Риск долгостроев сохраняется: обманутые дольщики были, есть и будут

До перехода на проектное финнанси-рование решение жилищного вопроса и инвестирование в недвижимость были высокорискованным делом – обманутые дольщики и многолетние недострои имеются практически в каждом российском городе. Рассмотрим, как решается проблема застопорившихся строек в Московском регионе, почему риск недостроя сохранится и при новой модели финансирования, а также из-за чего снизится инвестиционная привлекательность новых проектов.

История вопроса

Долевое строительство впервые было реализовано на практике в Аргентине, в середине 80-х годов прошлого века. В стране была нестабильная экономическая ситуация, из-за сильной инфляции банки не выдавали кредиты, поэтому жилье начали строить с помощью взносов населения.

Впоследствии такую схему строительства стали использовать и в других странах. В России первые «долевки» появились в 1990-е годы после распада СССР – бюджетное финансирование строительства жилья прекратилось, а доступное проектное кредитование отсутствовало. Оптимальным выходом из сложившейся ситуации оказалось именно долевое строительство.

Были разработаны договоры долевого участия (далее – ДДУ) в строительстве, вместе с тем застройщики предлагали заключать и другие сделки – подряда, совместной деятельности, уступки требования и т. д. Однако суть всех договоров была одна: дольщик/инвестор оплачивал часть стоимости многоквартирного дома (далее – МКД), застройщик/девелопер брал на себя обязательство его построить, сдать в эксплуатацию и передать покупателям в собственность.

Первые дольщики были практически не защищены законодательно, поэтому появление обманутых граждан было делом времени. Застройщики использовали метод двойных продаж, строили финансовые пирамиды – возводили текущие проекты за счет новых дольщиков, иногда застройщик в принципе не собирался достраивать дом. Ежегодно ряды обманутых дольщиков пополнялись на 40–50 тысяч человек.

В 2004 году строительную отрасль законодательно попытались привести в более цивилизованный вид – был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Теперь ДДУ нужно было регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а застройщики не имели права продавать квартиры до получения разрешительных документов на строительство.

Закон № 214-ФЗ несколько раз дополнялся и изменялся, однако многочисленные поправки не сумели решить проблему мошенничества в отрасли – недобросовестные застройщики продолжали присваивать деньги доверчивых граждан.

Схема, знакомая многим дольщикам, втянутым в долгострой: вначале активная стройка, затем остановка строительства на неопределенный срок, далее смена и банкротство застройщиков, подрядчиков и юридических лиц. Часть объектов дольщики достраивали на свои деньги.

В 2016 году проблема с недостроями стала максимально острой, в итоге было принято решение кардинально реформировать строительную отрасль – перевести ее на проектное финансирование. Одновременно строительный сектор будет выведен из тени – по данным Центрального банка Российской Федерации [2], в 2018 году из всех экономических секторов на его долю пришлось наибольшее количество сомнительных операций.

Тяжелое наследство

По данным Единого реестра проблемных объектов [3], который ведет ДОМ.РФ, в России насчитываются 3 189 таких домов общей жилой площадью более 16,7 миллиона квадратных метров. На Москву приходится 301 проблемный МКД с жилой площадью 1,4 миллиона квадратных метров. В Московской области ситуация сложнее – 808 проблемных МКД с жилой площадью 3,8 миллиона квадратных метров.

Весной 2019 года в столице насчитывались 4,5 тысячи обманутых дольщиков, которые, по планам властей, должны получить свои квартиры к 2023 году. Для сравнения: в 2011 году в Москве обманутых дольщиков было 15 тысяч. В Подмосковье начиная с 2013 года ключи от квартир получили 36 тысяч обманутых дольщиков, в 2019 году по планам еще 19 тысяч должны были въехать в свое жилье [4].

Проблемные объекты достраиваются либо за счет бюджетных средств, либо за счет других строительных компаний, кото- рым это выгодно экономически. Такая выгода может достигаться разными путями: получение альтернативного земельного участка без торгов, изменение градостроительного регламента, чтобы повысить плотность застройки (этажность), и т. д.

Как сообщила пресс-служба группы компании «Инград», достройкой объектов недвижимости, которые по каким-либо причинам не были введены в строй в планируемые сроки, в основном занимаются девелоперы, чьи проекты расположены в непосредственной близости. «Инград» занималась достройкой ЖК «Гусарская баллада» в подмосковном Одинцове 1, где компания реализует свой масштабный проект «Одинград». Кроме того, летом 2019 года девелопер приступил к достройке ЖК «Академик-2» в Мытищах 2, где уже возводит ЖК «Новое Медведково».

Девелопер принимает решение о достройке объекта после тщательной оценки своих возможностей исходя из следующей информации:

• •    текущее состояние объекта;

• •    наличие ресурсов;

• •    новые сроки сдачи объекта.

Далее заключаются договоры с местной администрацией и министерством жилищной политики региона. Девелопер вкладывает собственные средства в достройку объекта и контролирует выполнение работ в указанные новые сроки.

Недострои по второму кругу

У проблемного проекта могут появиться новые застройщик и инвестор, однако это не означает, что дом будет достроен вовремя. Очередные обещания также могут быть не выполнены, как, например, случилось с проектом «Валь д’Эмероль» (бывшая «Изумрудная долина»). Сроки выдачи ключей снова переносятся, инвестор затягивает стройку, а дольщики продолжают выплачивать ипотеку.

От банкротства застройщика Urban Group пострадали 16 тысяч человек, а сумма ущерба составила 80 миллиардов рублей. Достройка объектов ЖК «Солнечная система», «Лесобережный», «Лайково», «Опалиха О3», «Видный город», «Митино О2» в лучшем случае закончится через 3 года, хотя часть покупателей ждет свои квартиры уже 5 лет. Есть и такие дольщики, которые купили квартиры у обанкротившегося СУ-155, за которым взялась достраивать Urban Group…

Чтобы ускорить процесс, потерявшие терпение люди выходят на улицы. Так, летом 2019 более 300 человек – дольщики Химкинского, Красногорского, Чеховского, Лобненского, Реутовского, Мытищинского, Одинцовского районов – вышли на митинг, посвященный проблеме подмосковных долгостроев. Имеются в виду такие проекты, как уже упоминавшиеся «Валь д’Эмероль» и «Солнечная система», а также «Пятницкие кварталы», «Дом на улице Вишневая, 31», «Шервудский лес», «Дом у реки», «Лидер парк», «Новокосино-2», «Лобня Свободный проезд» и т. д. Дольщики продолжают вкладывать в квартиры и в территорию комплекса много денег и времени – речь идет о жителях, чьи дома сданы – многие проекты состоят из нескольких очередей, которые включают несколько зданий, часть из которых застройщик все же сдает [5]. Про обещанную инфраструктуру – школу, поликлинику, парковку, торговую галерею – скорее всего, придется просто забыть.

Дольщики «Дома на улице Вишневая, 31» ждут своих квартир уже 16 лет. Два года назад они создали петицию на имя президента, премьер-министра, губернатора Подмосковья и Министра Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Ее под- писали 1 273 человека – на этом дело и закончилось.

В столице тоже есть свои печально известные долгострои, как, например, «Царицыно» и «Царицыно-2» в Бирюлево. Сроки сдачи домов первой очереди регулярно переносятся с 2012 года, второй очереди – с 2015-го. На застройщика – «Московский хлебокомбинат продуктов» – было заведено уголовное дело. Дольщики не могли ни расторгнуть договоры, ни получить компенсацию.

Риск недостроя остался, а прибыль сократилась

Риски двойных продаж, невозврата денежных средств, строительной пирамиды, а также многолетние долгострои в связи с переходом на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов остались в прошлом (см. рис.), однако появление недостроенных объектов и банкротств застройщиков все же и сейчас исключать нельзя.

По новой модели риски незавершения строительства по проектам, которые еще только будут начинаться, будут существенно снижены. Оценивать проект будет уже банк, то есть профессиональный участник отношений, который умеет это делать лучше обычного покупателя, – у него есть опыт выдачи долгосрочных кредитов, соответственно, опыт оценки различных компаний и их проектов.

Кроме того, банк заинтересован в правильной оценке, поскольку в противном случае ему не вернут целевой проектный кредит, но банк будет обязан вернуть деньги дольщика со счета эскроу. Средства же дольщика на счете эскроу (на случай проблем уже с самим банком) защищены страхованием на сумму до 10 миллионов рублей.

Также стоит учесть, что банки выдают кредит траншами по мере достижения той или иной стадии готовности проекта. У компании могут возникнуть проблемы, например подрядчик задержал поставку или привез бракованный товар, пришлось менять

■ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

Собственные средства застройщика, не менее 10% проектной стоимости строительства

Целевой заем на строительство, полученный от учредителей (участников) застройщика, не более 20% проектной стоимости строительства

РАСЧЕТНЫЙ СЧЕТ ЗАСТРОЙЩИКА

СТРОИТЕЛЬСТВО многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, иного объекта долевого строительства

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

о

о CD ф с; ф

ф

ф -

Ипотечное кредитование

ДОЛЬЩИКИ участники долевого строительства

УПОЛНОМОЧЕННЫЙ Поступление

БАНК

<- средств на счета эскроу

Уполномоченный банк осуществляет банковское сопровождение строительства посредством сопоставления объемов работ с расходными операциями по расчетному счету застройщика

ДОМ НЕДОСТРОЕН , _ застройщик - банкрот

Уполномоченный банк возвращает дольщикам средства со счета эскроу

Застройщику раскрываются средства на счете эскроу, и он получает возможность распоряжаться доходом от реализации строительного проекта

Государственный кадастровый учет объекта долевого строительств

- Первая запись в ЕГРН

Приобретение недвижимости с 1 июля 2019 года с применением эскроу-счета материалы, из-за чего значительно выросла себестоимость, произошли другие непредвиденные обстоятельства (стихийные бедствия и т. п.). Иными словами, может нарушиться график строительства. В таком случае банк может отказать в дополнительном транше. Это также приостановит работу застройщика, что ведет к банкротству, если стороны не достигнут соглашения по новым условиям. Но описанный сценарий все же маловероятен, поскольку банк не заинтересован остаться с недостроенным залоговым объектом, куда уже вложены деньги.

Переход строительной отрасли на проектное финансирование, как ни странно, также создал предпосылки для возникновения новых недостроев. По данным компании «Метриум», около 24 процентов возводимого в России жилья (более 28 миллионов квадратных метров) оказалось в зоне риска [6]. Застройщики этих объектов не смогли получить ни банковские деньги, ни права привлекать средства дольщиков по старым правилам Закона № 214-ФЗ (последнее возможно при 30-процентной готовности объекта и продаже не менее 10 процентов площадей).

В Москве в «подвешенном» состоянии оказались 17 процентов строящихся объектов общей площадью 2,8 миллиона квадратных метров, в Подмосковье доля потенциально проблемных объектов составляет 14 процентов (1,8 миллиона квадратных метров) [6]. Однако власти вряд ли допустят появления множества новых недостроев, к примеру, они могут вмешаться в ситуацию и прямо стимулировать банки кредитовать девелоперский бизнес.

Вместе с тем застройщикам, которые не смогут получить проектное финансирование на общих условиях, будет нужна специальная помощь, чтобы не усугублять проблему. Такая поддержка (например в форме поручительства) могла бы быть предоставлена ДОМ.РФ.

Еще один неприятный момент для дольщиков – с переходом на новую схему финансирования возможности для инвестиций в недвижимость снизились.

Во-первых, в проектах с эскроу-счетами стартовая стоимость квадратного метра выросла, поэтому инвестировать в новостройку теперь нужно в первые дни выхода объекта на рынок, чтобы максимизировать прибыль.

Во-вторых, присутствует риск отказа застройщиков от продажи на котловане. До вступления в силу поправок в Закон № 214-ФЗ подобная стратегия была необходима для привлечения инвестиций на самом сложном, начальном, этапе, когда новостройка еще не известна рынку и широкому кругу потенциальных клиентов. Теперь же средства дольщиков для успешного запуска проекта не требуются, финансирование доступно за счет заемных средств. Поэтому не исключено, что доля новостроек на котловане будет снижаться, а новые объекты станут вводиться на средней или высокой стадии готовности, что уменьшает инвестиционный потенциал проекта.