Рога изобилия

ПРЯМЫЕ ИН ВЕСТИ ЦИИ / №07 (63) 2007        РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР

Есть старый анекдот о самолете, на борту которого находится бар, ресторан, банк, бассейн, кинотеатр, салон красоты, детская комната. «А теперь со всей этой ерундой мы попытаемся взлететь», — говорит командир экипажа перед тем, как набрать высоту.

Этот самолет чем-то напоминают нынешние торгово-развлекательные комплексы с их кинотеатрами, каруселями и ресторанами. Многие покупатели предпочитают сегодня без особой нужды не заглядывать в подобные заведения, где порой можно купить все, кроме того, что тебе действительно нужно. Как раз про нужное на фоне всеобщего изобилия легко и не вспомнить. Поход в такое место заканчивается приобретением массы «полезных» вещей вроде тапочек для гостей, общая стоимость которых заметно превышает запланированные траты.

Однако доходы москвичей растут, а когда денег много, их вроде бы и не жалко — в результате гипермаркеты процветают.

Еще как бум!

Официальный сервер правительства Москвы сообщает, что в 2006 году оборот розничной торговли столицы достиг 1,818 млрд. руб. (рост, по независимым оценкам, —13%). При этом доля непродовольственных товаров равнялась в нем 57%, что лишний раз подтверждает увеличение доходов населения.

В секторе оптовой и розничной торговли сосредоточено свыше 40% всех иностранных инвестиций, привлеченных в экономику столицы. Объем прямых иностранных вложений увеличился в 2006 году на 119% по сравнению с 2005 годом и достиг $4,53 млрд.

Наиболее значимыми инвестиционными сделками в 2006 году (данные «Астера» ) стала покупка австрийским холдингом Meinl European Land Ltd. у «СТ девелопмент» двух функционирующих ТРЦ сети «Молл Гэлле-ри», а также двух площадок почти в 8 га для самостоятельного строительства (сумма обеих сделок — 400 млн. евро). Австрийский фонд Immoeast приобрел за $200 млн. (здесь и далее подсчеты участников рынка) два ТЦ «Золотой Вавилон» общей площа

дью 58 тыс. кв. м в Отрадном и Ясеневе, а также ТРЦ «Пятая Авеню» общей площадью 45 тыс.кв. метров.

Отечественный фонд «Лигастройпроект» купил не менее чем за $150 млн. у группы «Даев Плаза» ТЦ «Европарк» (Рублевское шоссе, 62). Гипермаркет Marktkauf немецкой компании Edeka перешел во владение компании Metro AG (Edeka официально заявила об уходе с российского рынка). 50% строящегося многофункционального комплекса «Метрополис» (Ленинградское шоссе) компания Capital Partners продала за 200 млн. евро голландцам Rodamco Europe. «Ренова Капитал» приобрела около 40% акций продуктовой сети Spar у инвестиционной компании Delta Private Equity Partners. Произошло слияние компаний

«Перекресток» и «Пятерочка». Объем сделки составил $1,365 миллиарда.

Уже в начале текущего года, по данным Colliers Internashional, была завершена сделка по приобретению датским фондом BPT Arista первой очереди торгового центра «Глобал Сити» (общая площадь — 16 тыс. кв. м) на Кировоградской улице, 15. Британская компания Kingfisher, развивающая сеть Castorama, договорилась о стратегическом партнерстве с сетью гипермаркетов «Карусель»: магазины обеих компаний будут открываться рядом. Холдинг «Подиум» (владеет одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов «Дисконт-Центр») приобрел торговый центр «Квадро» (16,2 тыс. кв. м) на Кутузовском проспекте.

Вышли на московский рынок сети Debenhams, Topshop, Peacocks, Next, Index, Tara Jarmon. Состоялось открытие первого в Москве (Алтуфьевское шоссе, 226] супермаркета торговой сети Татарстана «Бахетле».

Мы видим, что рост предложения за счет нового строительства полностью компенсировался высоким спросом со стороны вышедших на рынок торговых операторов. Уровень вакантных площадей по-прежнему был низким. Так, по данным компании «Астера», в концептуальных центрах с удачным месторасположением этот показатель в 2006 году не превышал 2%. В неконцептуальных ТЦ, недвижимость

то есть расположенных в местах с низкой проходимостью (удаленных от станций метро и магистралей с благоустроенными въездами и выездами], достигал 10%.

В этом году общая картина с вакансиями практически неизменна. Так, по данным Cushman Wakefield Stiles & Riabokobylko , средний уровень свободных помещений в ТЦ в апреле составил 0,12%. В СВАО и

Недавно открывшийся ТЦ «Щука» (ул. Щукинская, 42) знаменит еще и традиционной для «ДОН-Строя» агрессивной и эффективной рекламной кампанией

На начало нынешнего года в Москве насчитывалось около 170 действующих торговых центров (на 15 больше, чем в 2005 году]. Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов превысила в 2006 году 940 тыс. кв. м (полезная площадь (GLA) — около 400 тыс.кв. м]. Совокупный объем предложения торговых помещений превысил 2 млн. кв. м и составляет 2,88 млн. кв. м (GLA — 1,66 млн. кв. метров].

На 2007 год запланирован ввод в эксплуатацию примерно 20 объектов общей площадью около 1,2 млн. кв. м. Таким образом, к концу 2007 года совокупный объем предложения торговых площадей может составить приблизительно 4 млн. кв. м. Однако учитывая обыкновенный перенос сроков ввода в эксплуатацию объектов, а также тот факт, что многие здания содержат офисную составляющую, торговая площадь введенных центров, вероятно, будет меньше.

Что сегодня и подтверждается данными ежемесячного столичного мониторинга, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG) . Так, в мае в сегменте торговой недвижимости произошло сокращение и без того дефицитного предложения — на 23% по сравнению с апрелем. Суммарная площадь 365 экпонирующихся объектов составила лишь 282 тыс. кв. м. В мае квадратный метр торговой недвижимости предлагался в среднем по $5445. Это на 16% дороже, чем в апреле, а также почти на $500 больше отмеченной в марте нынешнего года «рекорд

ной» стоимости торговой площади.

Торговые отряды

В 2006 году спрос на качественные торговые помещения превышал предложение. В рамках развития сети гипермаркетов электроники «ЭТО» (новый брэнд «Эльдорадо»] были открыты три магазина в Москве и Казани. ГК «Ташир» обеспечивал развитие розничных форматов проекта магазинов «Супер-дисконт», работающих в недорогих сегментах непродовольственного ритейла.

Впервые в России были открыты проект международной сети спортивных гипермаркетов «Декатлон» на 84-м км МКАД, магазины компании Media Markt, европейского оператора электроники и бытовой техники, в ТЦ «Рамстор-Сити» и «Рамстор Капитолий».

ЮЗАО их вообще нет.

Самый высокий уровень свободных площадей был зарегистрирован на Проспекте Мира (32%], самые высокие арендные ставки — на Петровке и Кузнецком Мосту.

Повышенный спрос позволяет собственникам зданий диктовать жесткие условия. Даже при заключении долгосрочных договоров аренды собственники настаивают на пункте об автоматическом ежегодном повышении арендной платы — обычно в размере, компенсирующем инфляцию. Что касается среднерыночных показателей роста арендных ставок в прошлом году, то основными причинами положительной динамики выступают общий дефицит предложения, а также выход на рынок новых концептуальных торговых центров, ставки в которых недвижимость

но увеличится полезная площадь, а значит, и функциональность.

Денис Колокольников, гендиректор Russian Research Group (RRG) : «Доступность, видимость, целевая аудитория — три кита успешности ТЦ. Важна концепция здания, комфортабельность парковки, благоустроенность путей подьезда/выезда; уровень конкуренции в кластере. В идеале рядом с ТЦ должна быть станция метро, а конкуренты отсутствовать. Примечательно, что при всей привлекательности рынка коммерческой недвижимости в целом западные инвесторы предпочитают инвестировать в офисы: там меньше зависишь от вкусов потребителя — «белым воротничкам»

Доля прямых иностранных инвестиций в сектор торговой недвижимости Москвы ежегодно увеличивается: в 2006 году фонд Immoeast (Австрия) приобрел два ТЦ «Золотой Вавилон» и ТЦ «Пятая Авеню»

выше средних на рынке.

Средняя арендная ставка на помещения в окружных ТЦ (на МКАД) составляет $1,92,9 тыс. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. Это обьясняется высокой интенсивностью транспортного потока по сравнению с районными ТЦ (в спальных районах внутри МКАД), где средняя арендная ставка на помещения — $1,1-1,7 тыс. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. Дешевизна торговых центров районного масштаба обьясняется меньшей зоной охвата данного формата по сравнению с окружными.

В 2006 году в сегменте street retail (торговые улицы-коридоры) был отмечен незначительный рост ставок аренды. По-прежнему наиболее высокий их уровень на Тверской, Новом и Старом Арбате ($2-5 тыс. за 1 кв. м в год). При этом значительно выросла арендная ставка на помещения, характеризующиеся высокой проходимостью (рядом магистраль с удобным вьездом-выездом), на Кутузовском проспекте ($1,5-4,8 тыс. за 1 кв. м в год, данные «Астера» ).

При продаже торгового помещения имеет значение и его расположение: чем ближе к центру города (где свободные торговые помещения в дефиците, а земля дороже), тем выше его цена. Цена продажи торговых площадей, расположенных в центре города, составляла в прошлом году $3,15-25,3 тыс., спальные районы ценились в $1,2-10,2 тыс. за 1 кв. м в год ( данные «Астера» ).

По щучьему веленью

И при продаже, и при аренде решающее значение имеет гармоничное сочетание всех элементов торгового помещения. Часто допускаются ошибки при создании концепции торгового центра, что в итоге может сказаться на его покупательских потоках и, следова

тельно, доходности ТЦ. Например, в ТЦ «Гло-бал-Сити-2» (ул. Кировоградская, 14) развлекательная зона расположена перед торговой, хотя должно быть наоборот. Шумные развлечения отпугивают часть посетителей, и те не проходят дальше в торговую галерею, следовательно, не совершают покупок.

Во многих гипермаркетах плохо освещена парковка, в некоторых при входе не видно витрин магазинов. Подобные недочеты допущены, например, в ТЦ «Гвоздь» на Волоколамском шоссе и в «Мега Белая дача».

Среди более-менее успешных концептуальных современных торговых центров специалисты называют — за удачное местоположение — «Атриум» (Земляной вал) и «Щука» (ул. Щукинская, 42). Последняя новостройка знаменита еще и традиционной для «ДОН-Строя» агрессивной и эффективной рекламной кампанией. Из перспективных фаворитов рынка называют центральное здание «Детского мира» после завершения реконструкции (ориентировочно к концу 2008 года), в результате которой значитель-

В ТЦ «Глобал-Сити» (вторая очередь, ул. Кировоградская, 14) довольно шумная развлекательная зона расположена перед торговой, что отпугивает часть покупателей все равно надо где-то работать и при подборе офиса работодатель руководствуется прежде всего принципами функциональности, оптимальности соотношения цена-качество помещения.

Иное дело — покупатель в магазине: если ему однажды не понравилось, он пойдет в другое место. В торговом секторе уже сегодня серьезная конкуренция. Можно даже говорить о хрупкости бизнеса на ТЦ».

Абсолютно согласны со спикером кон сультанты компании Jones Lang LaSalle : «При создании торгового центра для покупателей необходимо учитывать планировку, которая должна подразумевать максимально возможную видимость всего пространства; грамотно сформированную траекторию движения потоков посетителей. Особое внимание стоит уделить функциональности пространства».