Рынок жилой недвижимости в Дальневосточном федеральном округе: тенденции и перспективы

Цыренов Д. Д., Жапова Д. О., Цыденов М. Б. Рынок жилой недвижимости в Дальневосточном федеральном округе: тенденции и перспективы // Вестник Бурятского государственного университета. Экономика и менеджмент. 2021. № 2. С. 90–95.

Современный этап развития национальной экономики Российской Федерации требует сформированного рынка коммерческой и жилой недвижимости, позво- ляющего удовлетворять потребности субъектов хозяйствующей деятельности и населения [3].

Под коммерческой недвижимостью стоит подразумевать объекты недвижимости, использование которых происходит в рамках достижения коммерческих целей субъектов. Под жилой недвижимостью стоит подразумевать объекты недвижимости, использование которых происходит в рамках удовлетворения потребностей, связанных с необходимостью выбора места жилья [5].

Именно рынок жилой недвижимости играет важную роль при формировании рынка всей недвижимости Российской Федерации. Это обусловлено как экономическими факторами, так и социальной ролью, поскольку жилье — обязательный атрибут жизни семей, обеспечивающий их благополучие [6].

Объекты жилой недвижимости можно классифицировать на следующие категории: квартиры; комнаты; дачные дома; загородные дома; коттеджи; таунхаусы; апартаменты в отелях.

Актуальность научного исследования тематики «рынок жилой недвижимости в ДВФО» обусловлена сразу несколькими факторами:

– во-первых, тенденцией увеличения объема рынка жилой недвижимости в целом по Российской Федерации, что связано с социально-экономическим развитием государства;

– во-вторых, кризисом пандемии коронавирусной инфекции Covid-19, из-за чего многие процессы развития рынка жилой недвижимости сталкиваются с рядом ограничивающих факторов.

По этой причине целью научной статьи выступает исследовательский анализ основных тенденций и перспектив развития рынка жилой недвижимости в Дальневосточном федеральном округе (ДВФО).

Первой тенденцией развития рынка жилой недвижимости в ДВФО выступает рост цен, который выражается в стоимости одного квадратного метра жилья.

Так, в 2016 г. стоимость одного квадратного метра первичного жилья составляла 66 430 р., в 2017 г. — 67 191 р., а в 2018 г. — 71 702 р. При анализе стоимости жилья на вторичном рынке формируется аналогичная тенденция: в 2016 г. — 69 301 р., 2017 г. — 67 411 р., 2018 г. — 70 254 р. [1].

Следующей тенденцией развития рынка жилой недвижимости в ДВФО выступает увеличение уровня доступа семей к продуктам банковского ипотечного кредитования, что очень важно (рисунок 1).

С 2012 по 2019 г. доступность ипотеки для населения России выросла с 29 до 45%. Это отражается в том, что объем ипотечного кредитования рынка жилья увеличивается с каждым годом.

По состоянию за второй квартал 2020 г. сделок в сумме 90 млрд р. на рынке первичного жилья было проведено с помощью ипотечного кредитования, и лишь 32 млрд р. — собственных средств. На рынке вторичного жилья сделок в сумме 203 млрд р. проведено с помощью ипотеки, а 187 млрд р. — собственных средств1.

Стоит отметить, что тенденции роста цен и ипотечного кредитования в Дальневосточном федеральном округе РФ под угрозой из-за факторов, которые свя-

ВЕСТНИК БУРЯТСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА заны с рыночной конъюнктурой в отечественной практике, где наблюдается высокая волатильность из-за динамичности внешней среды [2].

Рис. 1. Доступность ипотеки для населения России за период 2012–2019 гг., в %1

Особую степень влияния ощущает рынок недвижимости в период 2020– 2021 гг., когда на оценку стоимости объектов негативно воздействуют такие процессы, как [4]:

• –    нестабильность валютного курса рубля;

• –    снижение доходов в федеральный бюджет РФ;

• –    распространение пандемии коронавируса и принятие карантинных меро-приятий/ограничений.

Это снижает прогнозы экономического роста, что соответственно влияет на хозяйствующую и инвестиционную активность предпринимательских субъектов, а также на покупательные способности населения.

С другой стороны, условия рынка недвижимости в период пандемии 2020 г. характеризуются принятием Правительством РФ стимулирующих мер, способствующих развитию ипотеки как главного способа проведения сделок по покуп-ке/продаже объектов недвижимости.

Так, в период с 2019 по 2020 г. уровень процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование рынка новостроек снизился с 10,23 до 6,09%, продемонстрировав рекордный минимум.

В период с 2019 по 2020 г. уровень процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование рынка вторичной жилой недвижимости снизился с 10,8 до 8,46%1.

Причинами такого рекордного снижения уровня процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование является государственная программа Правительства РФ, после завершения которой процентные ставки на новостройки могут вернуться к обратному значению — 8% годовых.

По нашему мнению, активное участие государства в антикризисном управлении рынка ипотечного кредитования в России позволяет нивелировать негативное воздействие проблем, возникающих в рамках кризиса рынка недвижимости в условиях пандемии коронавируса.

Следующей тенденцией развития рынка жилой недвижимости в ДВФО выступает рекордный рост выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке жилья в сравнении с другими регионами Российской Федерации.

Так, с 1 декабря 2019 г. в ДВФО действует программа «Дальневосточная ипотека», которая направлена на улучшение жилищных условий граждан и развитие строительного сектора. Программа позволяет оформить кредит (не более 6 млн р.) по ставке 2% молодым семьям (не старше 35 лет)2.

В конечном итоге за 2019 г. и 2020 г. динамика роста ипотечного кредитования рынка жилья по регионам России выглядит следующим образом (рисунок 2).

Рис. 2. Динамика роста ипотечного кредитования рынка жилья в 2019–2020 гг. по регионам России, в %3

Как видно из рисунка 2, можно заключить следующее: региональная поддержка рынка жилой недвижимости в ДВФО наиболее эффективна с точки зрения роста ипотеки для населения, поскольку программа с льготными 2% годовых — это конкурентное преимущество, позволяющее увеличивать портфель ипотеки на 66%, что в разы выше, чем у других региональных субъектов Российской Федерации.

В рамках дальнейшего развития рынка жилой недвижимости в Дальневосточном федеральном округе можно выделить две основные версии:

• 1.    Положительная версия, характеристика которой заключается в том, что будет наблюдаться как рост объема строительства жилой недвижимости, выдачи ипотечного кредитования, так и рост цен. При этом последняя тенденция будет связана с увеличением размера личных доходов населения региона.

• 2.    Негативная версия, характеристика которой заключается в том, что государственная поддержка программы льготного ипотечного кредитования остановится, что приведет к «схлопыванию пузыря» рынка ипотечных ценных бумаг¹. При этом изъяны рынка жилой недвижимости могут проявиться из-за постпандемического периода, когда спад макроэкономических показателей приведет к ухудшению качества жизни населения, что снизит объемы спроса на объекты жилой недвижимости.

В заключение можно прийти к выводу, что основными тенденциями развития рынка жилой недвижимости в ДВФО выступают увеличение масштабов ипотечного жилищного кредитования и рост цен. Такие характеристики означают увеличение капитализации рынка жилой недвижимости и повышение совокупного спроса и предложения. В итоге такие сигналы характеризуют положительные перспективы дальнейшего развития рынка жилой недвижимости в регионе.