Реализация права на долю в общем имуществе многоквартирного дома

Уфимский университет науки и технологий, Уфа, Россия, ,

Ufa University of Science and Technologies, Ufa, Russia, ,

При реализации своего конституционного права на жилище путем приобретения в собственность помещения МКД лицо приобретает право не только на определенное помещение, но также и на ОИ МКД. Это обстоятельство обуславливает возникновение у собственника МКД не только бремени содержания помещения, которое принадлежит ему, но и бремени содержания ОИ МКД.

Прообразом современных положений об общей долевой собственности на ОИ МКД следует считать Закон о приватизации, принятый 04.07.19911, из ст. 3 которого усматривалось, что в домах государственного или муниципал ь-ного жилищных фондов собственники приватизированных жилых помещений являлись совладельцами либо пользователями мест общего пользования и внеквартирного инженерного оборудования. В то же время, кому данное имущество принадлежало на праве собственности, указанная норма представления не давала. Законодатель использовал термины «совладельцы», а не «со-собственники», что при буквальном толковании свидетельствует о том, что л ица, приватизировавшие жилое помещение, не рассматривались в качестве собственников ОИ МКД.

Право общей долевой собственности на ОИ МКД возникло у собственн и-ков помещений в нем лишь в 1994 г., с момента принятия части первой Гражданского кодекса Российской Федерации1 (далее – ГК РФ).

В современном законодательстве Российской Федерации существуют всего два вида общей собственности: совместная и долевая, при этом совместная собственность может возникнуть лишь в строго определенных законом случаях, к которым ОИ МКД не отнесено. Более того, содержание ОИ МКД предполагает внесение собственниками платы в справедливых, относительно других собственников, размерах, которые определяются в порядке, установленном законом. В частности, последнее ставится в зависимость от площади помещения, что также указывает на долевой характер данного вида общей собственности. Следовательно, право на ОИ МКД может быть отнесено искл ю-чительно к праву общей долевой собственности.

Как отмечает П. В. Крашенинников: «конструкция общей долевой собственности на ОИ МКД, с практической точки зрения, является более приемлемой, чем конструкция общей совместной собственности, так как последняя из перечисленных не предусматривает возможность замены участников» [1, с. 204].

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации2 (далее – ЖК РФ) закреплён перечень ОИ МКД: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения; иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений; крыши, ограждающие несущие и нене-сущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и другое оборудование; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предна- значенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как представляется, имущество, перечисленное в данном перечне, по своим индивидуализирующим характеристикам, а также учитывая его функциональное назначение, не предполагает возможность его использования в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. Однако, следует отметить, что это имущество имеет определенное значение, в том смысле, что оно необходимо для удовлетворения одних из главных потребностей в пользовании помещением, являющимся основным.

Необходимо заметить, что ОИ МКД принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ).

Вместе с тем жилищное законодательство не определяет понятие общей долевой собственности, что обуславливает необходимость обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Статья 244 ГК РФ определяет, что «общая долевая собственность имеет место при нахождении имущества в собственности двух и более лиц», при этом, условием возникновения такой собственности является определение доли каждого из сособственников в праве собственности.

Считаем, что ценность права заключается в возможности его реализации, поэтому в рамках настоящей статьи необходимо раскрыть, каким образом осуществляется реализация права на долю в ОИ МКД. Право на долю относится к субъективному гражданскому праву абсолютного характера, так как оно обладает всеми присущими такому праву признаками.

Цивилисты сходятся во мнении, что субъективное право является мерой возможного поведения лица, которая установлена законом и обеспечена обязанностью других лиц [2, с. 90; 3, с. 11; 4, с. 235; 5 с. 45-46].

Структура субъективного права представляется правомочиями: на собственные действия, на требование определенного поведения от обязанного лица, на защиту [2, с. 90]. Таким образом, признаками субъективного гражданского права являются наличие корреспондирующей субъективному праву обязанности и охрана такого права государством.

Право на долю в ОИ МКД относится к праву собственности и соответствует всем характеристикам и признакам, соответствующим субъективному гражданскому праву абсолютного характера. Соответственно, данное право охраняется в силу закона, и управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных лиц. В случае нарушения названного субъективного права собственник вправе обратиться в суд для защиты своих нарушенных интересов, например, при незаконном уменьшении площади ОИ МКД.

Для определения термина «реализовывать», следует обратиться к толковому словарю русского языка, согласно которому, термин «реализовывать»

раскрывается как «сделать (делать) реальным, осуществить (осуществлять), провести (проводить) в жизнь» [6, с. 590].

По мнению В.И. Синайского, под осуществлением права необходимо понимать использование содержания такого права, то есть деятельность, которая соответствует содержанию права. Такая деятельность, по мнению ученого, может выражаться как в фактических, так и юридических действиях [7, с. 188].

Соглашаясь с мнениями вышеприведенных ученых и принимая указанное определение, можно сделать вывод о том, что реализация субъективного права представляет собой осуществление управомоченным лицом по своему выбору действий либо бездействий, направленных на удовлетворение своего интереса.

Как указывалось выше, ОИ МКД находится в собственности лиц, явля ю-щихся собственниками отдельных помещений, в связи с чем необходимо рассмотреть реализацию права на долю через призму правомочий: владения, пользования, распоряжения.

Если сравнительно проанализировать права участников долевой собственности, перечисленные в ГК РФ и ЖК РФ, то мы обнаружим, что существуют определенные коллизионные разногласия между нормами гражданского и жилищного законодательств. Так, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. В то же время в ч. 4 ст. 37 ЖК РФ указано, что собственник помещения в МКД не вправе осуществлять выдел своей доли в натуре в праве общей собственности на ОИ МКД, отчуждать ее, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанные помещения.

Таким образом, право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом ограничено нормами жилищного законодательства.

Если буквально толковать правомочия собственника по отношению к его доле в ОИ МКД, в разрезе приведенных норм ГК РФ, складывается представление о том, что собственники помещений в МКД вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, например, продать или подарить часть крыши, фасадной стены здания.

Вместе с тем ОИ МКД для собственников помещений в нем представляет интерес как средство удовлетворения своих потребностей, в том числе обеспечения безопасности личности, пользования коммунальными ресурсами, обеспечения доступа к помещениям и т.п. В то же время выделение доли в ОИ МКД в натуре, ее отчуждение и распоряжение иным образом со всей очевидностью не будут служить общим интересам собственников помещений.

Разумеется, гражданский оборот не может допустить подобного развития событий, иначе это повлекло бы нарушение прав собственников помещений в многоквартирном доме на пользование ОИ МКД. Именно по этой причине законодателем в ЖК РФ и была предусмотрена специальная норма, ограничивающая права собственников ОИ МКД на распоряжение своим правом.

Правомочие распоряжения означает «возможность определения юридической судьбы вещи, путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения» [8, с. 44].

Так, в п. 1 ст. 246 ГК РФ – общей норме закона закреплено условие распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности – согласие всех ее участников.

В п. 2 ст. 259.3 ГК РФ, указано, что решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Как мы видим, приведенная норма провозглашает не принцип единогласного решения по вопросам, касающимся ОИ МКД, а принцип большинства голосов.

С одной стороны, данное правило противоречит самой конструкции общей собственности, так как каждый сособственник является участником права, а следовательно – любое действие относительно его доли, которое совершено без его согласия, влечет нарушение его права. С другой стороны, полагаем, что законодатель ввел данное правило для защиты интересов большинства, а не индивидуума, так как достичь единогласного решения всех собственников многоквартирного дома по тому или иному вопросу не всегда представляется возможным.

Аналогичным образом сложилась и судебная практика. Например, высшая судебная инстанция указывала, что право собственников помещений в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться ОИ МКД, предусмотренное п. 2 ст. 36 ЖК РФ, не может истолковываться как позволяющее одному собственнику противопоставлять свой интерес интересам всех остальных, нарушать аналогичные права других собственников 1 ⁴.

Статья 247 ГК РФ управомочивает участника долевой собственности на предоставление в его владение и пользование соразмерной его доле части общего имущества, а при невозможности этого – требовать соответствующую компенсацию от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, которое приходится на его долю.

Однако, данная норма не может быть в полной мере относима к общественным отношениям, возникающим по поводу владения и пользования ОИ МКД.

Несущая ограждающая конструкция МКД, к которой, например, относится балконная плита, в соответствии с положениями пп. «в» п. 2 Правил содер- жания общего имущества в многоквартирном доме15, является ОИ МКД. Следовательно, любая балконная плита в МКД находится в общей долевой собственности.

Таким образом, при буквальном толковании закона может возникнуть ошибочное представление о том, что собственник абсолютно любого помещения, находящегося в МКД, вправе требовать предоставления в его владение и беспрепятственное пользование части балконной плиты, в том числе той, которая изолирована от мест общего пользования и обслуживает исключительно помещение, принадлежащее другому собственнику. И, если в ч. 4 ст. 37 ЖК РФ закреплено императивное требование о недопустимости распоряжения и выдела в натуре доли в ОИ МКД, то относительно иных правомочий законодательных ограничений не содержится.

Статья 259.3 ГК РФ не закрепляет порядок осуществления правомочий владения и пользования ОИ МКД. В названной статье указано, что решение по данным вопросам принимается большинством голосов, однако, сам механизм реализации остается не раскрытым.

В п. 2 ст. 259.3 ГК РФ указано, что решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Как следует из ст. 46 ЖК РФ, решения собственников оформляются протоколом. Жилищным законодательством определена компетенция по кругу вопросов общего собрания собственников помещений в МКД (ст. ст. 44, 45, 140, 141, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ). При этом п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относит принятие решений о пользовании ОИ МКД иными лицами к исключительной компетенции общего собрания.

В письме Минстроя России дано разъяснение о том, кто относится к «иным лицам» в контексте указанной нормы закона. Согласно названному разъяснению, под «иными лицами» следует понимать не только лиц, которые не имеют в собственности помещения в многоквартирном доме, но и отдел ь-ных собственников помещений в нем 2 ⁶.

Как думается, иной подход к толкованию приведенной нормы повлечет нарушение правила о запрете на выделение в натуре доли собственника помещения в праве общей собственности на ОИ МКД.

В вопросе о том, зависит ли объем правомочий собственника ОИ МКД от размера, принадлежащей ему доли в этом имуществе, показательны следующие примеры из судебной практики.

Судебные инстанции при рассмотрении соответствующих вопросов отмечают, что для осуществления собственниками права пользования ОИ МКД законом установлен специальный порядок, при этом объем права не зависит от размера принадлежащей собственнику доли⁷ 1 .

Совокупность приведенных выше положений указывает на то, что общим собранием может быть установлен порядок пользования таким ОИ МКД, как, например, несущие стены, балконные плиты, относящиеся к конкретному помещению. А учитывая, что вопрос об определении порядка пользования ОИ МКД решается большинством голосов, то решение о пользовании находящимися в помещении соответствующего заинтересованного лица конкретными балконной плитой или несущей стеной может быть принято общим собранием, в том числе и в условиях отсутствия согласия на это такого лица.

Такое решение, на наш взгляд, будет нарушать интересы собственника или иного законного владельца помещения, которое и обслуживают такие балконная плита, несущая стена. Несмотря на то, что существует общеправовой принцип, согласно которому, разрешено все, что не запрещено законом, последний не должен перечислять всех жизненных ситуаций, достаточно установление общих принципов, которыми должны руководствоваться участники гражданского оборота. Кроме того, ст. 25 Конституции Российской Федерации⁸ 2 гарантирует «право каждого на неприкосновенность его жилища. Согласно данной статье основного закона, никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании вынесенного в соответствии с ним судебного решения».

С учетом изложенного представляется отсутствие у общего собрания собственников помещений в МКД компетенции на принятие решений по вопросам владения любым имуществом в таком доме, хотя бы и относящимся в силу закона к общему.

На наш взгляд, собственники помещений в МКД наделены правомочием владения общим имуществом, но, в то же время данное правомочие распространяется не на все общее имущество, что обусловлено тем, что «правомочие владения заключает в себе возможность фактически обладать вещью, то есть иметь ее у себя, содержать вещь в своем хозяйстве» [3, с. 44], что заведомо определяет невозможность распространения данного правомочия на такое имущество, как лифты, лестничная площадка и т.п.

На такое имущество, как несущие стены, балконные плиты и иное, относящееся к конкретным помещениям МКД, правомочие владения принадлежит исключительно собственникам и иным законным владельцам таких помещений, и общее собрание собственников помещений в МКД не вправе принимать решения по поводу владения таким имуществом иными лицами.

Аналогичной позиции мы придерживаемся и относительно правомочия пользования зазванным имуществом.

Правомочием пользования ОИ МКД обладают также все собственники помещений в нем. Вместе с тем данное правомочие имеет и исключение, согласно которому, пользоваться общим имуществом, относящимся к ко н-кретным помещениям и обслуживающим его, могут только собственники таких помещений и иные лица, допущенные собственниками к пользованию. В то же время пользование ОИ МКД не должно порождать нарушения прав собственников иных помещений.

Единоличное использование одним из собственников, а равно каким-либо юридическим или фактическим объединением собственников, мест общего пользования, ограждающих конструкций, инженерного оборудования, как связанное, так и не связанное с извлечением доходов от такого использования, если оно совершено без наличия на то согласия других сособственников, обличенного в законодательно предусмотренную форму, не будет соответствовать требованиям закона. Такое поведение будет являться нарушением п. 4 ст. 1 ГК РФ, запрещающему извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Например, собственник помещения не может без согласия других собственников использовать стену, являющуюся несущей конструкцией, с целью размещения рекламной вывески на фасаде многоквартирного дома, который в силу закона относится к общему имуществу, или размещения на этом фасаде наружного блока системы кондиционирования.

Данный вывод находит подтверждение в широко сложившейся судебной практике. По данному поводу Верховный Суд Российской Федерации указывал, что размещение собственником помещения в МКД личного оборудования на ОИ МКД в отсутствие соответствующего решения общего собрания противоречит требованиям закона, является несоблюдением установленного порядка пользования ОИ МКД и подлежит признанию нарушающим права общей долевой собственности⁹ 1 .

Обобщение вышеизложенного позволяет нам сделать вывод о том, что право на долю в ОИ МКД не идентично праву собственника на долю в общем имуществе.

Отличительные особенности, по нашему мнению, отражаются в следующем.

Во-первых, в праве на долю в ОИ МКД отсутствует возможность ее выделения в натуре.

Во-вторых, отсутствует право на распоряжение ею по своему усмотрению, в том числе посредством передачи права на долю в ОИ МКД кому-либо, без одновременной передачи прав на помещение, расположенное в данном МКД.

Далее, возникновение права на долю в ОИ МКД обусловлено требованиями закона и не зависит от воли субъектов. Не отчуждая принадлежащее ему помещение в МКД, собственник не вправе отказаться от права на долю в ОИ МКД. Это обуславливает несение бремени содержания ОИ МКД пропорциональное его доли, вне зависимости от наличия согласия собственника на это.

По результатам авторского исследования мы приходим к выводу о том, что несмотря на то, что законодателем право на ОИ МКД отнесено к праву общей долевой собственности, общие положения о последней к нему в полной мере неприменимы. Указанное право можно отнести к siu generis - праву особого рода. Данный вывод обуславливается тем, что право на ОИ МКД, во -первых, возникает независимо от воли собственника помещения в МКД; во -вторых, у собственника отсутствуют правомочия на выделение доли в нем, ее отчуждение; в-третьих, объем правомочий собственника на пользование ОИ МКД не зависит от размера принадлежащей ему доли в этом имуществе, размер принадлежащей собственнику доли определяет лишь размер его бремени содержания ОИ МКД. При этом реализация права на долю в ОИ МКД прямо зависит от вида и назначения отдельных элементов такого имущества. Если элемент общего имущества находится в отдельном помещении и обслуживает только его - права владения и пользования таким имуществом возникают исключительно у собственника или иного законного владельца этого помещения. Если же ОИ МКД находится в местах общего пользования или обслуживает все или несколько помещений в МКД, то оно во владении всех собственников находиться не будет, но может использоваться в равной мере ими, более того, в данном случае объем прав пользования ОИ МКД не зависит от размеров принадлежащих собственникам долей. Для распоряжения ОИ МКД предусмотрен специальный порядок, то есть оно производится на основании решения большинства, а в ряде случаев - всех собственников помещений в МКД.