Реализация градостроительной политики в городском округе Саранск

Развитие городского округа Саранск в градостроительном отношении базируется на документах территориального планирования, градостроительного зонирования. Данные документы являются правовой основой для подготовки документации по планировке территории и последующего размещения объектов капитального строительства.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в ноябре 2008 г. был утвержден Генеральный план города Саранска, рабочих поселков Николаевка и Ялга как части городского округа Саранск.

Разработке генплана предшествовала концепция градостроительного развития городского округа Саранск, в которой были определены ресурсный потенциал, масштабы и варианты развития. В концепции сформулированы запретные векторы развития и особые требования к сохранности окружающей природной среды и историкокультурного наследия, определенные в результате комплексной оценки территории.

В генеральном плане определены следующие сроки его реализации:

– планируемый срок реализации генерального плана, на который рассчитаны все намечаемые мероприятия, – 2020 г.;

– первый этап генерального плана, на который планируются первоочередные мероприятия, – 2010–2012 гг.;

– период градостроительного прогноза, следующий за планируемым сроком генерального плана, на который определяются основные направления стратегии градостроительного развития города, – 2030–2040 гг.

Проектные решения генерального плана являются основанием для разработки документации по планировке территории города, а также территориальных и отраслевых схем размещения отдельных видов строительства, развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, охраны окружающей среды и учитывались при разработке Правил землепользования и застройки.

Разработка генерального плана как документа территориального планирования осуществлена в целях обеспечения устойчивого развития территории и создания комфортных условий проживания населения.

Основополагающей целью территориального планирования является организация безопасной среды обитания, при которой гармонично сочетаются интересы всех слоев населения, предпринимателей и инвесторов.

На пути к достижению поставленных целей в генплане решаются следующие задачи:

– сохранение историко-культурного, ландшафтного и архитектурнопространственного своеобразия города;

– определение функционального назначения и параметров использования земель в границах проекта;

– определение планируемых объемов и структуры нового жилищного строительства, а также его размещение на планируемой территории;

– планирование реконструкции и развития застроенных территорий;

– выработка стратегии развития производственных зон в целях повышения эффективности использования их территории и улучшения состояния окружающей среды;

– реорганизация инженерно-транспортной и социальной инфраструктур;

– организация пространства исходя из совокупности природно-экологических и санитарно-гигиенических факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий.

В 2009 г. разработаны и утверждены генеральные планы рабочего поселка Лухов-ка, пос. Добровольный, Озерный, Пушкино, с. Горяйновка, Грибоедово, Зыково, Куликов-ка, Макаровка, Монастырское, Напольная Тавла, деревень Ивановка, Полянки, Тане-евка, входящих в состав городского округа Саранск.

На основе Генерального плана города Саранска, рабочих поселков Николаевка и Ялга как части городского округа Саранск разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки города Саранска, рабочих поселков Николаевка и Ялга как части городского округа Саранск.

Правила являются частью системы правовых документов, регулирующих использование территории при осуществлении градостроительной деятельности. В Правилах обозначены главные принципиальные условия и требования к видам и формам использования земельных участков, позволяющие избегать конфликтных ситуаций как отдельных землепользователей между собой, так и землепользователей с органами местного самоуправления и органами, ответственными за сохранение окружающей среды.

Непреложным принципом разработки Правил является опора в вопросах зонирования и регламентации градостроительной деятельности только на действующую, утвержденную в установленном порядке документацию, как территориального планирования, так и нормативно-правовую.

Переход к регулированию на основе местного нормативного правового акта – «Правил землепользования и застройки» (в отличие от ведомственной, как правило, секретной градостроительной документации) – открывает ряд существенных возможностей:

– для граждан (отечественных и зарубежных) – беспрепятственно получать юридически значимую информацию о том, где и по какому назначению можно использовать земельные участки в различных районах го- рода и что конкретно на них можно строить. Выполнение этого требования повышает привлекательность города для инвесторов, информированность граждан о планах развития, активизирует их участие в принятии соответствующих решений;

– для инвесторов и застройщиков – приобретать права долгосрочного владения на сформированные земельные участки (в виде права долгосрочной аренды или права собственности) в начале или на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса, до того как будут сделаны значительные вложения в разработку, а затем и в реализацию полномасштабных проектов строительства. Выполнение этого требования открывает дорогу системе ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков и тем самым увеличивает приток инвестиций в обустройство городской недвижимости;

– для собственников недвижимости – изменять назначение объекта недвижимости (в определенных предустановленных пределах) в процессе его эксплуатации, сообразуясь с меняющейся конъюнктурой рынка. Выполнение этого требования позволяет использовать недвижимость наиболее эффективным и прибыльным образом, повышая ее стоимость;

– для административных органов – четко разграничить полномочия и установить необходимые процедурные регламенты, снять неопределенность федерального и регионального законодательства применительно к конкретному месту, традициям сообщества, на правовой основе отстаивать интересы городского сообщества, намного эффективнее использовать судебные процедуры, опираясь на Правила как местный нормативный правовой акт;

– для органов, регулирующих различные подсистемы рынка недвижимости – использовать информацию, произведенную в рамках системы регулирования землепользования и застройки в части описания сформированных объектов недвижимости, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в системе оценки земли в целях налогообложения.

Такая информационная связь позволит уменьшить содержательную неопределенность нормативных актов, регулирующих отдельные подсистемы рынка, повысить их взаимную согласованность и эффективность функционирования.

По всем проектам генеральных планов и Правил землепользования и застройки комиссией во всех населенных пунктах городского округа Саранск проведены публичные слушания в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.

Кроме того, в установленном действующем законодательством порядке в городском округе Саранск разработаны и утверждены нормативы градостроительного проектирования городского округа Саранск, которые содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории), вопросы безопасности функционирования формируемой среды, а также устойчивости в чрезвычайных ситуациях.

Дальнейшим этапом подготовки градостроительной документации является разработка проектов планировки территорий, включая проект межевания.

В рамках реализации муниципальной целевой программы «Обеспечение территории городского округа Саранск градостроительной документацией в 2011–2013 гг.» все населенные пункты будут иметь разработанные документы территориального планирования и планировок территорий.

В настоящее время в городском округе Саранск разработаны и утверждены 65 проектов планировок территорий, что покрывает более 45 % основной площади г. Саранска. Обозначенным комплектом градостроительной документации может похвастаться небольшая часть городов – столиц субъектов Российской Федерации.

Все это позволяет достаточно оперативно принимать решения по размещению того или иного объекта, что особенно важно в рамках подготовки города к празднованию 1000-летия единения мордовского народа с народами Российского государства в 2012 г.

и чрезвычайно важно в рамках подготовки к проведению матчей чемпионата мира по футболу в 2018 г.

Новым этапом реализации градостроительной политики в городском округе Саранск является внедрение автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (АИСОГД).

АИСОГД представляет собой систематизированный в соответствии с кадастровым делением территории Российской Федерации свод документированных сведений, а также дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участках и иных документов, материалов, карт, схем и чертежей, содержащих информацию о развитии территорий городского округа Саранск, их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства и иную информацию, необходимую для градостроительной деятельности. АИСОГД включает в себя материалы в текстовой форме и в виде карт (схем).

Дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках открываются на каждый земельный участок. В дело о застроенном или подлежащем застройке земельном участке помещаются разрабатываемые и принимаемые при подготовке документации по планировке территории, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства копии следующих документов и карт (схем):

• 1)    градостроительный план земельного участка;

• 2)    результаты инженерных изысканий;

• 3)    сведения о площади, высоте и этажности объекта капитального строительства, сетях инженерно-технического обеспечения, разделы проектной документации или схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;

• 4)    документы, подтверждающие соответствие проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий;

• 5)    заключение государственной экспертизы проектной документации;

• 6)    разрешение на строительство;

• 7)    постановление администрации городского округа Саранск о предоставлении

разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

• 8)    постановление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования;

• 9)    документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации;

• 10)    акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);

• 11)    разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

• 12)    схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

• 13)    документы на земельный участок;

• 14)    технические паспорта на объекты капитального строительства;

• 15)    иные документы и материалы.

Разработанный комплект градостроительной документации позволяет постепенно уходить от точечной застройки к комплексному освоению территорий.

С 2007 г. в городском округе Саранск началось комплексное освоение территорий в районах города.

В Ленинском районе это 3А и 4А микрорайоны (застройщик – ОАО «МИК») на 2 150 квартир.

В Октябрьском – территория поймы р. Тавлы между ул. Волгоградской и автодорогой на с. Кочкурово (застройщик ОАО «МИК»), площадью более 600 тыс. м2 – четыре квартала многоэтажной жилой застройки и один квартал с малоэтажными жилыми домами, а также комфортабельной зоной отдыха с благоустройством р. Тавлы.

В Пролетарском – 6Б микрорайон (застройщик – ОАО «Саранский ДСК») на 2 000 квартир, в районе пр. 60 лет Октября и ул. Металлургов – на 440 квартир (застройщик – ОАО «МИК»), территория в районе ул. Победы (застройщик ОАО «Саранскстрой-инвест») общим объемом 762 квартиры. На данных территориях начато и ведется масштабное строительство инженерной и автомобильной инфраструктуры, жилых и общественных зданий, детских садов и школ.

На конец 2010 г. на основании утвержденных проектов планировки и межевания начаты работы по комплексному освоению двух территорий в Октябрьском районе в районе ул. Косарева – Т. Бибиной (ОАО «Саранский ДСК») и в квартале, ограниченном ул. Короленко, Севастопольской, Волгоградской и пр. 70 лет Октября (ОАО «Саранскстройинвест»).

Основной задачей муниципальной политики городского округа Саранск в области малоэтажного жилищного строительства является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению жилищных условий, а также оказания содействия в обеспечении жильем тех граждан, которые не смогут этого сделать самостоятельно.

Реализация принятой Программы по малоэтажному строительству в городском округе Саранск позволяет обеспечить:

• 1.    Ввод жилья на территории городского округа Саранск.

• 2.    Строительство инженерной инфраструктуры на участках малоэтажного жилищного строительства.

• 3.    Строительство объектов соцкультбыта.

• 4.    Строительство дорог, тротуаров.

• 5.    Улучшение жилищных условий для 670 семей до 2012 г. (включительно).

Программой до 2020 г. предусмотрено выделение 9 500 участков под малоэтажное жилищное строительство, в том числе:

• – 830 участков ранее отведенные, не имеющие инженерной инфраструктуры;

  – 8 670 участков будут реализовываться через аукционы до 2020 г.

В рамках реализации генерального плана в части развития улично-дорожной сети в 2010–2011 гг.:

– на треть выполнено строительство объездной дороги, которая разгрузит центральную часть города, в том числе от транзитного транспорта;

– проведена реконструкция всех основных автодорог, в том числе ул. Полежаева, Коммунистической – с расширением до 22 м, Б. Хмельницкого, Васенко, капитальный ремонт ул. Красной;

– реконструирована ул. Волгоградская с капитальным ремонтом дороги, соединяющей центральную часть города с Химма-шем;

– проведен капитальный ремонт и реконструкция 1-го путепровода по ул. Коммунистической и выполнен комплекс строительно-монтажных работ по капремонту 2-го путепровода;

– выполнены строительно-монтажные работы 1-й очереди автодороги по ул. Серова на участке от ул. Богдана Хмельницкого до ул. Республиканской;

– для удобства горожан и паломников построена новая двухполосная автодорога, соединившая через с. Макаровка северо-восточный район города с трассой Саранск – Кочкурово;

– начато строительство новой автодороги, которая соединит Пролетарский район с юго-западной частью города – от ул. Коваленко до пр. 50 лет Октября;

– отремонтированы дороги практически во всех селах и поселках городского округа. За восемь лет на эти цели израсходовано более 214 млн руб., протяженность новых дорог – порядка 60 км.