Складская недвижимость в России

грузопотока, доступность транспорта, а также качество покрытия дорог, пропускная способность не только федеральных, но и региональных дорожных трасс. Также важно учитывать и расположение городов с точки зрения возможности и оптимальности при размещении складских комплексов в региональных экономических зонах страны.

Исследование показывает, что современный рынок складской недвижимости в Российской Федерации имеет жесткую централизацию: большой объем грузовых потоков проходит через регион Москва – Московская область (Московский регион), что, в свою очередь, стимулирует развитие инфраструктуры складской недвижимости именно здесь (рис. 1) [1, с. 37].

Такое положение связано, в первую очередь, с неравномерностью в экономическом развитии регионов России [2, с. 17]. В связи с большой плотностью населения, сосредоточением огромного количества предприятий Московский регион сегодня – это основной центр потребления товаров.

Предложение качественных складских площадей в России

• ■    Московский регион

• ■    Санкт-Петербург и

• Ленинградская область

• ■    Другие регионы

• ■    Кв. 4

Рис. 1. Распределение общего объема предложения качественных складских площадей в России* * Источник: Информационно-статистический бюллетень Министерства транспорта РФ, 2015 г.

Статистические показатели наглядно иллюстрируют данную неравномерность в развитии регионов: почти 18% населения РФ приходится на регионы Москва – Московская область и Санкт-Петербург – Ленинградская область. А это – почти третья часть всего розничного товарооборота, по данным 2015 г. Причем, 33% оборота приходится на регионы, где находятся города-миллионники или близкие по численности к ним. Поэтому именно в этих регионах находятся основные потребители продукции, хранящейся на складах. Следовательно, можно говорить о позиционировании данной территории (особенно Московского региона) как некоем логистическом центре России. Именно в Московском регионе высока конкуренция торговых организаций всех направлений в борьбе за покупателя, где скорость доставки, широта предложенного ассортимента играют определяющую роль. Но в ряде региональных городов ситуация иная (рис. 2).

Географическое распределение объема предложения складских площадей

• ■    Екатеринбург

• ■    Новосибирск

• ■    Казань

• ■    Нижний Новгород

• ■    Самара

• ■    Ростов-на-Дону

• ■    Краснодар

• ■    Воронеж

• ■    Другие региональные города

Рис. 2. Распределение общего объема сделок по аренде и покупке складской недвижимости в регионах*

* Источник: Информационно-статистический бюллетень Министерства транспорта РФ, 2015–2016 гг.

На сегодняшний день основными игроками, оказывающими влияние на развитие качественного рынка складской недвижимости в России, являются крупные торговые операторы, проводящие экспансию в региональных городах, а также развитие различных производств, требующих наличия распределительных центров [3, с. 30].

Следовательно, перспективность развития складского рынка в определенном регионе страны можно оценить с точки зрения следующих статистических показателей.

• 1.    Количество населения в регионе, его численность.

• 2.    Доход на душу населения (среднедушевой доход).

• 3.    Общий оборот розничной торговли.

• 4.    ВРП (валовой региональный продукт) на душу населения.

• 5.    Объемы отгруженных товаров собственного производства.

На объемы потребления находящейся на складах продукции оказывают влияние первые три показателя. На объемы произведенной продукции в регионе оказывают влияние четвертый и пятый показатели, так как они могут быть потенциально размещены в складских распределительных центрах.

Статистические данные показывают, что кроме регионов Москва и Санкт-Петербург лидируют города, в которых уже находятся складские комплексы. К ним относят Нижний Новгород, Волгоград, Казань, Ростов-на-Дону и другие. Учитывая приведенные выше параметры, сюда можно отнести и Кемерово, Иркутск, Тюмень.

Объем предложений на рынке складских площадей

По данным Росстата, за 2016 г. общий объем предложений на рынке складской недвижимости (классы «А» и «В») составил более 13 млн кв.м. При этом, более половины (55,89%) объема предложений приходится на Москву – Московскую область, на втором месте (14,97%) – Санкт-Петербург – Ленинградская область. На все остальные регионы приходится только третья часть от всего объема.

За период 2015–2016 гг. в регионах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) осуществлено строительство всего 450 тыс. кв.м. качественных складских площадей, что прежде всего связано с высокими рисками при реализации крупных проектов по строительству складских комплексов за пределами городов федерального значения. Крупные федеральные игроки не стремятся к спекулятивному разви-

ВЕСТНИК 2017

ВЕСТНИК 2017

тию, а местные девелоперы в основном предпочитают строительство складских объектов для собственных нужд, при этом – небольшого размера.

Следовательно, эффективной стратегией в этих условиях, способствующей развитию рынка качественных складских площадей, может стать формат «строительство под заказчика» (build-to-suit). Но для того чтобы начать строительство склада в регионе, девелоперу необходимы гарантии, в первую очередь финансовые, со стороны заказчика/клиента, который не всегда готов их предоставить до того, как сможет увидеть почти готовый или готовый складской комплекс, а не просто участок земли, где предполагается строить склад. Поэтому между девелоперами и клиентами-пользователями качественных складских площадей вопросы доверия являются стимулами, определяющими возможность развития регионального рынка складской недвижимости.

На сегодняшний день наиболее высок объем предложений в следующих региональных городах: Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Новосибирске.

Учитывая, что традиционно большегрузный транспорт может покрыть расстояние до 600 км, можно предположить, что в РФ формируются, как минимум, четыре логистических центра (хаба) в городах, перечисленных выше.

Объем спроса на рынке складских площадей

Наибольший объем спроса на региональном рынке складской недвижимости фиксируется в крупных городах-миллионниках, входящих, как правило, в состав основных транспортных коридоров. Можно выделить Московский регион, который отличается высоким спросом, так как большее количество сделок, связанных с арендой или покупкой качественных складских помещений, заключается именно здесь (например, в 2015 г. – более 70% сделок). На остальные региональные рынки пришлось всего немногим более 17%.

Нужно отметить, что неравномерность в развитии складского рынка связана, в том числе, и с размерами запрашиваемых блоков, которые в среднем в региональных проектах соответствуют примерно 5000 кв.м. Каждый такой запрос не способствует активизации девелоперов к строительству склада, но и аккумулирование таких заявок невозможно на данном этапе.

В целом ситуация по размеру запросов складывается следующим образом: в 2015 г. размер средней сделки в Московском регионе составил около 14 тыс. кв.м., в региональных городах более половины сделок (60%) заключалось на блоки площадью 7 тыс. кв.м.

В региональных городах в основном покупателями и арендаторами складских комплексов являются отечественные компании. За период 2014–2015 гг. около 80% сделок от общего объема пришлось именно на них. При этом, спрос логистических компаний ограничен (примерно 1%) в связи с наличием собственных площадей. Основными же потребителями являются торговые операторы (более 50% в общем объеме поглощения). Среди оставшихся арендаторов складских комплексов около 28% принадлежит дистрибьюторам, и отмечается уверенный, хотя и небольшой спрос со стороны производителей – около 12%.

Арендные ставки

Средние арендные ставки в классе «А» на складские помещения в регионах располагаются на уровне $80–115/кв.м/год (не включая НДС, коммунальные платежи и операционные расходы), что на 20% ниже, чем в Москве. Наиболее высокие показатели можно отметить в Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону. Самые низкие показатели зафиксированы в Казани, Самаре, Уфе – на уровне $70–90/кв.м/год, хотя за последний год ставки немного выросли в этих городах, примерно на 7–10% в связи с активизацией спроса.

Чаще всего арендные ставки номинируются в рублях, хотя также распространен и долларовый эквивалент, а иногда и евро. Распространенным приемом является включение операционных расходов, коммунальных платежей в обозначенный размер арендной ставки, рассчитанной на 1 кв. м в месяц, в отличие от московского рынка, где арендные ставки номинированы в долларах США и рассчитываются за 1 кв. м в год по системе triple net . Региональные девелоперы часто применяют и рублевую индексацию (индекс потребительских цен в РФ). Федеральные девелоперы также придерживаются системы triple net и индексируют ставки аренды на основе показателя CPI (consumer price index) США.