Роль ипотечного кредитования в современном обществе

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт [1]:

• 1)    кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

• 2)    обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

• 3)    срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен — как правило, 10-30 лет и более;

• 4)    обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся»;

• 5)    сумма кредита составляет обычно не более 60–70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов [3]:

• 1)    предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

• 2)    оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

• 3)    подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

• 4)    оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

• 5)    заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

5.Росбанк

43 805

15 926

17 906

6.Уралсиб

37 422

15 413

17 606

7.Транскредитбанк

33 938

13 983

17 200

8.Абсолют Банк

30 996

12 378

14 706

9.Райффайзенбанк

29 343

11 801

14 454

10.ЮниКредит Банк

25 070

8 993

13 388

Рассмотрим рейтинг 10 самых крупных банков России по объему, выданных ипотечных кредитов за 2011-2013 гг.

Как видно из таблицы 1, наибольший объем, выданных ипотечных кредитов за 2011-2013 гг. приходится на Сбербанк, это, на мой взгляд, оправданно, поскольку Сбербанк является самым известным и крупным банком в России; далее второе место занимает - ВТБ-24, затем Газпромбанк, потом ДельтаКредит, Росбанк, Уралсиб, Транскредитбанк, Абсолют Банк, далее Райффайзенбанк, и, наконец, ЮниКредит Банк.

Таблица 1 Рейтинг банков России по объему, выданных ипотечных кредитов, млн. руб. [4]

Система управления рисками, действующая в банках, основана на нормативных требованиях Центрального Банка Российской Федерации, рекомендациях Базельского комитета по банковскому надзору, аудиторских компаний, опыте зарубежных и российских финансовых институтов.

К нормативно-правовым актам, регулирующим деятельность банков, относятся ГК РФ, федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395-1, федеральный закон «О Центральном банке РФ» от 10.06.2002 № 86-ФЗ, инструкции и письма ЦБ РФ [5].

Банковской практикой установлено, что проблемы исполнения заемщиком обязательств по кредиту возникают при изменении соотношения его доходов и расходов. Исходя из этого, многими авторами предлагается применять прогнозирование кредитоспособности заемщика, исходя из факторов, влияющих на его финансовое положение: возраст, динамика карьеры, доходов, заработная плата, семейное положение, кредитная история. Для проверки кредитоспособности предлагается раз в полгода подтверждения от заемщика сведений об изменении его должности, зарплаты и иных доходов.

Еще одной из основных и главных рисков ипотечного кредитования является процентный риск банка, то есть снижение доходов, образование убытков, вероятность денежных потерь, возникающих при изменении конъюнктуры рынка, не благоприятного для банка, когда разница между ставкой размещения средств и ставкой привлечения средств сокращается или становится отрицательной. Управление процентным риском банка включает следующее: мониторинг, определение процентного процентного риска, прогноз и его оценка, минимизация процентного риска [2] .

Таким образом, на текущий момент ипотека является самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив, и со здание эффективной системы ипотечного кредитования в коммерческом банке, позволит сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых и строительных компаний, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.