _д рассчитывается по базовой методике.

Расчет показателей доступности жилья для населения Москвы в 2012 году и интерпретация результатов

Исходные данные для расчета приведены в таблице 2.

Результаты расчета сведены в таблицу 3.

Из приведенных в таблице 3 данных следует, что К _д , рассчитанный по базовой ме-

Таблица 2

Исходные данные для расчета показателей доступности жилья для населения Москвы в 2012 году

Показатель Значение Источник данных Численность населения, чел. 11 980 Россия в цифрах. 2013 : крат. стат. сб. М. : Федеральная служба государственной статистики, 2013 (с. 93, табл. 5.4; с. 138, табл. 7.9. URL: free_doc/new_site/population/urov/ _doc/new_site/ perepis2010/croc/vol6pdf-m. html Средний размер домохозяйства, чел. 2,6 Среднемесячный денежный душевой доход, р./чел. 48 621,6 Прожиточный минимум, р./ чел. в месяц 9 747 Петербургский правовой портал (1997–2013 годы). URL: Распределение населения по доходам Источник данных 1 г Месячные доходы, тыс. р. Доля населения в группе, % Средний доход в группе, тыс. р. Россия в цифрах. 2013 : крат. стат. сб. М. : Федеральная служба государственной статистики, 2013 (с. 93, табл. 5.4; с. 138, табл. 7.9. URL: free_doc/new_site/population/urov/ _doc/new_site/ perepis2010/croc/ 1 до 10 10,9 5,0 2 до 20 18,6 15,0 3 до 30 24,6 25,0 4 до 40 11,0 35,0 5 до 50 6,0 45,0 6 до 70 9,5 60,0 7 до 90 5,5 80,0 8 до 150 6,7 125,0 9 до 250 4,2 255,0 10 св. 250 1,0 750,0 Средняя удельная цена квартиры в декабре на первичном рынке, тыс. р./кв. м ООО Sternik’s Consulting По всем классам 239,5 Эконом-класс 122,9 Комфорт-класс 170,8 Бизнес-класс 209,9 Элитный класс 420,0 Средняя площадь квартиры на первичном рынке, кв. м ООО Sternik’s Consulting По всем классам 75,0 Комната* 18,0 Эконом-класс 50,0 Комфорт-класс 60,0 Бизнес-класс 110,0 Элитный класс 160,0

* Средняя площадь жилья, приобретаемого в альтернативных сделках (разность площади приобретаемой квартиры и собственного жилья).

Таблица 3

Результаты расчета показателей оценки доступности жилья для различных групп населения Москвы в 2012 году

Вариант расчета и показатель щ 1 О) о I 0) н Кд для класса качества объекта $61 Sie: 5 ^'g S с\3 1 S S § ^ о О ■е- § св о 5 te te s о §■5 ^ св о. о ■е- S св а? св о ie со 5 Е X Р. о св у te te По базовой методике 100 – – – – – – – 11,3 Группа 1 10,9 ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ – ∞ Группа 2 18,6 13,5 18,8 37,5 62,5 140,9 410 комната эконом-класса 13,5 Группа 3 24,6 4,6 6,5 12,9 21,5 48,5 141,2 4,6 Группа 4 11,0 2,8 3,9 7,8 13,0 29,3 85,3 2,8 Группа 5 6,0 2,0 2,8 5,6 9,3 21,0 61,1 комната комфорт-класса 2,8 Группа 6 9,5 1,4 2,0 3,9 6,5 14,7 42,9 2,0 Группа 7 5,5 1,0 1,4 2,8 4,7 10,5 30,7 квартира эконом-класса 2,8 Группа 8 6,7 0,6 0,9 1,7 2,8 6,4 18,7 квартира комфорт-класса 2,8 Группа 9 4,2 0,3 0,5 1,0 1,6 3,0 10,5 квартира бизнес-класса 3,0 Группа 10 1,0 0,1 0,1 0,3 0,4 1,0 2,9 квартира элитного класса 2,9 Средневзвешенный Кд, годы — 4,8 6,8 13,5 22,5 50,7 147,6 по всем классам 5,5 Суммарная доля населения, которой жилье доступно, % – 43,9 22,9 17,4 11,9 5,2 1,0 по всем классам 43,9 тодике (площадь – 54 квадратных метра, состав семьи – 3 человека, ПМ = 0), для москвичей в 2012 году равен 11,3 года (приобретение жилья существенно осложнено – severely unaffordable). Доля населения, которой приобретение жилья за собственные средства (без учета ипотеки) доступно, по базовой методике не определяется.

При расчете по усовершенствованной методике (дифференциация по доходным группам и классу качества жилья, состав семьи – 2,6 человека, ПМ = 9 747 рублей в месяц на одного человека) для отдельных групп населения (от 1-й до 10-й) получены следующие результаты:

• •    1-я группа (10,9 процента населения Москвы) – выход на рынок и приобретение любого жилья за собственные средства принципиально невозможны, доходы не превышают величину прожиточного минимума. К _д = ∞;

• •    2-я группа (18,6 процента населения

Москвы) и 3-я (24,6 процента населения Москвы) – ограниченно доступно улучшение жилищных условий (обмен меньшей квартиры эконом-класса на большую). К _д = 13,5 года (приобретение жилья существенно осложнено – severely unaffordable) и 4,6 года (приобретение жилья серьезно осложнено – seriously unaffordable) соответственно;

• •    4-я группа (11,6 процента населения Москвы) – обмен меньшей квартиры эконом-класса на бо ́ льшую доступен (affordable). К _д = 2,8 года;

• •    5-я группа (6,0 процента населения Москвы) и 6-я (9,5 процента населения Москвы) – доступен обмен меньшей квартиры на бо ́ льшую в комфорт-классе. К _д = 2,8 и 2,0 года соответственно;

• •    7-я группа (5,5 процента населения Москвы) и 8-я (6,7 процента населения Москвы) – доступно приобретение квартир в прямой сделке. К _д = 2,8 года и для эконом-класса, и для комфорт-класса;

• •    9-я группа (4,2 процента населения Москвы) – доступно приобретение квартиры бизнес-класса. К _д = 2,9 года;

• •    10-я группа (1,0 процента населения Москвы) – доступно приобретение квартиры элитного класса. К _д = 2,9 года.

Средневзвешенный (без учета группы 1) К _д для объектов наилучшего класса, доступного данной группе, составляет 5,5 года.

Суммарная доля населения, которой доступно жилье соответствующего размера и качества:

• •    приобретение комнаты эконом-класса – 43,9 процента населения;

• •    приобретение комнаты  комфорт-

• класса – 22,9 процента населения;

• •    приобретение   квартиры эконом-

• класса – 17,4 процента населения;

• •    приобретение квартиры комфорт-класса – 11,9 процента населения;

• •    приобретение квартиры бизнес-

• класса – 5,2 процента населения;

• •    приобретение квартиры элитного класса –1,0 процента населения;

• •    приобретение квартиры любого класса – 43,9 процента населения.

Таким образом, расчет по усовершенствованной методике показывает, что приобретение за собственные средства жилья такого размера и качества, который может себе позволить потребитель в соответствии с его финансовыми ресурсами, в том числе с зачетом имеющегося жилья, доступно 43,9 процента москвичей, средневзвешенный (без учета группы 1) коэффициент доступности составляет 5,5 года.

Выводы

• 1.    Изменения и допущения, внесенные в базовую методику оценки доступности жилья для населения России, по сравнению со стандартной международной методикой (размер типовой квартиры 54 квадратных метра вместо нормы обеспеченности жильем, размер среднего домохозяйства 3,0 человека вместо среднестатистического, средние арифметические значения душевых доходов и удельных цен вместо средних медианных) снижают точность расчетов и не обеспечивают информационную полноту оценки доступности.

• 2.    Многочисленные модификации базовой методики, предложенные в различных научных работах, позволили выбрать методику-прототип, наиболее удовлетворяющую современным требованиям, и с учетом накопленного опыта усовершенствовать ее, исключив ранее принятые допущения и ограничения.

• 3.    Оценка доступности жилья для населения Москвы по состоянию на 2012 год, проведенная по усовершенствованной методике (без учета ипотечной поддержки, но с зачетом имеющегося жилья), показала, что доля населения, которой доступно жилье размера и качества, соответствующего финансовым возможностям различных доходных групп, составила 43,9 процента,

а коэффициент доступности без учета первой группы равен 5,5 года (по базовой методике коэффициент доступности составил 11,3 года, а доля населения, которой жилье доступно без учета ипотеки, не определяется).