Реконструкция жилищного фонда в рамках существующего законодательства как один из возможных путей практической реализации приоритетного национального проекта "Комфортное и доступное жилье - гражданам России"

Многие крупные города, возраст которых насчитывает несколько веков, непременно сталкиваются с проблемой острой нехватки свободных территорий под застройку, особенно в центральных районах. Не является исключением из этого правила и Москва. Интенсивное развитие бизнеса в столице и ведущееся жилищное строительство привели к острой нехватке свободных территорий под застройку. На состоявшемся 29 марта 2005 года заседании правительства Москвы отмечалось, что в столице площадок для строительства уже практически не осталось, объемы строительства снижаются, столичный строительный комплекс имеет избыточные мощности, компании, ведущие строительство в Москве, частично переносят свой бизнес в Подмосковье или другие регионы, поэтому одной из главных задач города является поиск мест под строительство.

При этом Москва больше не будет расширяться за счет другого субъекта Российской Федерации – Московской области, как это было раньше. Границы между Москвой и областью окончательно установлены. Остались лишь некоторые очень небольшие по площади спорные территории. Таким образом, увеличение площади жилищного фонда столицы возможно путем роста не вширь, а только вверх. Это в первую очередь касается уплотнения существующей застройки, осуществляемой путем реконструкции кварталов с ветхим и пятиэтажным фондом сносимых серий, так называе- мой «точечной» застройки свободных участков в существующих жилых кварталах, строительства небоскребов (программа «Новое кольцо Москвы» по возведению 60 высотных домов), а также надстройки существующего несносимого жилищного фонда.

Три года назад правительством Москвы была принята городская Программа комплексного обновления жилищного фонда столицы (постановления правительства Москвы от 21 января 2003 года № 28-ПП и от 30 апреля 2004 года № 178-ПП), которая предусматривала 3 основных направления работ: капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию «сталинских» и пятиэтажных домов несносимых серий (1-510, 1-511, 1-515, 1-447). В Указе Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года № 431 «О новом этапе реализации государственной программы «Жилище» программа проведения реконструкции домов первых массовых серий называется «важнейшей задачей», однако практического осуществления обе эти программы – федеральная и московская – по реконструкции существующего жилищного фонда, по крайней мере пока, не получили.

В городах Западной Европы, где также остро стоит проблема нехватки свободных территорий под застройку, а большая часть жилищного фонда состоит из домов, имеющих скатные крыши и чердаки, пошли по пути, предложенному еще в 1630 году французским архитектором Франсуа Ман- саром, то есть путем устройства мансард (жилья, названного в его честь) на чердаках жилых домов. Чердаки жилых домов со скатными крышами не требуют выкупа земли (или права ее долгосрочной аренды), рытья котлована, устройства фундаментов, «нулевого цикла», использования стационарного подъемного крана и фактически представляют собой как бы недостроенный объект с практически подведенными к нему инженерными коммуникациями: у помещения имеются пол, стены и крыша, необходимо только утеплить его, вставить специальные мансардные, или вертикальные, окна и возвести межквартирные и межкомнатные перегородки. При этом не наносится вред окружающей застройке и среде обитания горожан. Запас прочности фундаментов домов вполне достаточный. Таким образом, себестоимость мансард существенно меньше, чем нового жилья. Устройство во Франции мансард на чердаках жилых домов можно рассматривать как первое в истории своеобразное решение проблемы доступного жилья, возведение которого в настоящее время в нашей стране объявлено приоритетным национальным проектом.

До недавнего времени в Москве устройство мансард на чердаках жилых домов осуществлялось в соответствии с постановлением Московской городской Думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда города Москвы» и распоряжением мэра от 2 июля 1996 года № 49/1-РМ «Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в городе Москве», а в Санкт-Петербурге – в соответствии с распоряжениями мэра от 19 февраля 1996 года № 128-Р и от 11 декабря 1998 года № 1244-Р.

Главное отличие московского подхода к обустройству чердаков от питерского заключалось в том, что в столице устройство мансард фактически являлось прерогативой жителей, проживающих на последнем этаже, если они обустраивали часть чердака исключительно над своей квартирой, или любых других лиц, которым они это согласие дали, а фактически продали. Такое строительство было незаметным для подавляющего большинства жителей дома и похоже на проведение перепланировки квартиры. В Санкт-Петербурге в соответствии с распоряжением мэра от 19 февраля 1996 года № 128-Р на обустройство чердака требовалось согласие всех собственников квартир дома, что делало этот процесс практически неосуществимым. Впоследствии в него были внесены изменения, позволяющие обустраивать чердак над всем домом с согласия только балансодержателя дома. Сначала это привело к мансардному буму в Северной столице (только за год администрацией города было заключено более 100 инвестиционных договоров на обустройство чердаков домов), а позднее – к судебным разбирательствам. Обращения с исками в суды жителей питерских домов, в которых без их согласия стали обустраиваться чердаки под жилые цели, привели к признанию распоряжений мэра Санкт-Петербурга частично противоречащими существующему законодательству сначала, в сентябре 2000 года, городским судом, а в январе 2001 года и Верховным Судом Российской Федерации.

В остальных городах России возведение относительно дешевого жилья мансардного типа массового распространения не получило. И причины здесь не в российском менталитете и не в неприятии властями мансардного стиля как такового, а в наличии юридических проблем, решение которых может придать значительный импульс этому направлению. Дело в том, что согласно статьям 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вступившего в силу с 1 января 1995 года, и статьям 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), вступившего в силу с 1 марта 2005 года, собственникам помещений жилого многоквартирного дома, помимо права собственности на эти помещения, принадлежит еще и доля в общем имуществе собственников помещений этого дома, которое передается собственникам «в нагрузку» к правам собственности на квартиру. Общее имущество включает в себя все то, что находится за пределами квартир, а также несущие, не несущие конструкции дома и инженерное оборудование, находящиеся внутри каждой квартиры. При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Это положение имеет далеко идущие последствия. Из него следует, что даже если все собственники квартир в доме дадут инвестору свое согласие на его реконструкцию, причем независимо от того, создали они товарищество собственников жилья (ТСЖ) или нет, то и в этом случае надстройка дома, осуществляемая с отчуждением части общего имущества, будет противозаконной, а согласие собственников – по сути, ничтожной сделкой. Даже присоединение к одной из квартир дома части лифтового холла (общего имущества), что повсеместно имеет место в столице, согласно статье 290 ГК РФ невозможно в принципе, а в соответствии со статьей 40 ЖК РФ как бы в порядке исключения может осуществляться только с согласия ВСЕХ собственников квартир многоквартирного дома, которые проживают на других этажах и в других подъездах и которых может быть более тысячи. Например, в Москве в доме № 72/2 по Ленинскому проспекту более 700 квартир, и в каждой квартире может быть по несколько собственников.

Именно поэтому возможность практического осуществления Федеральной целевой программы «Жилище» в части реконструкции жилищного фонда и принятой правительством Москвы Программы комплексного обновления жилищного фонда столицы по юридическим причинам вызывает большие сомнения. Даже будучи временно отселенными при проведении реконструкции дома со скатной крышей в переселенческий или маневренный фонд (другие дома), его жители все равно остаются собственниками квартир в реконструируемом доме, и в соответствии со статьями 289, 290 ГК РФ и 36, 37 ЖК РФ им по-прежнему будет принадлежать доля в общем имуществе дома, в том числе крыши и чердака, отчуждаемом при проведении реконструкции. И если в соответствии со статьей 35 Конституции

Российской Федерации лишить собственника жилого помещения можно по решению суда, то в соответствии с частью 2 статьи 290 ГК РФ и частью 4 статьи 37 ЖК РФ лишить собственника квартиры общего имущества или его части без отчуждения права собственности на квартиру невозможно даже по решению суда.

Получается, что существующим законодательством исключена сама возможность осуществления реконструкции домов, производящейся с отчуждением общего имущества. С экономической точки зрения государство, запрещая инвесторам обустройство чердаков и надстройку домов и выделяя при этом в год десятки миллиардов рублей на реализацию программы доступного жилья, отказывается от сотен миллиардов рублей внебюджетных средств инвесторов, которые можно было бы направлять на ремонт жилищного фонда. С социальной же точки зрения государство, провозгласив приоритетный национальный проект по строительству доступного жилья, фактически отказывается от такого дополнительного резерва, который мог бы относительно быстро и без развития существующей инфраструктуры строительного комплекса возвести десятки миллионов квадратных метров доступного жилья.

Важно также отметить, что сами жители дома не могут извлечь из общего имущества какой-либо прибыли, так как распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в соответствии со статьями 246 и 247 ГК РФ осуществляется по соглашению всех ее участников, а все собственники никогда не смогут достигнуть консенсуса не только по вопросу коммерческого использования чердака или крыши их дома, но и, как показал опыт Москвы, даже по вопросу проведения за счет города капитального ремонта их дома. Доступ на чердаки, технические этажи и крыши домов закрыт эксплуатирующей организацией в целях безопасности, в том числе и для собственников квартир дома, поэтому в рамках сложившейся практики собственники квартир не могут свободно владеть и пользоваться и тем более распоряжаться принадлежащим им общим иму- ществом и быть его полноправными собственниками. Следовательно, если распоряжение общим имуществом в рамках существующего российского законодательства им запрещено, то собственники квартир изначально вынуждены запрещать делать это другим.

Применение на практике положений этих статей может привести к весьма удивительным последствиям.

• 1.    Отдельная квартира или комната в коммунальной квартире как объект частной собственности представляет собой пространство, состоящее из стен дома, межэтажных перекрытий и стояков отопления, водоснабжения и канализации. Во всех домах наружные стены, межэтажные перекрытия, межквартирные и межкомнатные внутренние стены являются или несущими, или не несущими конструкциями, а стояки – иным оборудованием, расположенным внутри квартиры, но обслуживающим более одной квартиры, и, следовательно – объектами общего имущества. Получается, что квартира (комната), то есть частная собственность, состоит из элементов, являющихся общим имуществом всех собственников квартир. Объектом же частной собственности в квартире, по-видимому, являются только наклеенные обои и воздушное пространство, заключенное внутри стен (объектов общего имущества). Следовательно, если стены в конкретной квартире принадлежат всем собственникам квартир в конкретном доме, то в соответствии со статьей 247 ГК РФ эти собственники имеют право пользования и владения этим имуществом, для чего они должны иметь возможность доступа во все квартиры своего дома. Также они вынуждены обеспечить другим совладельцам право доступа в свою квартиру при необходимости.

• 2.    При продаже своей квартиры, то есть объекта частной собственности, в соответствии со статьями 290 ГК РФ и 37 ЖК РФ собственник одновременно отчуждает вместе с ней и принадлежащую ему на праве общей долевой собственности часть общего имущества дома. В этом случае в соответствии со статьей 250 ГК РФ («Преимущественное право покупки») продавец обя-

• зан в первую очередь предложить свою квартиру вместе с долей в общем имуществе всем остальным участникам долевой собственности, причем с указанием реальной цены и других условий, на которых он ее продает. И только в случае отказа всех остальных совладельцев общего имущества (собственников помещений в доме) хозяин может продать ее другим лицам по реальной цене.

• 3.    Должен быть подкорректирован существующий порядок приватизации квартир, если соблюдать положения ГК РФ об общем имуществе. В соответствии со статьей 247 ГК РФ приватизация каждой последующей квартиры в муниципальном доме связана с необходимостью достижения сторонами (уже имеющимися собственниками) соглашения о порядке и условиях пользования и владения общим имуществом. Без соглашения с первоначальным собственником (правительством Москвы) и имеющимися собственниками, приватизировавшими свои квартиры до 1 января 1995 года – даты вступления в действие ГК РФ, дальнейшая приватизация квартир, то есть перевод их из муниципальной собственности в частную, с юридической точки зрения должна быть невозможна.

• 4.    Если буквально подходить к трактовке положений статей 290 ГК РФ и 37 ЖК РФ, то собственникам помещений в доме при получении разрешения на перепланировку любой квартиры требуется получить согласие всех собственников квартир своего дома на частичный снос стен или не несущих перегородок, являющихся общим имуществом. Поскольку в состав общего имущества также включаются общие помещения дома, в том числе расположенные в его подвале, то в этом случае все средства, получаемые субъектами Российской Федерации от продажи и сдачи в аренду этих помещений, должны принадлежать собственникам квартир дома.

Необходимо отметить, что в статьях об общем имуществе можно усмотреть и противоречие их положений Конституции Российской Федерации, а именно части 2 статьи 30, которая гласит: «Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем», и части 2 статьи 35, в которой сказано: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Указанные же статьи ГК РФ и ЖК РФ обязывают каждого собственника квартиры без его согласия не только пользоваться и владеть общим имуществом, которое ему навязывается государством «в нагрузку», но и обязывают собственника в случае продажи своей квартиры быть связанным с волеизъявлением других членов некоего незарегистрированного общества по пользованию и владению общим имуществом. Они также препятствуют свободному распоряжению собственником принадлежащим ему имуществом: как всей своей собственностью (жилым помещением + общим имуществом), так и его частью (только общим имуществом). В соответствии со статьей 15 Конституции Российской Федерации этот основной закон государства имеет высшую юридическую силу на всей территории России, и все принимаемые законы не должны ему противоречить.

Для практического осуществления программы реконструкции существующего жилищного фонда без согласия ВСЕХ собственников помещений дома (в стране – это десятки миллионов квадратных метров чердачных помещений) было бы целесообразно внести изменения в статьи 289, 290 ГК РФ и 36, 37 ЖК РФ об общем имуществе. При этом конечно же ни в коем случае не должно быть навязывания воли государства собственникам жилья. Жители каждого дома должны избрать свою форму управления домом и его общим имуществом. Если собственники готовы обойтись без какой-либо помощи государства и имеют желание полностью получать дивиденды от общего имущества, то они должны создать ТСЖ и в рамках этого объединения свободно выбирать управляющую компанию, получить все общее имущество в собственность с регистрацией этого права на все объекты общего имущества в учреждении юстиции. В этом случае собственники должны не только пользоваться или владеть, но и сво- бодно распоряжаться этим имуществом вплоть до отчуждения его частей, не связанных с безопасностью жителей дома (выкуп части приквартирного холла, свободной от коммуникаций части чердака или технического этажа, части подвала, пристройка к части дома зимнего сада, как это широко распространено, например, в Одессе). В этом случае на них должны распространяться все положения статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Граждане, которые не хотят иметь общее имущество в собственности, ТСЖ не создают. В этом случае государство на конкурсной основе назначает управляющую компанию, и граждане платят за коммунальные услуги по тем расценкам, которые определяет государство, и должны иметь право лишь только пользоваться частью объектов общего имущества (лифт, лестничные клетки и т. д.) и, соответственно, за него платить, а всю прибыль от владения и распоряжения другой частью общего имущества государство оставляет за собой, в том числе обустройство свободной части чердаков, технических этажей и подвалов под жилые цели, надстройка домов с плоской или со скатной крышей.

Целью внесения в законодательство указанных изменений должен стать возврат государству, изначально являвшемуся собственником всего жилищного фонда и того, что позже было названо общим имуществом, чердаков и крыш домов для продажи инвесторам права их обустройства. С одной стороны, было бы целесообразно ограничивать определенными временными рамками возможность такого выбора собственниками помещений существующих жилых домов формы управления домом и общим имуществом, чтобы долго не сохранялась такая двойственная ситуация, когда в соответствии с существующим законодательством ни собственники квартир в доме, ни государство в лице субъекта Российской Федерации не могут извлечь из общего имущества прибыль и быть полноправными собственниками общего имущества. Но, с другой стороны, если в доме со временем существенно изменится состав собственников помещений, а государство к этому времени не извлечет прибыль из возможности распоряжения его общим имуществом, то жители дома также должны иметь возможность изменения формы управления их домом и общим имуществом. Как представляется, Ассоциация юристов России, учредительный съезд которой проводился в Москве 22–23 декабря 2005 года, в соответствии с уставом (осуществлять «правовую поддержку приоритетных национальных проектов») могла бы внести свой вклад в это общее дело.

Изложенное отнюдь не означает, что ситуация с реконструкцией жилищного фонда так уж безнадежна. Конечно, законодательно запрещая (по принципу «собака на сене») жителям дома или инвесторам устройство мансард на чердаках жилых домов, государство исключает из оборота огромный резерв, который мог бы позволить относительно быстро возвести десятки миллионов квадратных метров доступного жилья, причем без финансовых вложений государства. Но это не означает, что реконструкция жилищного фонда невозможна в принципе. Согласно части 2 статьи 137 ЖК РФ «в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме , товарищество собственников жилья вправе в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме ». Другими словами, реконструкция теоретически возможна, но при условии, что она будет осуществляться без отчуждения общего имущества.

К разработке такого легитимного способа реконструкции жилищного фонда были привлечены архитекторы, строители, чиновники, потенциальные инвесторы и обязательно юристы, без участия которых в этом деле обойтись невозможно. В результате такого сотрудничества был предложен практический способ осуществления реконструкции жилищного фонда, которая возможна в рамках российского законодательства.

Условно весь жилищный фонд страны (имеются в виду многоквартирные дома, построенные из панелей, блоков, кирпича или монолита, а не индивидуальные жилые дома) можно разделить на 2 большие категории: дома со скатными крышами, построенные, как правило, до начала реализации программы индустриального домостроения, осуществлявшейся по инициативе Н.С. Хрущева с конца 1950-х годов, и с плоскими крышами, построенные в эпоху индустриального домостроения. В домах со скатными крышами имеются чердаки, а в домах с плоскими крышами – технические этажи. Устройство мансард на чердаках жилых домов со скатными крышами (в Москве такие дома составляют лишь 20% от всего жилищного фонда города) или их надстройка на два и более этажа связаны с демонтажом чердака и крыши дома, а следовательно – с отчуждением части общего имущества. С юридической точки зрения реконструкция домов со скатными крышами может осуществляться лишь с нарушением существующего законодательства, надстройка же домов, имеющих плоские крыши и технические этажи и составляющих основную часть жилищного фонда, возможна без отчуждения общего имущества. Для этого технический этаж, который одновременно является буфером между жилой зоной и зоной строительства и в то же время общим имуществом всех собственников помещений надстраиваемого дома, никоим образом не должен демонтироваться и, следовательно, отчуждаться. Сама крыша дома с битумно-рубероидным покрытием также не должна использоваться и не являться полом надстраиваемого этажа. С этой целью все быстровозводи-мые металлические конструкции павильонного типа надстраиваемой мансарды должны опираться на часть несущих стен дома, расположенных на крыше. На фасадах домов рядом с лестничными клетками и (или) в торцах домов при необходимости следует пристраивать дополнительные лифты. При таком способе надстройки неудобства, причиняемые жильцам надстраиваемых домов, будут сведены к минимуму, так как жилую зону от зоны строительства разделяют два железобетонных перекрытия плюс имеющееся на крыше дома битумно-рубероидное покрытие. При этом потолки квартир, расположенных на последнем этаже, во время надстройки протекать не будут.

Собственники помещений реконструируемых домов и городская администрация могут получить от инвесторов, в качестве которых могут выступать сами жители дома, финансовые средства (эти средства должны направляться на ремонт надстраиваемого дома) за выкуп ими права обустройства плоских крыш под жилые цели. При надстройке домов с плоскими крышами, имеющих очень недолговечное битумно-рубероидное покрытие, также решается проблема их протечек.

В соответствии со статьями 44 и 46 ЖК РФ решение о такой надстройке дома, осуществляемой без отчуждения общего имущества, должно приниматься на общем собрании собственников квартир дома, и за него должно проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений этого дома. За жителей неприватизированных квартир голосует департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы – представитель правительства Москвы, являющегося собственником всего муниципального жилищного фонда, в том числе и надстраиваемого дома. За арендаторов нежилых помещений – департамент имущества города Москвы. В среднем по Москве приватизировано четыре пятых всего муниципального жилищного фонда. Следовательно, при положительном отношении правительства Москвы к надстройке дома примерно пятая часть голосов от общего числа голосов собственников на собрании, посвященном этому вопросу, будет получена, и инвестору, которым могут выступать жители дома, фактически необходимо будет получить 67 – 20 = 47%, то есть меньше половины от общего числа голосов.

Кроме того, статьи 210, 249 ГК РФ и 158 ЖК РФ обязывают всех собственников помещений в многоквартирном доме оплачивать расходы по капитальному ремонту общего имущества. Это огромные средства, непосильные для подавляющего большинства граждан: в среднем около 5–10 тысяч долларов и более c каждой квартиры в зависимости от ее площади (доля каждого собственника в общем имуществе пропорциональна площади его квартиры или не- жилого помещения в доме) и региона России. Эти средства собственников должны будут аккумулироваться в управляющих компаниях. Пока еще, до 1 мая 2008 года, действует статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой именно государство несет расходы по капитальному ремонту домов. Но менее чем через год должна закончиться эпоха социалистического по сути жилищно-коммунального хозяйства и осуществиться переход к рыночной экономике, что со временем неминуемо должно будет привести к дифференциации жилищного фонда по уровню доходов его собственников.

Логика здесь простая: собственник дома в сельской местности сам и за свой счет ремонтирует его, не прося помощи у государства. Перед Конституцией все равны, и собственники индивидуальных жилых домов ничем не должны отличаться от собственников квартир, дом которых почему-то должно ремонтировать государство. Надстройка существующего жилищного фонда и направление полученных от инвесторов средств на ремонт надстраиваемого дома облегчат собственникам квартир процесс перехода к полной оплате капитального ремонта дома за их счет. Если большинство собственников квартир дома отказывается от помощи инвестора, в качестве которого могут выступать жители этого же дома, в проведении капитального ремонта их дома и на общем собрании отклоняют его предложение, то почему им кто-то должен помогать делать этот ремонт.

Актуальность предложенной программы надстройки мансард и внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда обусловлена еще и тем, что ежегодный прирост жилья, находящегося в состоянии, близком к ветхому, только в Москве составляет около 1 миллиона квадратных метров.

Еще одной важной особенностью предложенного способа, о которой уже говорилось, является то, что его широкое внедрение, осуществляемое без внесения изменений в существующее законодательство (по оценкам экспертов, в настоящее время вне- сение существенных изменений в ГК РФ и ЖК РФ практически нереально), при определенных условиях может стать одной из составных частей реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Ознакомившись с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002 – 2010 годы и входящими в ее состав подпрограммами, планом-графиком реализации основных мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2006 – 2007 годах, утвержденным приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 18 января 2006 года № 5 (одним из главных приоритетов этого плана-графика национального проекта является повышение доступности жилья), докладом руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Круглика С.И. на первом заседании Коллегии Министерства, посвященном практической реализации этого проекта, на осуществление которого выделяются десятки миллиардов рублей, можно дополнить и конкретизировать некоторые положения этих документов, позволяющие на эти средства относительно быстро и без дополнительного развития существующей инфраструктуры строительного комплекса по всей стране построить больше доступного жилья, а также решить острую проблему нехватки свободных территорий под застройку в крупных городах России, особенно в их центральной части.

Как представляется, разработчики этого национального проекта основной упор делают на программу доступного ипотечного кредитования. Но банкам не выгодно кредитовать население себе в убыток, то есть ниже уровня инфляции, которая в нашей стране составляет около 10 процентов в год. К тому же доступные кредиты при том же уровне предложения жилья могут привести к росту спроса на него и, как следствие, – к росту цен на жилье. Может случиться, что кредиты будут доступными, а жилье – малодоступным, то есть поставленная цель достигнута не будет. Таким образом, главной задачей при практической ре- ализации программы доступного жилья должно стать значительное увеличение предложения жилья, чтобы оно значительно опережало спрос на него. Только в этом случае цены на жилье будут снижаться, и оно станет доступным. Ипотечные кредиты должны являться не целью, а средством приобретения доступного жилья. Доступное – это, во-первых, когда его много, а во-вторых, когда оно дешевое, причем не с низкой себестоимостью, а с низкой продажной ценой.

Резкое увеличение объемов строительства – конечно же более трудная задача, чем сделать ипотеку доступной. Значительно увеличить объемы предложения самого дешевого из существующего жилья – панельного – вряд ли удастся, так как потенциальные возможности этого строительства ограничены существующими мощностями производства цемента, а все заводы – производители цемента в стране уже работают практически на полную мощность. Кроме того, в резком наращивании темпов строительства не заинтересованы сами крупные строительные компании, так как по вполне понятным объективным причинам это приведет к снижению цен и их прибыли. Для существенного наращивания объемов строительства параллельно с возведением традиционного жилья, которое по-прежнему будет предлагаться крупными строительными компаниями, необходимо, во-первых, предложить некую новую и экономичную технологию строительства жилья, преимущественно не связанную с использованием цемента, а во-вторых, такую, чтобы доступ к строительству такого жилья был бы доступен большинству строительных компаний, а не только крупным холдингам. При этом целью должно стать создание реальной конкуренции между сотнями, а лучше тысячами небольших строительных фирм, которые не смогут договориться между собой и вынуждены будут снижать цены. Необходимо также, чтобы такой тип жилья не был связан с приобретением на аукционах земельных участков, так как доступ к ним открыт только крупным компаниям, а возведение такого жилья не должно требовать большого стартового капитала, доступного только крупным строительным компаниям. Не менее важно, чтобы такая технология не требовала существенного развития инфраструктуры строительного комплекса и внесения изменений в существующее законодательство. При выполнении этих условий дешевые кредиты будут нужны не только покупателям такого жилья, но и тысячам строительных компаний.

Существуют дешевые технологии возведения малоэтажных домов. Но основная часть жилищного фонда и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сосредоточены в городах, в которых остро стоит проблема нехватки свободных территорий под застройку, особенно в их центральной части. Одним из реальных и экономичных вариантов увеличения жилищного и нежилого фонда страны может стать надстройка зданий с плоской крышей, осуществляемая без отчуждения общего имущества. Только в Москве площадь плоских крыш домов составляет 205 миллионов квадратных метров (площадь всего жилищного фонда Москвы) : 9–10 этажей (средняя этажность московских домов) х 0,7 - 0,8 (доля домов с плоскими крышами в жилищном фонде) = около 20 миллионов квадратных метров. Предлагаемый резерв увеличения жилищного фонда может позволить осуществить в Москве масштабную жилищную программу и дополнительно возвести в городе несколько миллионов или даже десятков миллионов квадратных метров жилья. Несмотря на кажущуюся простоту и перспективность предложенного способа, в Москве таким способом еще не надстроен ни один дом с плоской крышей, а весь имеющийся и, к сожалению, негативный опыт был получен при надстройке домов со скатными крышами, которая осуществлялась с отчуждением общего имущества.

Чтобы надстраиваемое на плоских крышах жилье было не только дешевым по себестоимости, но и доступным для нуждающихся в нем, государство в лице субъектов Российской Федерации эту деятельность могло бы осуществлять через уполномо- ченные организации, которым субъекты Российской Федерации или городские власти могли бы установить норматив рентабельности. Это могли бы быть не только государственные или муниципальные унитарные предприятия (ГУПы или МУПы), но и любые другие коммерческие организации, которые готовы играть по правилам, устанавливаемым государством (четкий норматив прибыли на уровне 20–25%), в обмен на предоставление государством определенных преференций (предоставление бесплатного или льготного права подключения к городским инженерным сетям и коммуникациям, а также права обустройства под жилые цели чердаков или плоских крыш домов). В этом случае приоритетное право приобретения такого доступного жилья по ценам, близким к себестоимости, должны иметь очередники, которые способны за него заплатить. Это действительно могло бы быть доступное жилье для людей, которые не могут его приобрести сами, или перед которыми у государства имеются определенные обязательства. Все остальные граждане могли бы приобретать такое жилье по рыночным ценам. В каждом городе должно быть несколько таких организаций, чтобы они конкурировали между собой как в отношении цены такого жилья, так и его качества. Среди них не должно быть региональных строительных монополий. Впрочем, такая «мелочевка», как показал опыт Москвы, их и не заинтересует. С учетом того, что надстройка жилья – это быстрая оборачиваемость капитала (собственно надстройка дома занимает от одного месяца до полугода), то уполномоченные организации могли бы быстро развернуться и составить реальную конкуренцию крупным строительным компаниям и в первую очередь путем продажи жилья по существенно меньшим ценам. Это вынудило бы крупные строительные компании либо снижать цены на панельное «жилье для народа», либо перейти в другой сектор рынка недвижимости – элитного жилья и жилья бизнес-класса.