Решение вопросов о праве собственности в третейском суде

Институт третейского судейства, популярный во всем мире, уже 12 лет успешно работает и в России. В 1961 году в Европе была принята Конвенция «О внешнеторговом арбитраже», через год ее ратифицировала Россия. 24 июля 2002 года был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» (далее – Закон о третейских судах). С тех пор компании, работающие в различных секторах экономики, успешно решают возникающие проблемы, прибегая к коммерческому арбитражу. Оценили его эффективность и некоммерческие организации, и государственные учреждения.

Правовые вопросы регулирования линейных объектов всегда актуальны для собственников недвижимости, а также для специалистов разных областей, но в особенности для юристов строительной и инвестиционной отраслей. При решении вопросов, связанных с линейными объектами, требуется руководствоваться не одним правовым документом.

Так, в статье 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав) содержится краткое определение линейных объектов (сооружений). Являясь одним из видов недвижимости, линейные объекты имеют ряд признаков:

• •    ими могут быть сложные или неделимые вещи;

• •    они имеют значительную протяженность в пространстве;

• •    они могут располагаться на территории более одного регистрационного округа.

При этом они подлежат обязательному, в том числе техническому, учету, а сделки с ними – государственной регистрации. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регламентирует установление местоположения линейных объектов посредством определения координат характерных точек, устанавливаемых специалистами в межевом деле, а постановлением Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 года № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» к линейным объектам отнесены сооружения связи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Зачастую судебная практика в решении споров относительно сложных объектов бывает противоречивой, ведь линейному объекту свойственны различия в технических характеристиках составных частей. Из-за пробелов в законодательстве, работая с линейными объектами, приходится сначала добиваться разрешения на строительство объекта и лишь потом получать разрешение на ввод его в эксплуатацию. При вводе объекта в эксплуатацию и появляются проблемы, а именно при регистра- ции прав на земельный участок под ним. Причем даже органы Федеральной регистрационной службы не могут дать четкий ответ на вопрос о порядке государственной регистрации права собственности на вновь созданные линейные объекты и оформления документов об отводе земельного участка для их строительства.

Существующее законодательство не устанавливает ни исключения для линейных объектов, ни порядок землепользования при их строительстве и вводе в эксплуатацию. Кроме того, не всегда собственники сложных объектов оформляют необходимые документы, что связано и с большой площадью территории, занимаемой линейными объектами, и с протяженностью таких объектов. Порой для строительства линейного объекта требуются разрешения на вскрытие поверхности земли, ее разрытие и т. п., что не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (далее – также Земельный кодекс). В результате возникают сложности при оформлении права собственности.

Земельным кодексом предоставляется исключительное право собственникам зданий, строений, сооружений на приобретение земельных участков под указанными объектами в собственность или в аренду. Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусматривается, что юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность.

К основным проблемам, возникающим при размещении линейных объектов, относятся проблемы с признанием права собственности. Особые трудности доставляет то, что линейный объект, как правило, проходит по нескольким земельным участкам. Признание права собственности и строительство такого объекта сопровождаются проблемами взаимоотношения собственников объекта с собственниками земли. Соответственно, выяснение правомерности или неправомерности размещения линейных объектов на этих участках длится очень долго, в государственных судах – годами. К тому же, территориальная подсудность удорожает процедуру признания права собственности. Собственники линейных объектов не могут полноценно эксплуатировать их и сдать на баланс, так же как и продать или распорядиться каким-либо другим способом. Это, в свою очередь, может привести к невозможности введения зданий в эксплуатацию в срок.

На практике также возникают ситуации, когда невозможно установить собственника земли – сведения о нем отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разбирательство может длиться годами и тормозить процесс передачи объектов в эксплуатацию. В этом случае стороны имеют возможность воспользоваться иным способом признания права собственности на линейные объекты – обратиться в третейский суд.

Компетенция третейского суда в области права собственности регламентируется как Законом о третейских судах, так и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой указано, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд, а также разъясняется в статье 28 Закона о регистрации прав, статье 64 Земельного кодекса и постановлении Конституционного Суда Российской Федерации о т 26 мая 2011 года № 10-П.

Для разъяснения порядка регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании решений третейских судов в 2012 году Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) были разработаны методические рекомендации, которые нашли отражение в письме Росреестра от 21 мая 2012 года. № 14-3648-ГЕ «О некоторых вопросах государственной регистрации прав на основании решений третейских судов». В нем подробно регламентированы действия органов Росреестра при оформлении права собственности на объекты недвижимости, в том числе линейные объекты, на основании решения третейского суда.

Соответственно, в целях обеспечения законности проводимых работ по строительству линейного объекта, если невозможно установить собственников земельных участков, на которых линейный объект расположен, эффективным способом защиты прав является обращение заказчика в третейский суд (при наличии третейской оговорки) с иском к застройщику о признании права собственности на линейный объект. В таком случае после исследования представленных доказательств и установления факта отсутствия зарегистрированного права собственности на земельный участок, на котором расположен линейный объект, третейский суд признает право собственности на линейный объект без признания прав на земельный участок. Это дает возможность поставить такой объект на баланс ресурсоснабжающих организаций.

Пример судебной практики

Садовым товариществом было принято решение построить газовую трубу для газификации поселка. От местной администрации было получено разрешение на строительство. Труба была построена и сдана на баланс в N-облгаз. Однако подать документы на оформление права собственности, чтобы N-облгаз мог начать газоснабжение, было невозможно, поскольку при добровольной регистрации необходимо согласовать процедуру строительства с собственником земли. Принимая во внимание то обстоятельство, что собственника земли выявить не удалось, газифика- ция садового товарищества оказалась под угрозой срыва.

В договор подряда на строительство газовой трубы была включена третейская оговорка. Заказчик обратился с иском в арбитражный третейский суд города Москвы о признании права собственности на трубу. Суд запросил сведения из архива городской администрации. Выяснилось, что участок земли, на котором расположена газовая труба, – это нераспределенные паи колхоза, который на момент рассмотрения дела уже не существовал. Не относился этот земельный участок и к муниципальной собственности. Таким образом, собственник у земельного участка отсутствовал.

Исследовав все обстоятельства дела и учитывая законность проведения строительства, третейский суд вынес решение о признании права собственности на газовую трубу без признания прав на земельный участок. Арбитражным судом Московской области был выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда, а затем в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности на объект. В поселок был проведен газ.