Реновация промышленных зон в Санкт-Петербурге

С развитием города Санкт-Петербурга возникла потребность в изменениях в его градостроительном планировании. Наиболее важным в современном градостроительном планировании является проблема промышленных зон, находящихся в историческом центре города. Вывод из исторического центра промышленных предприятий и последующая рекультивация освободившихся территорий поможет в значительной мере улучшить экологическую и ситуацию в городе, а также значительно снизить транспортную нагрузку центральных районов. Целью данной работы является обобщенный обзор территорий промышленных зон города Санкт-Петербурга, выявление основных проблем при их рекультивации.

На территории города Санкт-Петербурга расположено более 60 промышленных зон. Важной задачей государства является улучшение налоговой политики для большей заинтересованности инвесторов, а также разработка новых нормативов, мер по уменьшению негативного влияния промышленных зон.

Требуется обратить внимание на загрязненность территорий промышленных зон Санкт-Петербурга. Почти половина территории Санкт-Петербурга носит характер загрязнения выше опасного. Геоэкологическим центром ГГП "Невскгеология" выполнено обследование почв-грунтов Санкт-Петербурга. Практически повсеместно содержание свинца в почвах центра города превышает ПДК в 2-4 раза, цинка - в 3-7 раз, выявлены многочисленные участки загрязнения почв с превышением ПДК кадмием, мышьяком и сурьмой, причем, для двух последних токсикантов характерно накопление в почвах Южной промзоны города, простирающейся южнее Обводного канала от Угольной гавани до р. Невы. Особую озабоченность вызывает загрязнение почв в зонах жилой застройки - вдоль Невского проспекта, в районе Стрелки и на Среднем проспекте Васильевского острова [33].

Реновация промышленных зон

Для более существенных изменений в рекультивации промышленных зон не хватает помощи государства, как и финансовой, так и законодательной [35-42]. Санкт-Петербург - это культурная столица страны, исторический центр которой внесен в список исторического наследия ЮНЕСКО. В то же время жить и работать в центре города сложно: по данным Комитета экономического развития, 90% зданий в центре города были построены до 1917 года, 36% населения попадают в пробку не менее 4 раз в неделю, средняя скорость движения по городу 26 км/ч, а число коммунальных квартир – за 100 тысяч. Поэтому необходимо устранение промышленных зон в историческом центре города.

Большинство техногенных ландшафтов неблагоприятно и даже опасно для здоровья человека. Они искажают нормальный ход таких фундаментальных процессов, протекающих в биосфере, как биологический круговорот азота, газовый режим атмосферы и т. п., снижают их интенсивность [2].

К примеру, в 2013 году Санкт-Петербург занял «почетное место» в рейтинге самых грязных городов России, его опередили только Норильск и Москва. Рейтинг был составлен на основании данных Росстата о выбросах загрязняющих веществ в атмосферу. Изменение качества среды обитания человека в городе ведет к снижению комфортности жизни населения, свидетелем чего являются медико-демографические показатели, в частности, высокий уровень заболеваемости, рост генетических болезней и появление новых и сокращение продолжительности жизни [23-25].

Изучение городских почв, по словам Добровольского Г.В., свидетельствует о том, что для создания чистого города и решения проблемы жизни здорового человека в нем, необходимо определенным образом дифференцировать городские ландшафты с целью локализации и перераспределения антропогенной нагрузки, увеличения озелененности и улучшения качества городских земель [3].

Согласно данным Генерального плана Санкт-Петербурга общая площадь всех промышленных зон может возрасти с 11 тыс. га до 18 тыс. га, в основном за счет уменьшения сельскохозяйственных территорий (рисунок 1) [10]. Доля производственных территорий во всей площади города возрастет с 8% до 13%. Согласно данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга к территориям промышленности относятся 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6 % общей площади Санкт-Петербурга [4, 32].

В декабре 2004 года Правительством Санкт-Петербурга была принята Программа развития территорий промышленного, общественно-делового и складского назначения (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14 декабря 2004 г. №1961 «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения») [5, 9].

Согласно этой программе промышленные зоны можно поделить на две основные группы:

• 1.    Промышленные зоны с дальнейшим промышленным использованием и развитием.

• 2.    Промышленные зоны, подлежащие градостроительному преобразованию (смене характера использования земель).

К первой группе промышленных зон (далее «промзоны») можно отнести крупные промзоны (территории, имеющие площадь свыше 200 гектар), на которые планируют перебазировать промышленные предприятия, находящиеся в центральной части города. Сюда можно отнести более 30 промзон (с учетом новых данных Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли администрации Санкт-Петербурга (КЭРППиТ) [6]. Ко второй группе отнесены территории, находящиеся в центре города, с площадью 50га и более и которые не соответствуют экономическим, экологическим, социальным и градостроительным условиям. Таким территориям необходимо преобразование, то есть или вывод производственных предприятий на окраины города, или смене характера использования земель. На сегодняшний день к зонам, подлежащим преобразованию можно отнести также около 30 зон.

Из этого следует, что можно выделить 60 промышленных зон, то есть территорий, где уже расположены или развиваются объекты промышленного назначения. Из них лишь половина, согласно Генплану, подлежит дальнейшему развитию в прежнем качестве. Остальные должны стать объектами рекультивации, т. е. зонами, где необходимо провести комплекс работ, направленных на восстановление биологической продуктивности и хозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей природной среды [1,19-22]. Больше всего таких зон в Калининском и Невском районах.

Рисунок 1 Генеральный план Санкт-Петербурга

На сегодняшний день проблема рекультивации территории промзон в России и, в частности, в Санкт-Петербурге стоит довольно остро. Те немногие девелоперы, которые берутся за реконструкцию промзон, сталкиваются с рядом проблем. Для Северной столицы России это территории промзон, являющиеся историческими памятниками, которые находятся в аварийном состоянии. Эти объекты невозможно использовать и реновировать без согласия Комитета по охране памятников Санкт-Петербурга. Данные согласования занимают годы, а зачастую и просто невозможны. Например, территория Новой Голландии, имея идеальное для инвестора местоположение, долгое время не могла найти инвестора из-за требований Комитета по охране памятников Санкт-Петербурга по сохранению большинства построек на территории острова в первозданном виде [11].

В ряде регионов, где стоимость земли высока, рекультивация нарушенных территорий (с целью последующего использования или продажи) может быть прибыльной с точки зрения потенциальных инвесторов. Как правило, основным источником финансирования инвестиций являются собственные средства предприятий и организаций, заемные и привлеченные средства (кредиты банков), бюджетные средства в рамках государственных программ развития и т.п. [34].

Одним из интегральных экономических показателей эффективности инвестиций является чистый дисконтированный доход (ЧДД), синтезирующий в себе результаты моделирования всех денежных потоков. Чистый дисконтированный доход определяется как превышение интегральных результатов над интегральными затратами на весь расчетный период

Т

ЧДДт = 2 (R - З, )(1 + Ен)-t t=1                               , где ЧДДТ– чистый дисконтированный доход за расчетный период Т, руб.;

R t – результаты, достигаемые в момент времени t , расчетного периода Т (включают выручку от продажи продукции, определяемую с учетом надбавок за экологичность и качество, доходы от продажи недвижимости, средства от уменьшения оборотного капитала; ликвидационную стоимость; другие доходы от деятельности предприятия), руб.;

З t – затраты, осуществляемые в момент времени t (дополнительные вложения в основной и оборотный капитал, связанные с осуществлением природоохранного проекта; текущие затраты без учета амортизации во избежание двойного счета капиталовложений; платежи за природопользование всех видов; налоги и сборы), руб.;

Е н – норматив дисконтирования, отражающий минимальный уровень требований инвестора к доходности своих вложений и позволяющий привести разновременные затраты и результаты, получаемые в ходе реализации инвестиционного проекта, к сопоставимому виду. Необходимость приведения вызвана тем, что ценность эквивалентных денежных средств, получаемых в различные моменты времени, неодинакова.

Инвестиционный подход является эффективным, если чистый дисконтированный доход, определенный по формуле, является величиной положительной. Выбор экономически эффективного инвестиционного проекта из нескольких альтернативных производится по максимальному положительному значению ЧДД [21].

Здесь необходимо отметить следующую серьезную проблему, заключающуюся в налоговой политике государства. В большинстве европейских стран государство активно поддерживает инвесторов, реновирующих старые промзоны. Им предоставляются налоговые льготы, специальные государственные кредиты. К сожалению, в нашей стране такая политика практически отсутствует.

Одним из важнейших критериев, определяющих направление рекультивации промзон, является загрязненность их почв. Основным подходом к оценке качества почв, используемых для проживания населения, являются пробы на соответствие ПДК (Предельно Допустимые Концентрации) веществ. Превышение данных норм опасно для здоровья человека и может сделать территорию непригодной для проживания [30].

На стадии выбора территории и выполнения проектных работ осуществляется контроль с применением стандартного перечня показателей, который включает:

• -    содержания тяжелых металлов: свинца, кадмия, цинка, меди, никеля, мышьяка, ртути;

• -  3,4-бенз(а)пирена и нефтепродуктов;

• -  pH (водной вытяжки и КО);

• -    суммарного показателя загрязнения Zc, определяемого по формуле:

z_c = ^-K - (и - 1)

где:

Кс = Ci / C ф i - коэффициент концентрации i-гo химического элемента;

Ci - фактическое содержание i-гo химического элемента в почвах и грунтах, мг/кг;

Сф i - фоновое содержание i-гo химического элемента в почвах, мг/кг; n - число учитываемых химических элементов с Кс>1.

Стандартный перечень может быть расширен с учетом санитарно-эпидемиологической ситуации и хозяйственного освоения территории. Согласно действующему нормативному документу СанПиН 2.1.7.1287-03 (с изменениями от 25 апреля 2007  г., Федеральный закон «О санитарно эпидемиологическом благополучии населения» № 52-ФЗ от 30.03.99), необходимо сравнивать пробы из почвы на исследуемом объекте, в данном случае, с реновируемой промзоны с предельными концентрациями вне зависимости от вида использования территории, сложившегося геохимического фона [7]. В документе не приводится процедура оценки, в результате чего даже при наличии одной пробы из ста, несоответствующей нормативу, весь участок признается несоответствующим требованиям санитарных норм. Таким образом, при признании промзоны несоответствующей санитарным нормам перед инвестором встает проблема рекультивации земли для дальнейшего использования [29, 31].

В связи с этим крайне актуальным является разработка региональных экологических нормативов по процедуре оценки качества почв и грунтов, обращению с загрязненными в той или иной степени грунтами, учитывающими специфику Санкт-Петербурга и исправляющими многочисленные ошибки и неточности СанПиН 2.1.7.1287-03 (с изменениями от 25 апреля 2007 г.) [8,26-27].

Считается, что среди химических элементов тяжелые металлы являются наиболее токсичными.[5] В России до сих пор используются одноуровневые нормативы содержаний химических веществ в почвах, в то время как во всех европейских странах применяется двух-трех уровневая система нормативов, причем в большинстве еще и с учетом вида использования. Сопоставление нормативов свидетельствует о том, что наши ПДК соответствуют «целевому» («желательному») уровню других европейских стран, неиспользуемому для принятия административных решений по санации загрязнений. Например, использование ПДК (ОДК) для принятия решений в промзонах Санкт-Петербурга приводит к необходимости удаления или перекрытия слоем нового грунта мощностью 0,5 м всей территории. Данное решение требует значительных финансовых затрат и делает промзоны менее привлекательными для инвесторов [12-16].

Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Правительства Санкт-Петербурга Российский геоэкологический центр – филиал ФГУГП «Урангео» (РГЭЦ) выполняет работы по оценке уровней загрязнения почв и грунтов города тяжелыми металлами. При оценке уровня загрязненности почв на территории промзон были выявлены следующее превышение ПДК (см. таблицу 1).

Таблица 1. Выявление проб с превышением ПДК тяжелых металлов в промзонах Санкт- Петербурга (данные 2006 г.)

Элементы	Всего проб	в том числе
		<ПДК
		проб	%
Hg	200	193	97
Pb	200	15	7
Cd	200	36	18
Zn	200	26	13

На основании вышеприведенных данных следует, что для промзон Санкт-Петербурга наиболее остро стоит проблема загрязнения почв свинцом, цинком и кадмием, для которых из года в год выявляется соответственно 70%, 60% и 50% проб с превышением нормативов. В зависимости от района, от 1 до 18% проб характеризуются 5-кратным превышением ОДК. Для Санкт-Петербурга основными источниками загрязнения городской территории свинцом являются выбросы предприятий стекольной, лакокрасочной и оборонной промышленности. Следует отметить, что высокие уровни загрязнения свинцом отмечены вблизи автострад, исследования последних лет показали, что значительные количества свинца и других тяжелых металлов оседает в придорожной полосе на расстоянии 30 м от дороги. Значительное количество кадмия попадает в природную среду при сжигании и переработке содержащих данный металл изделий. Основным источником поступления цинка в атмосферу служит производство и использование цветных металлов, существенный вклад в загрязнение почв города цинком вносит сжигание отходов [17-18, 28].

Рассматривая площади города с различными уровнями загрязнения (Рис.2.) можно отметить, что 58% обследованной территории Санкт-Петербурга характеризуется уровнями загрязнения ниже опасного.

Рисунок 2. Территория Санкт-Петербурга с различными уровнями загрязнения

Заключение

По итогам проведенной работы авторы предлагают следующие рекомендации по улучшению ситуации с реновацией территорий промзон Санкт-Петербурга. В заключении необходимо подчеркнуть важность рекультивации промзон Санкт-Петербурга, особенно исторического центра города. В основании всего вышеизложенного можно предложить ряд мероприятий, с помощью которых процесс рекультивации должен начаться быстрее, быть более экономически эффективным, а также значительно улучшить экологическую обстановку в городе:

• -    создать более благоприятный инвестиционный климат для привлечения девелоперов;

• -    ускорить и упростить процедуру согласования реконструкции территорий промзон, находящихся в центре города, без нанесения ущерба историческим памятникам;

• -    принять меры по уменьшению негативного влияния промышленных зон, рекультивация которых в настоящее время не представляется возможной, на экологическую ситуацию в городе;

• -    разработать новые нормативы и создать многоуровневую систему оценки содержания химических веществ в почвах [44-45].

На основании проведенного авторами анализа предложена классификация по приоритетному инвестированию в территории промышленных зон Санкт-Петербурга, основанной на средней выкупной цене (под производственную функцию):

• -    Инвестиционно привлекательные (промзоны со средней выкупной ценой более 200 руб./кв.м.)

• -    Инвестиционно слабо привлекательные (промзоны со средней выкупной ценой от 100 до 200 руб./кв.м.) [43].

К первой группе относятся такие зоны как Пушкинская, Саперная, Понтонная, промышленная зона на ул. Севастьянова, часть территории Морской портово-промышленной зоны, Рыбацкое, Ручьи,

Предпортовая-1, Коломяги, Ржевка, Предпортовая-2, Парнас, Северо-Западная, Нева, Обухово, промзона в районе ул. Салова, отделение ОЭЗ «Новоорловская».

Ко второй группе относятся пос. Шушары, производственная зона строительства дамбы, Марьино, Кронштадтская колония, промышленная зона севернее Кронштадтского шоссе, Ижорские заводы, Конная лахта, Юго-западная, Военная гавань и Янтарь, Ломоносовская, Красносельская, отделение ОЭЗ «Нойдорф», пос. Металлострой.

***

Авторы статьи выражают благодарность Ланко Александру за помощь и поддержку в процессе проведения научной работы для написания статьи.