Реконструкция жилых комплексов в Будапеште

Падение государственного социализма кардинально изменило положение крупных жилищных комплексов на общих рынках жилья и социальный состав их жителей. Жилищные комплексы не были социально однородными во время коммунизма, их престиж менялся уже во время их строительства, и смена режима также привела к дальнейшей дифференциации. Одним из основных факторов, вызвавших эти изменения, стала приватизация жилья, когда доля жилья, занимаемого владельцами, увеличилась с 50% до 93% всего за десятилетие, между 1990 и 2001 годами.

Большинство жилищных комплексов стали неудачниками жилищной приватизации. Только «элитные» жилищные комплексы, построенные в 1980-х годах, могли удерживать свои позиции на рынке жилья. Высокий уровень комфорта был одним из главных преимуществ панельных домов до 1990 года. Эта та же самая особенность стала недостатком в следующем десятилетии из-за быстрого роста стоимости жилья, особенно затрат на электроэнергию. После приватизации новые собственники, проживающие в крупных жилищных фондах, оказались в новой ситуации: стоимость квартир в сборных домах снизилась, а расходы на содержание резко возросли. Как следствие, жители с низким статусом жилья часто оказывались в ловушке: они не могли продать свои квартиры или купить другие аналогичного качества; таким образом, их жилищная карьера заканчивалась.

Наиболее проблемная часть роста стоимости жилья связана с центральным отоплением и недостаточной изоляцией домов, поэтому программы реабилитации были направлены на решение этой проблемы. Некоторая поддержка, поощряющая и облегчающая применение методов энергосбережения, стала доступна уже в 1997 году. Первая правительственная программа (называемая «Panelprogram») была запущена в 2001 году, однако наибольшая доля реабилитации была осуществлена только после 2004 года.

Одним из основных социальных последствий реабилитации было улучшение удовлетворенности населения жильем. Жители отремонтированных домов были очень довольны более лучшей теплоизоляцией, более низким уровнем шума и более низкими расходами на отопление, кроме того, эстетический вид и более высокая рыночная стоимость жилья были также важными аспектами. Но это еще не повлияло на мобильность жителей.

До сих пор мы не получили информацию о реконструкции крупных жилищных комплексов в Будапеште, не говоря уже о ее физических и социальных результатах. Это было мотивом нашего исследовательского проекта, целью которого было изучение этого аспекта городской реабилитации. В качестве первого шага мы провели обследование крупных жилищных комплексов в Будапеште с акцентом на их нынешние условия и возможность проведения ремонтных работа.

Метод обследования и классификация.

Обследование 142 жилищных комплексов в Будапеште было проведено летом 2012 года. Участвующие в опросе студенты собрали информацию об основных характеристиках зданий (количество подъездов, квартир, этажей и т.д. ) и характеристиках. узнаваемых обновлений. Ремонт зданий в жилищных комплексах был разделен на четыре категории: отремонтированные, окрашенные, другие улучшения и в стадии реконструкции. Реконструкция означала утепление стен дома, что является самым значительным капиталовложением из всех, поскольку оно увеличивает стоимость жилья и снижает стоимость жилья для жителей.

Покраска дома имеет только эстетический эффект. Это типично для старых, не быстровозводимых (панельных) зданий. Недавний слой краски может указывать на высокий уровень обслуживания, но это не меняет стоимость здания. Другие улучшения включали либо частичную изоляцию, либо замену окон без изоляции стен. Во время обследования были здания, которые были реконструированы. Большинство из них, казалось, были теплоизолированные, но мы не могли оценить это.

Типология обновления широко используется при анализе результатов нашего опроса. Всякий раз, когда мы исследуем состав типов реконструкции, процентные значения всегда рассчитываются на основе количества квартир в зданиях, которые прошли определенные виды реконструкции.

Размеры обновления в жилых комплексах

За последние десять лет было обновлено более одного жилого фонда жилых домов. Это не низкий уровень, но он далек от необходимого уровня. Доля домов, отремонтированных тем или иным образом, выглядит следующим образом:

• -    13,4% полностью отремонтированные здания

• -    1,2% реконструируемые зданиях

• -    3,1% здания, которые были только перекрашены

• -    5,1% (в основном панельные) здания, где другие улучшения также произошли

  Поскольку восстановление жилищных комплексов началось после последней переписи населения и жилищного фонда в 2001 году, у нас есть только косвенная информация о ее социальных последствиях. Поэтому мы должны полагаться на материалы исследований, когда пытаемся исследовать связь между обновлением и социальным статусом. Csizmady, A. (2008) оценила 30 крупнейших жилищных комплексов Будапешта по их

социальной среде и ценам на жилье и классифицировала их по трем категориям (низкий, средний и высокий статус). Используя этот рейтинг, можно оценить, являются ли случаи и интенсивность обновления различными состояниями, в которых доминируют различные социальные группы. Доля жилья, расположенного в полностью отремонтированных, окрашенных или реконструированных зданиях, кажется почти независимой от престижа жилищных комплексов; только доля «других улучшений» намного выше в жилищных комплексах с низким статусом по сравнению с более престижными.

Тем не менее, внутри групп есть большие различия. В группе с высоким статусом мы можем найти только одно жилое состояние (mermező на стороне Буды), где было отремонтировано более 80% жилищ. В то же время самые популярные «элитные» жилые комплексы практически не ремонтируются. В группе с низким статусом мы можем найти жилье с плохой репутацией, но с определенной реконструкцией, потому что жители, которые не могут иначе финансировать полную реабилитацию, обычно пытаются отремонтировать свои дома другими, более дешевыми способами (например, с помощью теплоизоляции некоторых частей зданий).

В нескольких исследовательских проектах 1990-х годов (Iván, L. 1996; Csizmady, A. 1998; Egedy, T. 2000) основное внимание, уделяемое жилищным комплексам,было выявлено несколько общих факторов, связанных с их состоянием. Это размер, возраст, морфология жилищного фонда и застройщик, который финансировал строительство. Принимая во внимание вышеупомянутые факторы, крупные жилые дома с панельными зданиями, построенными в 1970-х годах местными советами, имеют самый низкий статус, в то время как меньшие, старые, не панельные дома и панельные дома, построенные в 1980-х годах, в основном частными инвесторами считаются в лучшем положении. Поскольку наиболее вероятно, что все те же особенности жилищных комплексов также влияют на реабилитационные мероприятия, стоит более внимательно посмотреть на наши данные в этом контексте.

Доля полного обновления в крупных районах немного выше, чем в более мелких, но разница довольно маленькая. В отличие от этого, существуют различия в разных размерных группах. Из тринадцати крупных жилищных комплексов (свыше 5000 квартир) пять имеют высокую часть обновления (более 25%), тогда как четыре едва обновляются (менее 5%).

Возраст комплексов также является важным фактором. Во-первых, заводы начали выпускать сборные панели в 1967 году, поэтому ранее построенные имения были сделаны из традиционных строительных материалов. (Это особенно важно, потому что государственный фонд реабилитации доступен только для быстровозводимых зданий). Во-вторых, разница между временем постройки старейших и самых молодых панельных домов также составляет более 20 лет.

Несмотря на то, что технология была в основном той же самой в течение всего периода, ее применение развивалось и со временем стало более изощренным. Технические проблемы были характерны для усадеб, построенных в 1970-х годах, затем в 1980-х годах качество зданий улучшилось. Фактически, темпы обновления жилья в жилищных комплексах, построенных в 1980-х годах, ниже, чем в тех, которые были построены в период с 1965 по 1979 год. Кажется, что первое поколение панельных зданий нуждается в реконструкции больше всего.

Существует также существенная разница между первой и второй половиной 1980-х годов. В первой половине десятилетия были построены в основном крупные, «традиционные» жилищные комплексы, в то время как на последних этапах меньшие по размеру жилищные комплексы стали доминировать. В последней группе требуется меньше средств для полного обновления, и вес «других улучшений» возрастает (это обычно означает смену окон). Неудивительно, что перекраска является чрезвычайно частым способом обновления в старых «панельных» (в основном, кирпичных) жилых домах.

В литературе подчеркивается, что расположение домов является одной из их наиболее важных характеристик. Это связано не только с их статусом (Csizmady, A. 2008), но и с фактическим уровнем их обновления. Жилищные комплексы, которые встраиваются в жилые кварталы, как правило, более отремонтированы. Они не являются элитными жилыми комплексами, но обычно небольшими (менее 500 квартир), и большинство из них не отличаются от своего окружения. Многие из них были построены до 1970 года, но даже те, которые были построены во время панельного периода, были лучшего качества.

Престиж жилищных комплексов во внутренних кварталах или прилегающих к ним различен, среди них есть как статусные, так и низко статусные. Интересно, что реконструкция жилого комплекса, расположенного в центре, происходит в противоположном направлении по сравнению с реконструкцией старых многоквартирных домов. В случае последних кварталы с более высоким статусом были отремонтированы впервые (Kovács, Z. et al. 2013), в то время как в случае жилищных комплексов внутренних кварталов статус не коррелирует с уровнем обновления.

Из-за отсутствия данных о процессах 2000-х годов у нас есть только некоторые впечатления об изменении социального состава жителей. Основываясь на наших знаниях, связанных с бумом на рынке жилья в конце 1990-х годов (Farkas, J. et al. 2004), мы предполагаем, что изменения в населении ускорились в жилищных районах. По мнению аналитиков по недвижимости, две характеристики жилых домов могут влиять на их положение на рынке жилья. Во-первых, спрос на панельные дома зависит от размеров зданий. Малоэтажные здания (ниже пятиэтажек) и дома с относительно небольшим количеством квартир более привлекательны, чем высотные, где обычно проживают люди с более низким статусом, часто опаздывающие с оплатой услуг.

Другим фактором, влияющим на положение на рынке, является то, отремонтировано ли здание или нет. Квартиры в отремонтированных домах могут продаваться по более высоким ценам и в кратчайшие сроки, однако повышение цен не покрывает (или редко) покрывает расходы на ремонт. Наши данные показывают, что темпы обновления в более крупных зданиях выше, чем в маленьких. Это также предполагает, что ремонт может быть стратегией для владельцев домов в больших домах, чтобы улучшить (или, по крайней мере, стабилизировать) их позиции на рынке жилья. Фактически, это единственно возможная стратегия, так как панельные здания монофункциональны (то есть являются жилыми), в отличие от старых многоквартирных домов в центре города, которые могут быть преобразованы в офисы. В пределах группы жилищных комплексов ремонт может уменьшить различия между небольшими (неотремонтированными) и отремонтированными большими домами. Если программы реабилитации были отменены на более длительный период, между восстановленными и неотремонтированными большими зданиями возникнет новый раскол.

Выводы.

Восстановление жилищных комплексов в Будапеште началось примерно через 10 лет после постройки последних панельных зданий. С тех пор была отремонтирована лишь небольшая часть блоков, тем не менее, некоторые различия между жилищами и их восприятием уже появились. Темпы ремонта относительно высоки, в то время как крупные жилые комплексы с низким статусом построены в 1970-х годах.

Реконструкция, вероятно, станет инструментом, который можно было бы использовать для предотвращения ухудшения положения таких жилищ на рынке жилья. Полностью отремонтированные жилые массивы практически не встречаются в Будапеште, хотя их очень много без какой-либо реконструкции. Если поддерживаемая правительством поддержка в реабилитации была отменена на более длительный период, обновленные жилые массивы, находящиеся в обновленном состоянии, оказались бы в отчаянном положении, потому что они не могли бы конкурировать ни с более мелкими сословиями с хорошим местоположением, ни с отремонтированными более крупными на рынке жилья.