Региональные жилищные социальные программы и роль ипотечного кредитования в их реализации

В современных условиях приобрести жилье за имеющиеся свободные денежные средства практически не представляется возможным, так как рыночная стоимость квартир и земель настолько высока, что у подавляющего большинства населения нет в свободном обращении денежной суммы, необходимой для покупки жилья. При желании приобрести жилье и при фактическом отсутствии денежной суммы возникает необходимость обращения в банк за ипотечным кредитованием. Как показывает практика, даже если потенциальный заемщик отвечает всем требованиям и получает возможность кредитования ипотекой, максимальная сумма, которую может предоставить банк конкретному клиенту, существенно ниже рыночной стоимости квартир. В условиях сложившейся ситуации государство старается выделять денежные средства из бюджета страны и регионов на выдачу сертификатов льготным категориям граждан, которые могли бы покрыть часть затрат на приобретение недвижимости, благодаря участию в региональных и федеральных социальных жилищных программ.

Региональная жилищная программа - это комплексная программа решения крупных, настоятельных социально-экономических проблем региона, она представляет часть федеральной программы или является самостоятельной.

Региональные жилищные программы, в отличии от федеральных, способны более точно решать проблемы предоставления жилья нуждающимся, так как учитывают региональные аспекты приобретения недвижимости, в частности стоимость квартир и земель.

Главной целью социальных жилищных программ региона является финансирование предоставляемых кредитов и координация работы всех участников системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными источниками финансирования социальных региональных жилищных программ являются средства из федерального, регионального бюджета и внебюджетные средства. Как правило, средства предоставляют

Администрация города и Центр государственной жилищной поддержки. Также, допускается использование таких механизмов, например, как материнский капитал. Кроме официально определенных источников финансирования программ жилищного строительства, регионы иногда привлекают средства инвесторов.

Сегодня в регионах России реализуется целый комплекс жилищных программ – это программа для молодых семей, для ветеранов, программа переселения из ветхого жилья и другие.

Региональные программы носят комплексный характер, а их задачей является создание условия для строительства жилья эконом-класса, сбалансирование спроса и предложения на рынке жилья, стимулирование развития государственно-частного партнерства в секторе жилищного строительства, повышение энергоэффективности возводимого жилья.

Программы должны включать следующие разделы:

• -    разработка и утверждение документов территориального планирования;

• -     формирование и предоставление земельных участков для

жилищного строительства;

• -     снижение административных барьеров;

• -     стимулирование малоэтажного жилищного строительства;

• -    развитие местной строительной индустрии и промышленности

строительных материалов;

• -     поддержка реализации проектов комплексного освоения

(развитие механизмов государственно-частного партнерства в инфраструктурной подготовке территорий);

• -    стимулирование спроса на первичном рынке жилищного строительства, в том числе через ипотечное кредитование, строительные сберегательные кассы, поддержку некоммерческих объединений граждан;

• -     создание института арендного жилья;

• -     создание системы начальной профессиональной подготовки.

Основными целями социальных жилищных программ являются формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Основными задачами региональных программ являются:

• -    создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса;

• -    повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансовокредитных институтов рынка жилья;

• -    обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями.

Региональные программы стимулирования развития жилищного строительства должны быть согласованы с институтами развития жилищного строительства, а именно: ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию», Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию ЖКХ [1].

Реализация данных программ возможна с использованием государственной финансовой поддержки (сертификаты) и при наличии недостающей суммы стоимости приобретаемого жилья. Так как далеко не у всех нуждающихся есть в наличии денежные средства, недостающие для покупки жилья, то возникает необходимость в ипотечном кредитовании. В противном случае, полученные сертификаты остаются не использованными, потому что реализовать сумму сертификата можно только при наличии подходящего жилья, к которому выдвинуты определенные требования, а разница между суммой сертификата и стоимостью жилья существенная -рыночная стоимость квартир превосходит в несколько раз. Следовательно, ипотека и предоставление самого кредита играет основополагающую роль в реализации региональных жилищных программах, так как без нее в подавляющем большинстве функционирование данных программ невозможно.

Следует отметить, что роль ипотечного кредитора в условиях реализации региональных жилищных социальных программах выполняют не только банки, но и другие кредитные организации, обладающие лицензией ЦБ РФ, которая дает право на осуществление кредитных операций.

На самом деле, жилищная проблема - одна их самых сложных, острых и дорогостоящих с точки зрения ее решения. А жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов. Несомненно, реализация региональных программ, обеспечивающих население жильем, значительно помогает и упрощает жизнь нуждающихся категорий граждан. От решения жилищных проблем, во многом, зависит социально-экономическая и социально-политическая обстановка в регионе. Таким образом, региональные ипотечные жилищные программы выполняют важнейшую социальную функцию. Данные программы позволяют улучшить жилищные условия, которые включают в себя покупку, строительство или реконструкцию (с расширением площади) жилья. Кроме того, выплаты, получаемые в рамках региональных программ, можно использовать как для погашения уже имеющегося ипотечного кредита, так и для оформления нового кредита, в счет части первоначального взноса. К тому же, многие кредиторы предлагают для таких заемщиков специальные ипотечные программы с более лояльными условиями.

Несмотря на явные достоинства жилищных программ, представленных регионом, существуют и недостатки. Прежде всего, это связано с нехваткой денежных средств на проведение программ, которыми располагает регион. То есть, региональные ипотечные программы не решают глобально жилищную проблему, и в силу ограниченности ресурсов, не могут охватить большой круг нуждающихся, а пока носят больше частный характер. Также, возникает проблема определения круга лиц, нуждающихся в региональных выплатах. Зачастую, трудно определить, кто нуждается больше.

В связи со сравнительно небольшим опытом успешной реализации региональных программ, существует проблема несовершенства законодательства, регламентирующего процесс создания, выполнения и оценки эффективности программ на региональном уровне.

Еще один недостаток связан напрямую с процессом разработки и управления региональными жилищными программами и спецификой отрасли. Следует отметить, что вполне эффективная региональная целевая программа одного региона не гарантирует успешность ее реализации в условиях другого региона, так как одна и та же программа не может учитывать особенности всех регионов. Также, перенос успешного опыта федеральной целевой программы на региональный уровень чаще приводит лишь к бессистемности в разработке и управлении региональными программами[2].

Проблемы исполнения региональной жилищной политики нужно и можно решать. На сегодняшний день, для этого требуется: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом.