Рынок наземного лизинга в сельском хозяйстве
Автор: Миндрин А.С., Богданов А.В.
Журнал: Вестник аграрной науки @vestnikogau
Статья в выпуске: 5 (50), 2014 года.
Бесплатный доступ
Проблемы отношений собственности всегда остаются в центре внимания земельных вопросов от пункта решения задачи увеличения производства продовольствия, которое обеспечивается эффективным землепользованием и развитием всех форм хозяйствования. Одной из форм арендованного имущества является лизинг сельскохозяйственных угодий. Во многих зарубежных странах земельный лизинг является основной формой аренды недвижимости. Это связано с высокой начальной стоимостью земли при ее приобретении в частной собственности, что не позволяет арендатору быть конкурентоспособным на товарном рынке. Хотя арендатор не является абсолютным владельцем, он имеет право использовать землю, арендуемую им напрямую. В данной работе отмечены организационно-экономические аспекты формирования и развития рынка лизинга сельскохозяйственных земель, один из основных контрольных инструментов земельных вопросов. Особое внимание уделяется роли земельного лизинга в формировании эффективной системы в сфере землепользования.
Лизинг сельскохозяйственных земель, рынок аренды земли, арендная плата, структура сделок с земельным участком
Короткий адрес: https://sciup.org/147124186
IDR: 147124186
Текст научной статьи Рынок наземного лизинга в сельском хозяйстве
Аренда сельхозземель одновременно соединяет в себе и право пользования землей, и право распоряжаться произведенной продукцией. Отсюда можно сделать вывод, что арендатор заинтересован в повышении эффективности производства через внедрение современных технологий, новых сортов и пород животных, использование средств защиты растений от вредителей сельхозкультур. По существу, арендная собственность выступает фактором, сглаживающим противоречия различных форм собственности, и формирующим условия для выравнивания экономических условий хозяйствования [1, с. 80, 238-239]. Обратимся к опыту развитых стран, где аренда земель становится все более привлекательной формой использования земли для фермеров при активной поддержке государства. Государство все больше принимает участие в направлении увеличения прав арендаторов путем установления на законодательном уровне механизма по продаже и аренде земельных участков, сроков аренды, уровня арендных платежей, механизма разрешения противоречий между собственником земли и арендатором, вырабатываются условия сохранения агроландшафта территории. В целом в странах Eвросоюза арендуется более 40% сельхозугодий, тогда как в Бельгии - 68% сельскохозяйственных угодий, во Франции – 53%, Нидерландах – 37%, Великобритании – 28% [2, с. 52].
Россия по формированию экономических условий арендного землепользования значительно отстает от западных стран. Хотя, как показала практика, и в нашей стране арендная форма землепользования получает все большее развитие и отвечает не только менталитету сельского хозяйства, но и уровню развития производительных сил.
Земельная реформа 1990 г. предполагала передачу земли в частную собственность в виде земельной доли. Это же реформа наделяла собственника земельной доли многими правами, в том числе и правом передачи земельного участка в аренду. Большинство владельцев земельных долей воспользовались правом и передали их в аренду либо сельскохозяйственным организациям, либо крестьянским (фермерским) хозяйствам (табл. 1). Как видно из представленных данных, большинство собственников с земельными долями (76%) сдавали свои паи в аренду своему хозяйству.
Таблица 1 - Структура сделок с земельными долями Ульяновской области [3, с. 7]
|
Годы |
Число выданных свидетельств, тыс. ед. |
Использование земельной доли, тыс. ед. |
|||
|
Внесено в уставной капитал |
Передано в аренду хозяйству |
Продано |
Передано по наследству |
||
|
19962000 |
152,1 |
0,5 |
115,7 |
1,3 |
1,1 |
|
2005 |
- |
1,2 |
13,2 |
5,7 |
1,8 |
|
2007 |
- |
- |
5,53 |
2,7 |
3,2 |
|
2008 |
- |
0,5 |
5,03 |
3,3 |
2,5 |
|
2009 |
- |
0,2 |
1,173 |
5,6 |
2,8 |
Такая же примерно ситуация с земельными долями и в других регионах. Как видим, аренда сельскохозяйственных земель, по существу, стала основной формой землепользования в России, основным направлением вовлечения земли в хозяйственный оборот, тем самым обеспечивая стабильность земельных отношений. По данным Росреестра на 01.01.2012 земельный фонд России составлял 1709,8 млн. га, из них в государственной и муниципальной собственности находилось 1576,7 млн. га, или 92%, в собственности граждан и юридических лиц – 133,1 млн. га.
Большая часть земель, используемая в виде аренды, можно считать положительным явлением, поскольку, с одной стороны, сохраняются и развиваются сельские территории, поскольку земельный налог полностью остается на муниципальной территории, с другой стороны, создаются дополнительные рабочие места, что повышает занятость сельского населения, а, следовательно, и доходность. Поэтому современный земельный рынок в основном связан со сделками по аренде сельскохозяйственных земель.
В 2011г. было совершено 3,2 млн. сделок по аренде государственных и муниципальных земель на общей площади 159,4 млн. га, что превысило уровень 2008г. по площади на 71,8% [4, с. 156]. Структура сделок: 53% - аренда государственных и муниципальных земель, 43% - продажа государственных земель и 4 % – продажа прав аренды.
Как видим, аренда и продажа земель имеет близкое соотношение. Чем это вызвано? Специфика аренды в сельском хозяйстве состоит в том, что именно здесь проявляются ее недостатки, характеризующиеся нестабильностью землепользования. Ведь даже при гарантии для арендатора преимущественного права продолжения аренды арендодатель может найти повод уклониться от продолжения аренды. Также сказывается отсутствие у арендаторов стимулов к улучшению повышения плодородия почв – земля не его, да и результаты такого улучшения могут проявиться не сразу. На эти недостатки указывал еще К. Маркс: «…одна из величайших помех рациональному земледелию, потому что фермер избегает всяческих улучшений и затрат, раз нельзя ожидать, что они целиком будут использованы до истечении срока его аренды» [5, с.169]. Основным способом борьбы с этими недостатками, по мнению ученых экономистов-аграрников, является стимулирование долгосрочных арендных соглашений, государственная защита интересов арендатора и арендодателя и создание стабильных условий для сельскохозяйственного производства.
Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором и может быть как в денежной, так и натуральной форме. В настоящее время основное количество договоров (3,2 тыс. ед. или 98,6% от общего количества сделок) выплачивается в денежном эквиваленте и только 2,4% в натуральной форме, а также в виде услуг. Размеры арендной платы на земли устанавливаются в основном исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от ценности земель (табл. 2).
Таблица 2 - Аренда государственных и муниципальных земель Российской Федерации [4, с. 169]
|
Категория земель |
2008 г. |
2009 г. |
2010 г. |
2011 г. |
||||
|
кол-во сделок, тыс. ед. |
площадь, тыс. га |
кол-во сделок, тыс. ед. |
площадь, тыс. га |
кол-во сделок, тыс. ед. |
площадь, тыс. га |
кол-во сделок, тыс. ед. |
площадь, тыс. га |
|
|
1. Земли населенных пунктов всего арендаторов, в том числе: уплачивающих |
3008,1 |
1406,5 |
2 899,11 |
1336,64 |
2857,36 |
1662,08 |
2751,32 |
1582,11 |
|
арендную плату в виде твердой суммы платежей |
2919 |
1372,4 |
2 822,59 |
1308,52 |
2794,89 |
1593,00 |
2715,22 |
1545,52 |
|
2. Земли вне населенных пунктов всего арендаторов, в том |
669,2 |
113125,4 |
613,06 |
111781,65 |
541,14 |
136878,05 |
496,62 |
153659,81 |
|
числе: уплачивающих арендную плату в виде твердой суммы платежей |
650,1 |
89759 |
605,70 |
73 377,92 |
533,99 |
126727,89 |
488,62 |
135887,19 |
|
Из них земли: |
||||||||
|
промышленности и иного специального назначения, всего арендаторов |
34,4 |
702,5 |
34,66 |
681,00 |
241,47 |
1332,94 |
249,73 |
1 399,21 |
|
сельскохозяйственного назначения, всего арендаторов |
112,6 |
89518,3 |
118,91 |
70 680,90 |
124,07 |
86268,22 |
135,45 |
91 957,59 |
|
3. Всего арендаторов, в том числе: уплачивающих |
3677,3 |
114531,9 |
3512,17 |
113118,29 |
3398,50 |
138540,14 |
3 247,94 |
155241,93 |
|
арендную плату в виде твердой суммы платежей |
3569,1 |
91131,4 |
3428,29 |
74686,44 |
3328,89 |
128320,88 |
3 203,84 |
137432,72 |
Арендная плата за землю имеет большую вариацию в зависимости от спроса и предложения, местоположения и качества земельных участков.
Размеры арендной платы за землю устанавливаются на базе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от качества земли и биоклиматического потенциала. По данным официального статистического учета, в субъектах Российской Федерации в 2011 г. сельскохозяйственные предприятия в качестве арендной платы платили 3,63 руб./кв.м вне населенных пунктах и 6,57 руб./кв.м в населенных пунктах (табл. 3).
В 2011 г. в рыночном обороте находилось 4536,7 тыс. земельных участков с общей площадью 174029,1 тыс. га, из них из состава государственных и муниципальных земель – 3627,85 тыс. земельных участков (80%) площадью 166241,54. га (95,5%), граждан и юридических лиц – 908,87 тыс. земельных участков (20%) площадью 7787,56 тыс. га (4,5%) [4, с. 37].
Общее количество сделок по сравнению с 2008 годом практически не увеличилось и осталось на уровне 4,5 млн. ед., а по площади прирост составил 56,7 тыс. га или 49,5%. Всего участвовало в обороте 10,2% земель от всего земельного фонда, из них сделок по договорам аренды было 3254,2 тыс. (71,7%) общей площадью 159,4 млн. га (91,6%). В 2011 году передано в аренду 20 526,43 тыс. га земель и продано прав аренды на площадь 5938,50 тыс. га земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Анализ динамики сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод о том, что земельный рынок в настоящее время формируется через механизм передачи в аренду земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (табл. 4).
Таблица 3 - Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации (руб./кв. м) [4, стр. 170]
|
Арендаторы |
2008 г. |
2009 г. |
2010 г. |
2011 г. |
||||
|
в населенных |
вне насел. |
в населенных |
вне насел. |
в населенных |
вне насел. |
в населенных |
вне насел. |
|
|
пунктах |
пунктов |
пунктах |
пунктов |
пунктах |
пунктов |
пунктах |
пунктов |
|
|
1 .Предприятия, организации, учреждения: промышленности, транспорта, связи, строительства |
19,62 |
10,36 |
29,48 |
40.40*2 |
58,81 |
4,75 |
46,64 |
7,03*7 |
|
торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания |
719,2 |
22,08 |
200,52*' |
14,85 |
131.20*6 |
24,73 |
107,34 |
22,28 |
|
Сельскохозяйственные предприятия |
3,76 |
0,22 |
2,76*3 |
2,23*4 |
10,42 |
0,80 |
3,63 |
6,57 |
|
2. Граждане, их объединения, использующие земельные участки для: жилищного и дачного строительства |
7,47 |
5,95 |
13,43*5 |
1,27 |
17,27 |
0,86 |
13,44 |
0,76 |
|
личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества |
0,66 |
0,07 |
1,49 |
0,17 |
2,02 |
1,07 |
2,26 |
7,04 |
Таблица 4 - Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации [4, с. 155]
|
Виды сделок |
Единица измерения |
2008 г. |
2009 г. |
2010 г. |
2011 г. |
|
Аренда государственных и муниципальных земель |
Тыс. ед. |
3677,3 |
3514,6 |
3403,6 |
3254,2 |
|
Тыс. га |
114531,85 |
113081,8 |
138576,7 |
159420,5 |
|
|
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель |
Тыс. ед. |
15,7 |
22,4 |
27,15 |
29,8 |
|
Тыс. га |
315,9 |
326,36 |
3044,1 |
5938,5 |
|
|
Продажа государственных и муниципальных земель |
Тыс. ед. |
292,85 |
350,7 |
384,6 |
343,8 |
|
Тыс. га |
503,8 |
610,7 |
1124,7 |
882,5 |
|
|
Итого сделок с государственными и муниципальными землями |
Тыс. ед. |
3985,85 |
3887,69 |
3815,34 |
3627,85 |
|
Тыс. га |
115351,56 |
114018,86 |
142745,49 |
166241,54 |
|
|
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами |
Тыс. ед. |
473,19 |
520,21 |
917,35 |
908,87 |
|
Тыс. га |
1067,30 |
3159,63 |
4706,82 |
7787,56 |
|
|
Всего сделок аренды и купли-продажи земель в отчетном году |
Тыс. ед. |
4459,0 |
4407,9 |
4732,7 |
4536,7 |
|
Тыс. га |
116418,86 |
117178,49 |
147452,31 |
174029,1 |
|
|
Удельный вес сделок аренды во всех сделках с землей, % |
По количеству |
82,5 |
79,7 |
71,9 |
71,7 |
|
По площади |
98,4 |
96,5 |
94,0 |
91,6 |
|
|
Удельный вес сделок аренды в сделках с государственными и муниципальными землями, % |
По количеству |
92,2 |
90,4 |
89,2 |
89,7 |
|
По площади |
99,3 |
99,2 |
97,1 |
95,9 |
Динамика показателей сделок по аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приведена в таблице 5.
Из представленных данных видно, что доля сделок аренды земель сельскохозяйственного назначения в общем количестве сделок по аренде государственных и муниципальных земель составила: по количеству сделок - 4,1%, а по площади арендуемых земель – 60%, средний размер передаваемого в аренду земельного участка этой категории земель составил 693,6 га. Это связано с тем, что земли сельскохозяйственного назначения арендуются в основном юридическими лицами - крупными землепользователями. Причем наблюдается тенденция уменьшения средней площади сделки по аренде земель сельскохозяйственного назначения и увеличения площади сделки по аренде других земель.
Таблица 5 - Сделки по аренде государственных и муниципальных земель в Российской Федерации [2, с. 57]
|
Показатели |
2008г. |
2009г. |
2010г. |
2011г. |
|
Количество сделок аренды земель, тыс. ед., всего |
3677,3 |
3514,6 |
3403,6 |
3254,2 |
|
- из них сельскохозяйственные земли |
112,6 |
118,9 |
124,1 |
135,45 |
|
Доля сделок аренды сельскохозяйственных земель, % |
3,0 |
3,3 |
3,6 |
4,1 |
|
Площадь аренды земель, млн. га, всего |
115,5 |
113,1 |
138,6 |
159,4 |
|
- из них - сельскохозяйственные земли |
89,5 |
70,7 |
86,2 |
92,0 |
|
Доля площади аренды сельскохозяйственных земель, % |
77,4 |
62,4 |
62,2 |
60,0 |
|
Средний размер сделки по аренде сельскохозяйственных земель, га |
800,0 |
950,0 |
700,0 |
693,6 |
|
Средний размер сделки по аренде земель, исключая сельскохозяйственные земли, га |
7,3 |
12,5 |
15,9 |
21,6 |
Очень важное значение при развитии рынка аренды земель имеет обоснование размеров арендной платы. Учитывая, что арендная плата по своей экономической сущности является ценой земли и включает в себя дополнительный доход (ренту) от ее производственного использования, основу определения ставок арендной платы должен составлять рентный доход.
Список литературы Рынок наземного лизинга в сельском хозяйстве
- Миндрин, А. С. Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий/А.С. Миндрин . -М.: Агропрогресс, 2002. -с. 80, 238-239
- Миндрин, А. С. Совершенствование экономического механизма регулирования арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании/А. С. Миндрин, О. Б. Лепке. -М.: ООО «НИПКЦ Восход -А», 2014. -с. 52
- Лаврова, Е. Е. Организационно-экономический механизм совершенствования оборота земельных долей/Е. Е. Лаврова. -М.: «НИПКЦ Восход-А», 2010. -с. 7
- Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2011 г. -М., 2012. -с.156
- Маркс, К. Сочинения. В 46 т. Т.25. Ч. 2/К. Маркс, Ф. Энгельс. -2-е изд. -М.: Политиздат, 1962.-с. 165.
