Сделки с объектами незавершенного строительства

В настоящее время в российской правоприменительной практике объекты незавершенного строительства (далее также – ОНС) заняли прочное место в системе объектов права. Таким образом, разрешен вопрос о возможности совершения сделок с подобными объектами, который долгое время занимал умы цивилистов.

Известно, что длительное время вопрос о возможности признания объектов незавершенного строительства самостоятельным объектом правовых отношений оставался нерешенным. Важную роль в становлении правового режима ОНС как самостоятельного объекта гражданских прав в истории современных гражданских правоотношений в свое время сыграла позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженная в пункте 16 постановления от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу» (документ утратил силу в связи с изданием постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 23 в связи с принятием совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связан- ных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – Постановление № 10/22). Впоследствии указанной позиции следовали и суды нижестоящих инстанций.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» поставил точку в споре посредством внесения соответствующих изменений в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), прямо признав объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом.

В пункте 30 Постановления № 10/22 было указано, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ ОНС отнесены законом к недвижимому имуществу и могут признаваться самовольной постройкой, на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

В силу указанных разъяснений вышестоящих судебных инстанций иски о признании права собственности на ОНС получили достаточно широкое распространение в практике.

Далее будут рассмотрены понятие «объект незавершенного строительства», особенности регистрации права собственности на такой объект, сделки с ОНС, вопросы утилизации подобных объектов и нюансы их налогообложения. Также будет проанализировано, каким образом реформа ГК РФ о вещных правах затронет правовое регулирование объектов незавершенного строительства.

Какие же критерии отделяют объект незавершенного строительства от совокупности строительных материалов?

В действующей редакции ГК РФ не дано однозначное толкование понятия «объект незавершенного строительства». Согласно статье 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства представляют собой недвижимые вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) также предусмотрено, что сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями и сооружениями (к объектам капитального строительства не относятся строения и сооружения некапитального характера, неотделимые улучшения земельного участка, такие как замощение, покрытие и т. п.).

Таким образом, в соответствии с действующими нормами законодательством Российской Федерации определяющим критерием ОНС именно как вида недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей.

Следует отметить, что в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйствен- ных организациях указано, что к объектам незавершенного строительства относятся объекты:

• •    находящиеся в незавершенном строительстве;

• •    строительство которых продолжается;

• •    строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;

• •    находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки не подписаны в установленном порядке.

Однако в силу рекомендательного характера указанного нормативного акта понятие объекта незавершенного строительства, которое содержится в них, можно рассматривать как информационное, но не обязательное к применению.

Важно отметить, что до момента ввода в эксплуатацию ОНС такой объект признается самостоятельным объектом недвижимости без возможности образования в нем иных объектов. Например, помещения в строящемся здании не являются объектами незавершенного строительства (см. письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 февраля 2018 года № ОГ-Д23-1407).

С 1 марта 2023 года вступают в силу изменения в ГК РФ в части регулирования статуса недвижимых вещей, права собственности на недвижимые вещи. Указанные изменения приняты в рамках реформы вещного права, однако они оказались не настолько масштабными, как это предполагалось ранее. Действующее гражданское законодательство (как ГК РФ, так и Земельный кодекс Российской Федерации) по-прежнему разделяет на самостоятельные объекты гражданских прав земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения (постройки), тем самым реализована идея дуплицитета, для определения же связи между указанными объектами используется принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения.

Как пишет Р.С. Бевзенко (один из главных критиков такой системы с точки зрения теории права), «причина такого решения лежит в исторических событиях, предшествовавших принятию Кодекса, и довольно хорошо известна: фактическое сопротивление коммунистического большинства в Государственной Думе в середине 1990-х гг. признанию земельных участков объектом частной собственности, которое выразилось в том, что гл. 17 Кодекса, регулирующая частноправовой оборот участков, была в момент его принятия фактически заблокирована и вступила в силу значительно позднее, одновременно с принятием Земельного кодекса» 1.

Законопроектом № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» первоначально предусматривался радикально иной подход к определению самого понятия недвижимости. В качестве недвижимой вещи предлагалось рассматривать земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, как составные части земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ. Такое исключение было предусмотрено законопроектом 47538-6/12: «здания, сооружения и в предусмотренных Кодексом случаях объекты незавершенного строительства, имеющие прочную связь с землей, могут признаваться недвижимыми вещами и являться самостоятельными объектами гражданского оборота, если они не принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, на котором расположены. При переходе права собственности на такие здания, сооружения и объекты, не завершенные строительством, к новому собственнику переходят те права на земельный участок, которыми обладал прежний собственник».

В законопроекте № 47538-6/5 отдельная статья была посвящена объектам незавер- шенного строительства, в которой, в частности, указано, что ОНС считается недвижимой вещью с момента государственной регистрации права собственности на него и является составной частью земельного участка, за исключением следующего случая: «Лицо, не являющееся собственником или обладателем ограниченного вещного права на земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, и предоставленный этому лицу на основании договора, вправе обратиться к уполномоченному органу с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства при условии, что строительство осуществлялось с соблюдением требований закона, и работы по созданию соответствующего здания или сооружения выполнены более чем на половину. В таком случае заявление о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства подается в течение трех лет с момента прекращения основанного на договоре права на земельный участок. По истечении этого срока в единый государственный реестр недвижимости вносится по заявлению соответствующего публичноправового образования запись об объекте незавершенного строительства как о составной части земельного участка».

Помимо концептуального изменения похода к понятию недвижимости, законодатель предлагал установить следующие критерии объекта незавершенного строительства:

• •    у лица отсутствует право собственности или вещное право на земельный участок, земельный участок предоставлен на основании договора (в статье речь идет о земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, что позволяет сделать вывод о том, что на частных земельных участках не могут быть зарегистрированы объекты не-

  Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. М.: М-Логос, 2017.

  
  

завершенного строительства как самостоятельные объекты гражданских прав);

• •    строительство велось с соблюдением требований закона;

• •    работы по строительству выполнены более чем наполовину;

• •    срок подачи документов на регистрацию объекта незавершенного строительства ограничен тремя годами с момента прекращения основанного на договоре права на земельный участок.

Законопроект №47538-6/5 был разделен на части и неоднократно дорабатывался, что привело к принятию Федерального закона от 21 декабря 2021 года № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым предусмотрено, что «право собственности на объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, или у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное; образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается».

Между тем в конце марта 2022 года Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства рассматривал новые проекты федеральных законов «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования зако- нодательства о недвижимом имуществе», разработанные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Если обратиться к тексту указанных проектов, то видно, что они предусматривают дальнейшую реформу законодательства о недвижимости, в том числе в части установления критериев объекта незавершенного строительства в частности и понятия недвижимой вещи в целом (посредством доработки признаков недвижимой вещи). Для объекта незавершенного строительства предлагается предусмотреть следующие условия:

• •    полностью построен фундамент объекта, при этом сооружение, строительство которого не предполагает обустройства фундамента, не может быть объектом незавершенного строительства (до окончания строительства как минимум);

• •    объект незавершенного строительства может входить в состав единого недвижимого комплекса (комплекс зданий, строений, сооружений на одном земельном участке, при этом законопроектом земельный участок в состав единого недвижимого комплекса не включен).

В настоящее время новые законопроекты получили от Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства изрядную долю критики.

Для целей анализа дальнейших перспектив законодательной работы представляют интерес выводы Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, а именно:

• •    с формальной точки зрения нет юридических предпосылок для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью («если не вспоминать об универсальной оторванности в российском правопорядке прав на постройки от прав на землю»);

• •    решение проблемы заключается в том, чтобы в законе жестко увязать право возводить постройки с ограниченным перечнем вещных прав (право собственности, суперфиции и т. д.) и исключить это право из содержания иных вещных и обязательственных отношений. Как указывает Совет, «в первом случае такой объект был бы частью земельного участка, во втором – соответствующего вещного права. Такое решение является как более правильным с точки зрения регуляторной функции гражданского права, так и несравненно более гармоничным»;

• •    такой признак, как фундамент, дискредитирует идею самостоятельности объекта незавершенного строительства.

В связи с тем, что разработка изменений в ГК РФ в части регулирования правоотношений с недвижимым имуществом, понятия и признаков недвижимых вещей продолжается, и поскольку по-прежнему усматривается, что существующих в законе признаков недостаточно для однозначного разграничения движимых и недвижимых вещей, определения четких признаков объекта незавершенного строительства, следует ожидать, что работа будет продолжена, хотя Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в заключении к указанным законопроектам дает понять, что проблематика кроется не в сфере гражданского законодательства, а, скорее, в сфере правоприменительной практики и индивидуального подхода судов к выяснению обстоятельств каждого дела и историческими реалиями, в том числе: «изначально перечень объектов, признаваемых недвижимыми вещами, оказывался очень широк, а нормативные акты, регулирующие правовой режим таких объектов, могли относиться к разным отраслям законодательства РФ, формулирование конечного числа признаков недвижимости оказы- валось недостижимой задачей. Замкнутые водные объекты, не замкнутые (проточные) водоемы, гидротехнические сооружения, леса и многолетние насаждения, объекты капитального строительства, т. н. «некапитальные» и «быстровозводимые» объекты, линейные объекты и прочие объекты, режим которых определяется разнообразными актами отраслевого законодательства, попросту невозможно в правовом поле гармонизировать на общих началах, позволяющих унифицированным образом регулировать правовой режим недвижимости. Формулирование единого и универсального набора признаков недвижимости, работающего для всех отраслей законодательства – задача невыполнимая».

На мой взгляд, реформа вещного права и иные изменения в ГК РФ способны изменить уже устоявшиеся правоотношения, подход к ним и судебную практику, причем пока нельзя сделать однозначный вывод о том, приведут ли такие изменения к коллапсу правовой системы.

Конечно, следует согласиться с тем, что только земельный участок обладает объективными и очевидными критериями отнесения его к недвижимости, которые не требуют дополнительных экспертиз и споров.

Сегодня в судебной практике не выработано единое мнение относительно признания тех или иных вещей движимым или недвижимым имуществом (асфальтовые ограждения, заборы, стадион, котлы и т. п.). С принятием концепции единого недвижимого комплекса в судебной практике и у юристов возникнет много новых вопросов (к примеру, утратят статус недвижимого имущества квазинедвижимые вещи: морские и воздушные суда; не до конца понятен порядок объединения, разделения здания на части и т. д.).

Тем не менее, на мой взгляд, и вывод о том, что задача по формированию единого и универсального набора признаков недвижимости, работающего для всех отраслей законодательства, является невыполнимой, ошибочен.

Таким образом, в законодательной базе не закреплено понятие «объект незавершенного строительства» и конкретные критерии, позволяющие определить «момент рождения» такого объекта и признаки, которые отличают его от других объектов гражданских прав.

Подобные критерии выработаны в судебной практике.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 (далее – Постановление № 25) при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы; по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Если при строительстве здания были выполнены работы по установке свай, то такие конструкции и материалы не могут быть признаны объектом незавершенного строительства, поскольку сваи могут быть перемещены на другой земельный участок без ущерба для их использования и назначения (см. пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года; далее – Обзор судебной практики от 30 ноября 2016 года).

Результат незавершенных строительных работ признают недвижимостью, если у него есть фундамент (см постановление Ар- битражного суда Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2019 года № Ф04-5052/2019 по делу № А46-1191/2019). В деле № А46-1191/2019 арендодатель земельного участка оспаривал зарегистрированное право собственности арендатора на объект незавершенного строительства, мотивируя исковые требования тем, что фактически объект недвижимости отсутствует, постройка представляет собой часть фундамента. Суд при рассмотрении спора пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования арендодателя, так как арендатор доказал, что возвел фундамент под ангар. Суд признал, что фундамент – это минимальный критерий, по которому объект можно признать недвижимостью.

В схожем деле № А07-17549/2018 в признаках объекта незавершенного строительства разбиралась Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (см определение от 1 февраля 2022 года № 309-ЭС21-17228 по делу № А07-17549/2018). В этом деле Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности общества на объекты незавершенного строительства. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, однако вышестоящие суды посчитали иначе, в том числе поскольку на момент государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства работы по сооружению фундамента не были завершены (в наличии только бетонная подготовка под фундаменты, отсутствуют фундаментная железобетонная плита, армирование). Верховный Суд поддержал решение суда первой инстанции, в том числе в связи с наличием нескольких экспертных заключений в деле, в том числе экспертизы, подтвердившей, что работы по сооружению фундамента завершены, а также в связи с тем, что имеющееся решение о вводе объекта строительства в эксплуатацию подтвержда- ет завершение строительных работ. Примечательным для судебного акта является то, что Верховный Суд дал достаточно негативную оценку действиям истца как противоречащим принципам равенства всех перед законом и судом, правовой определенности: непоследовательность действий органов местного самоуправления, включая истца, не только нарушила законные ожидания ответчика, но и создала условия для лишения его впоследствии возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на введенное в эксплуатацию здание; «требование признать отсутствующим право собственности на зарегистрированные объекты незавершенного строительства, фактически являющиеся составной частью уже построенного и введенного в эксплуатацию здания, не были обоснованы Управлением существенным законным интересом (например угрозой жизни и здоровью), а основывались исключительно на формальных основаниях – необходимости защиты права на распоряжение земельными участками и выявлении Управлением ошибочности первоначального вывода о соответствии объектов незавершенного строительства на дату заключения договора аренды от 15.09.2017 № 708-17 признакам недвижимого имущества, что впоследствии было опровергнуто при рассмотрении дела судом первой инстанции».

По моему мнению, можно только приветствовать такую логику Верховного Суда, поскольку на практике нередки случаи непоследовательного поведения органов государственной власти и органов местного самоуправления, в особенности в отношениях с застройщиками. В практике бюро юридических стратегий Legal to Business достаточное количество случаев, когда в силу изменения состава органа власти или местного самоуправления, действий групп жителей (в том числе градозащитников или потенциальных соседей) создается острая ситуация противостояния с застройщиком. К сожалению, даже наличие разрешитель- ной документации и вступивших в законную силу судебных решений далеко не всегда гарантирует возможность реализации того или иного строительного проекта. Рассмотрение вопроса о непоследовательности действий органов власти и местного самоуправления в контексте нарушения принципов правовой определенности, равенства всех перед законом и судом, на мой взгляд, может помочь в разрешении таких кейсов, в том числе по вопросу взыскания убытков, причиненных такими решениями (действиями или бездействиями).

Так, в деле № А19-27336/2017 суд, напротив, пришел к выводу о том, что наличие бетонного фундамента у объекта не всегда свидетельствует о том, что этот объект является недвижимым имуществом (см. постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 ноября 2019 года № Ф02-5324/2019 по делу № А19-27336/2017). В указанном кейсе Администрация обратилась в суд, чтобы обязать арендатора участка снести капитальное здание – павильон. Суд пришел к выводу, что павильон не относится к объектам недвижимости, даже если у него есть бетонный фундамент.

Следует отметить, что к основаниям для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, в частности, относятся:

• •    неверный способ защиты права (к примеру, подан иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, но при этом не обжалован отказ в регистрации права собственности; см. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 февраля 2018 года № Ф06-30404/2018 по делу № А55-10446/2017);

• •    отсутствие доказательств, что спорный объект обладает признаками недвижимого имущества (см. постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 сентября

  2016 года № Ф01-3331/2016 по делу № А28-11538/2015);

• •    использование иска о признании права собственности в целях обхода разрешительного порядка строительства и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости (см. постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 января 2019 года № Ф04-5273/2018 по делу № А70-3777/2018).

При рассмотрении такой категории дел среди прочего имеет значение, для каких целей был предоставлен земельный участок, существует ли объект незавершенного строительства, на какой он стадии и отвечает ли признакам недвижимого имущества.

Если земельный участок был предоставлен для целей строительства временных сооружений, то в иске о признании права собственности на стационарный ОНС будет отказано (к таким выводам, например, пришел суд в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 октября 2009 года по делу № А82-1202/2009-35).

В связи с этим на цели предоставления земельного участка важно обратить внимание при использовании нестационарных торговых объектов (далее – НТО). Исходя из указанной практики возведение вместо НТО объекта капитального строительства не решит проблему приобретения права собственности или аренды на земельный участок.

Также при помощи экспертов суды оценивают, велось ли строительство на предоставленном земельном участке, если общество обратилось за продлением договора аренды.

Так, в деле № А64-3884/2017 Арбитражный суд Центрального округа рассматривал исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим (см. постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 сентября 2018 года № Ф10-5751/2017 по делу № А64-3884/2017).

Согласно договору аренды земельный участок было предоставлен для целей строительства торгово-офисного здания, однако при рассмотрении дела актом осмотра спорного земельного участка было установлено, что земельный участок не огорожен, на нем осуществляется парковка транспортных средств, размещены элементы благоустройства и озеленения (фонари, скамейка, декоративные кустарники), факт расположения на этом земельном участке объекта незавершенного строительства не выявлен, что дополнительно подтверждено обследованием кадастрового инженера.

Практика признания права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим до настоящего времени актуальна и в Северо-Западного регионе.

Так, в деле № А56-112135/2019, возбужденном по иску администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» к индивидуальному предпринимателю о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание склада для хранения сельскохозяйственной продукции, суды разбирались в характеристиках объекта капитального строительства (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 декабря 2021 года № Ф07-16210/2021 по делу № А56-112135/2019; определением Верховного Суда Российской Федерации от 14 марта 2022 года № 307-ЭС22-715 по делу № А56-112135/2019 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации). В ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы исследовалось, является ли спорное строение объектом капитального строительства, имеет ли прочную связь с земельным участком, возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба назначению, имеются ли подведенные к строению коммуникации. Эксперт пришел к выводу о том, что строение является капитальным.

Суд первой инстанции встал на сторону ответчика и на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы отказал в удовлетворении иска администрации, однако вышестоящие суды рассудили иначе. Суд апелляционной инстанции воспринял доводы администрации, в том числе в части замечаний к заключению эксперта, и указал следующее:

• •    спорный объект состоит из основного строения площадью около 70 квадратных метров с фундаментом из металлических винтовых свай диаметром 89 миллиметров и пристройки-навеса площадью около 30 квадратных метров, не имеющей фундамента и представляющей собой каркас на деревянных стойках; у спорного строения отсутствуют как таковые полы, а его площадь покрыта травой и сухими листьями; стены, ограждающие основное строение, представляют собой каркас из деревянного бруса, облицованного оцинкованным профнастилом, а ограждающая конструкция пристройки состоит из деревянного бруса, обшитого деревянной доской; стены, не облицованные профнастилом, свободно вентилируются, через них просматривается близлежащая территория (деревянные доски неплотно прилагают друг к другу); сваи и стены между собой имеют проволочное соединение;

• •    не представлены доказательства того, что земельный участок был предоставлен для целей строительства объектов недвижимости;

• •    учтен факт заглубленности свай в грунт.

Важно учитывать, что для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства должны быть соблюдены требования действующих норм законодательства в отношении правомерности возведения такого объекта: предоставление земельного участка под стро- ительство, наличие разрешительной и проектной документации, соответствие объекта проекту и т. п.

Нецелевое использование земельного участка и отсутствие надлежащим образом оформленной разрешительной документации может воспрепятствовать признанию объекта недвижимым имуществом. Например, в одном из кейсов арендатор участка обратился в суд с иском к администрации, чтобы признать объектом недвижимости торговый павильон, который в результате реконструкции приобрел признаки капитального сооружения. Суд отказал в признании торгового павильона объектом недвижимого имущества по причине отсутствия у арендатора разрешения на строительство объекта недвижимости. Кроме этого, администрация предоставила участок под временное сооружение, а не для строительства капитального объекта (см. постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 ноября 2019 года № Ф10-4671/2019 по делу № А09-10872/2018).

Таким образом, наличия только признаков капитальности и неразрывной связи с землей как для зданий, строений, сооружений, так и для объектов незавершенного строительства недостаточно для признания сооружения объектом недвижимости.

Рассмотрим основные условия для совершения сделок с объектами незавершенного строительства, существующие в судебной практике. В настоящее время указанные далее критерии по своей сути являются признаками объекта незавершенного строительства, помимо критерия неразрывной связи с земельным участком.

Для совершения сделок с объектом незавершенного строительства необходима государственная регистрация права собственности на него.

Общепринятой можно считать позицию о том, что объект незавершенного строительства, обладающий фактической связью с земельным участком, до государственной регистрации права собственности на него не может считаться объектом недвижимости 2.

Как уже отмечалось, в Постановлении № 25 разъяснено, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Указанный вывод сделан Верховным Судом Российской Федерации, несмотря на общее правило – объект недвижимости, земельный участок считаются недвижимым имуществом с момента государственной регистрации. Не в последнюю очередь это связано, по моему мнению, с развитием гражданского оборота и ростом количества судебных споров о признании права собственности на недвижимое имущество, в том числе в отношениях застройщиков и дольщиков, а также при банкротстве застройщиков.

В связи с изложенным представляется, что актуальность государственной регистрации права собственности для объекта незавершенного строительства связана, скорее, именно с возможностью совершения сделок с таким объектом, но не служит объективным критерием, который позволяет отделить ОНС от других видов объектов гражданских прав.

Статьей 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 указанной статьи, согласно которой государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В целом, порядок государственной регистрации права собственности на ОНС не имеет существенных отличий от общего порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Определенные особенности имеют случаи регистрации права собственности применительно к объектам, в отношении которых заключены договоры о долевом участии в строительстве.

Объект незавершенного строительства отличается от других видов объектов гражданских прав (в первую очередь от объекта завершенного строительства) отсутствием разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию. В юридической литературе этот критерий рассматривается многими исследователями 3 и, в целом, представляется вполне обоснованным и автору настоящей статьи. Нередко этот критерий дополняют таким признаком, как постановка объекта на кадастровый учет 4. На мой взгляд, этот критерий также важен именно на стадии совершения сделок с объектом незавершенного строительства, однако он не обладает однозначной объективностью. Тем не менее судебная практика поддерживает довод о необходимости постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет. При этом ОНС может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет идентифицировать его в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики от 30 ноября 2016 года).

Наиболее спорным, на мой взгляд, вопросом, касающимся объекта незавершенного строительства, является отсутствие в отношении такого объекта действующего договора строительного подряда 5. Согласно сложившейся правоприменительной практике наличие действующего договора строительного подряда исключает возможность совершения сделок с объектами незавершенного строительства, так как согласно статье 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц.

В юридической литературе неоднократно высказывалась критика этой позиции. Как писал Д.В. Некрестьянов 6, «объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, также признаются «объектами незавершенного строительства», но имеющими другой правовой режим как некой совокупности обязательственных прав. Таким образом, при таком подходе сохраняется противоречие, отмеченное ранее: в рамках одного правового понятия оказываются объединенными два вида объектов, обладающих различными естественными свойствами правовым режимом. При этом применяется юридическая фикция, устанавливающая, что объект незавершенного строительства не обладает свойствами вещи до момента прекращения договора строительного подряда».

Стоит согласиться с Д.В. Некрестьяно-вым в том, что подобная юридическая фикция нецелесообразна и не позволяет определить, как и при каких обстоятельствах строительные материалы преобразуются в объект незавершенного строительства (за исключением временно ́ го промежутка).

Кроме того, после регистрации права собственности на ОНС (например для целей залога или на период приостановления (консервации) строительства по экономическим причинам) правообладатель, как правило, возобновляет процесс строительства. После заключения нового договора строительного подряда объект незавершенного строительства не утрачивает правовой статус в качестве недвижимого имущества. В практике бюро юридических стратегий Legal to Business были случаи, когда объект незавершенного строительства был зарегистрирован в качестве недвижимости для целей оформления залога (ипотеки) по банковскому кредит, и в ходе строительства менялись его параметры в том числе процент готовности (изменения о проценте готовности вносились в ЕГРН и были в последующем предметом рассмотрения суда).

Таким образом, следует согласиться с мнением Д.В. Некрестьянова в том, что наличие действующего договора строительного подряда не обладает в качестве критерия признаком объективности и не учитывает естественных признаков объекта незавершенного строительства.

Исходя из изложенного можно выделить следующие объективные признаки, позволяющие отнести строение к объекту незавершенного строительства:

• •    капитальность;

• •    процесс строительства не завершен;

• •    завершены работы по сооружению фундамента;

• •    объект прекращает свое существование, превращаясь в здание или сооружение в момент наступления фактической возможности эксплуатации по проектному назначению.

С учетом этих признаков В.А. Алексеев предлагает следующее определение: «объект незавершенного строительства – это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции – выполнение работ по изменению строительных конструкций» 7.

Полагаю, что предложенное определение является вполне удачным, хотя, представляется, было бы целесообразным оставить в качестве критерия отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

• 1.    О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 2.    О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 3.    О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Феде-

  рации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 4.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 5.    О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

• 6.    Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

• 7.    Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях : утверждены Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 22 октября 2008 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 8.    О разъяснении законодательства : письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 февраля 2018 года № ОГ-Д23-1407. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

• 9.    Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. М. : М-Логос, 2017. 80 с. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

• 10.    О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации : проект федерального закона № 47538-6/5. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 11.    О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской

  ⁷ Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. М., 2018. С. 126–155.

• 12.    О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 21 декабря 2021 года № 430-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 13.    Заключение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства к проектам федеральных законов «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе». URL: https://privlaw.ru/povestka-69/

• 14.    О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 15.    Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года.

• 16.    Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 3–13.

• 17.    Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 18.    Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства : дис....канд. юрид. наук. СПб., 2005. 24 с.

• 19.    Правовая природа объектов незавершенного строительства. URL: https://epam . ru/ru/media/view/pravovaya-priroda-obektov-nezavershennogo-stroitelstva

• 20.    Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. № 4. С. 24–31.

• 21.    Шалагинов К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика : дис....канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2009. 32 с.

• 22.    Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. 21 с.

• 23.    Ланда В. М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 1. С. 2–5.

• 24.    Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. 283 с.

• 25.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 26.    Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. М., 2018. 441 с.

Федерации : проект федерального закона 47538-6/12. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

Окончание в следующем номере журнала.