Развитие рынка индивидуального жилищного строительства в городе Зеленодольске (Республика Татарстан)

Развитие сектора индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является одним из перспективных направлений государственной политики по обеспечению граждан России доступным и комфортным жильем. Привлекательность данного типа жилья для населения обусловлена факторами экологичности и социально- роткими сроками строительства, невысокими эксплуатационными расходами. По результатам социологических опросов, около 70% граждан предпочли бы жить в частных домах, а 50% жителей многоэтажек хотели бы переехать в малоэтажные или собственные дома. Эти данные находят отражение в статистической информа-

Рис. 1. Доля объектов индивидуального жилищного строительства в общем объеме жилищного фонда по РФ, %

По данным Росстата, всего в 2020 году населением было построено 298,7 тыс. жилых домов общей площадью жилых помещений 39,8 млн. кв. метров, что на 3,4% больше, чем в 2019 году. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья увеличилась на 1,5% и составила 48,4%.

Анализируя построенные объекты ИЖС по материалу стен, можно отметить увеличение доли деревянного домостроения на 13,7% за последние 5 лет, что является отражением нового направления в строительстве индивидуального жилья, заложенного в Национальном проекте «Жилье и городская среда». Национальным проек- том предполагается также ежегодный ввод в эксплуатацию более 1,5 млн. квартир и 300 тыс. индивидуальных жилых домов. К 2030 году на долю ИЖС должно приходиться 50 млн. кв. метров строящейся недвижимости.

Республика Татарстан (РТ) является одним из лидеров среди регионов России по объемам ввода в эксплуатацию общей площади жилья. Доля объектов индивидуального жилищного строительства в Республике Татарстан имеет явно выраженную тенденцию роста и в 2020 году составила 60%, что почти на 20% выше, чем в среднем по России (рис. 2). Объемы ввода объектов ИЖС по РТ приведены на рисунке 3.

Рис. 2. Доля объектов индивидуального жилищного строительства в общем объеме жи-

Рис. 3. Объемы ввода объектов ИЖС в Республике Татарстан, м2

Город Зеленодольск является административный центром Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, пятым по численности населения городом после Казани, Альметьевска, Нижнекамска и Набережных Челнов, в котором проживает около ста тысяч человек. Общая площадь города составляет 37,73 км2. Территорию г. Зеленодольска можно условно разделить на три части: старый город, микрорайон Мирный и промышленная часть города, в которой находится наибольшее количество градообразующих предприятий.

Жилищный фонд города преимущественно составляет вторичное жилье старой застройки. Наибольшую долю предложений на рынке вторичной жилой недвижимости г. Зеленодольска имеют двухкомнатные квартиры, стоимость которых представлена в диапазоне 1,5-2,3 млн. руб. Тип дома, этаж и местоположение незна- чительно сказываются на стоимости квартир, так как рынок имеет малый объем предложений. Исключением из этого правила традиционно являются квартиры на первых этажах, выходящие фасадом на улицу, которые рассматриваются как потенциальные объекты коммерческой недвижимости [1].

Первичный рынок представлен строящимися многоквартирными жилыми комплексами ЖК «Акварели», ЖК «Родина» и ЖК «пр. Строителей» (срок сдачи 20222023 годы). Стоимость квартир в таких новостройках от 60 до 90 тыс. руб./м2.

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя в г. Зеленодольске, составила в 2019 году 29,5 м2, по Республике Татарстан за этот же период – 27,3 м2. Данные по объемам ввода объектов ИЖС в г. Зеленодольске представлены на рисунке 4.

Рис. 4. Объемы ввода объектов ИЖС в г. Зеленодольске, м2

Несмотря на наличие у населения потенциального спроса на индивидуальное жилье по данным «ВЦИОМ», на рис. 4 видно, что с 2015 года в г. Зеленодольске отмечается устойчивая тенденция к снижению объемов ИЖС. Так, в 2019 году ввод объемов индивидуального жилья по сравнению с 2018 годом снизился почти на 50%. Аналогичная зависимость характерна и для некоторых других средних и малых городов Республики Татарстан [2]. Очевидной причиной такой ситуации является высокая стоимость участков под индивидуальное жилищное строительство в городской черте (рис. 5) и отсутствие свободных земель, обеспеченных инженерной инфраструктурой [3].

Рис. 5. Цены на земельные участки под ИЖС в г. Зеленодольске, руб./сотка

Кроме того, к числу факторов, отрицательно влияющих на развитие ИЖС, можно отнести снижение реальных доходов населения, отсутствие доступных объектов социальной инфраструктуры, неразвитость механизмов ипотечного кредитования [4, 5].

В то же время, г. Зеленодольск является одним из наиболее привлекательных для инвесторов районов республики для развития индивидуального жилищного строительства благодаря своей экологичности, благоприятному территориальному расположению недалеко от столицы РТ, стабильности работы градообразующих предприятий.

Огромный потенциал для обеспечения потребности населения Казанской агломерации современным индивидуальным жи- льем заложен в проекте «Большой Зелено-дольск», который планируется к реализации на территории 4,2 тыс. га от города Казани до Зеленодольска. В рамках государственно-частного партнерства проектом предусматривается строительство объектов ИЖС, современных многофункциональных жилых комплексов, объектов социально-деловой сферы, туризма и отдыха, а также крупных промышленных площадок ‒ индустриальных парков, технопарков, промпарков. Выделяемые под ИЖС и многоквартирное жилье участки будут заранее обеспечены инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Это позволит создать дополнительные рабочие места как для будущих жителей, так и для населения близлежащих жилых комплексов «Салават Купере», «Ра- дужный» и повысить качество жизни в ре- ков на всех стадиях жизненного цикла гионе.

Реализация таких крупных инвестиционно-строительных проектов сопряжена с высокими рисками [6]. Это потребует согласованного взаимодействия его участни- проекта – от выполнения техникоэкономического обоснования и предпро-ектных исследований до эксплуатации объектов.