Развитие застроенных территорий в муниципальном образовании «город Екатеринбург»

В последние годы наблюдается недостаток финансирования и инвестирования в проведение строительных работ, связанных с реконструкцией зданий и сооружений. Это приводит к интенсивному росту фонда ветхого и аварийного жилья, непригодного для дальнейшей эксплуатации и проживанию граждан в таких постройках. Несмотря на проводимые муниципальными властями мероприятия и существующие муниципальные программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, суммарная площадь непригодного для проживания жилищного фонда только увеличивается в связи с ежегодным обветшанием и износом жилых домов. По состоянию на 01.01.2013 суммарная площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в Екатеринбурге составила 348,6 тыс. кв. м. [1] Одним из современных и эффективных средств решения проблемы ветхого и аварийного фонда является практика развития застроенных территория.

Развитие застроенных территорий направлено на обновление устаревшего фонда, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающей территории и обеспечение ее объектами социальнокультурного назначения. В конечном итоге, развитие застроенных территорий позволяет повысить градостроительный, социальный, экономический уровень территорий городского округа [2, 3, 4].

Развитие застроенной территории – это осуществляемая лицом, с которым Администрацией города Екатеринбурга по результатам проведенного аукциона заключен договор о развитии застроенной территории, деятельность, включающая в себя в том числе подготовку документации по планировке территории, предоставление жилых помещений в целях расселения жителей аварийных жилых домов, уплату выкупной цены за изымаемые жилые помещения в аварийных домах и за земельные участки, а также осуществление строительства, в том числе строительства и (или) реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур [5].

Институт развития застроенных территорий является одним из механизмов, с помощью которого осуществляется комплексное развитие территории и одновременно решаются следующие проблемы: переселение жителей ветхих домов в новые здания; снос или ликвидация домов ветхого и аварийного фонда; смена жилья старого поколения путем строительства нового; перестройка планировочной, транспортной и инженерной инфраструктур; проведения работ по реконструкции и реставрации с целью сохранения памятников архитектуры; проведение работ по модернизации для смены архитектурных стилей путем изменения ансамблей зданий в пределах развиваемой территории; изменение социально-экономической структуры территории, согласно расчетным показателям обеспеченности объектами социально-культурного и бытового назначения.

Процесс развития застроенных территорий включает в себя несколько этапов:

• 1    этап. Формирование площадки, подлежащей развитию и подготовка к проведению аукциона;

• 2    этап. Проведение аукциона и заключение договора;

• 3    этап. Исполнение обязательств, предшествующих новому строительству и новое строительство;

• 4    этап. Контроль со стороны органов власти за реализацией договора и исполнением обязательств инвестором до момента завершения строительства.

На основе экспертного интервью были выявлены и проанализированы проблемы, являющиеся препятствием для успешного функционирования института развития застроенных территорий в городе Екатеринбурге, а именно:

• 1.    Отсутствие нормативно закрепленного порядка осуществления контроля процесса строительства на выделенной территории Главархитектурой Администрации города после предоставления площадки под развитие застроенной территории по результатам проведения аукциона и заключения договора с инвестором. Нерегламентированный контроль органов власти за деятельностью застройщиков и нестабильная экономическая ситуация приводит к тому, что инвестор не выполняет свои обязательства в срок. Застройщики объявляют себя банкротом и не исполняют обязательство по перечислению денежных средств в бюджет на начальном этапе, органы местного самоуправления вынуждены в этом случае повторно размещать заказ.

• 2.    В соответствии с Градостроительным Кодексом, на инвестора накладываются огромные затраты, риски и обязательства при развитии застроенной территории, связанные с необходимостью переселения граждан из ветхих домов, дальнейшим сносом этих зданий и дорогостоящим строительством на освободившемся месте новостроек. Данные обстоятельства приводят к небольшому количеству претендентов, участвующих в аукционах на получение права по развитию застроенных территорий (а иногда и их отсутствию).

• 3.    Администрация совместно с инвесторами сталкиваются с трудностями при расселении жителей из ветхих и аварийных домов, так как собственники жилых помещений не соглашаются на предлагаемые им

• 4.    Недостаточная информированность застройщиков о проведении аукционов. Проблема имеет место в связи с тем, что Администрация города несвоевременно и не в полном объеме обнародует информацию по развитию застроенных территорий. Кроме этого существующий срок (один месяц) для подачи заявок на участие в аукционе значительно ограничивает количество участников и вовлечение в данный процесс новых застройщиков. Это происходит в связи с тем, что инвесторы не успевают проанализировать возможные доходы и расходы от участия в аукционе и дальнейшем развитии застроенной территории.

• 5.    Отсутствует общепринятая и законодательно закрепленная прозрачная методика определения первоначальной цены аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, что ставит под сомнение справедливость оценки цены того или иного участка. Практика показывает, что данная цена формируется эмпирическим путем и полностью соответствует интересам муниципалитета, однако совершенно не учитывает риски инвестора, который не имеет информации о возможности реализации проекта по разработанной им концепции.

условия переселения, в связи с чем процесс развития застроенных территорий продлевается на неопределенный срок;