Смарт-контракт: возможности и условия реализации технологии на примере продажи недвижимости

«…новичок, изучивший иностранный язык, всегда переводит его мысленно на свой родной язык; дух же нового языка он до тех пор себе не усвоил и до тех пор не владеет им свободно, пока он не может обойтись без мысленного перевода, пока он в новом языке не забывает родной» К. Маркс «Восемнадцатое брюмера Луи Бонапарта», 1852 г.

Адаптация и внедрение новых технических возможностей применительно к классическим правовым инструментам гражданского оборота обусловлено не столько принятыми за последние два года программами по развитию отечественной экономики1, сколько объективными потребностями оборота, не мирящегося с недостатками традиционных подходов к правовому обрамлению хозяйственных отношений.

Центральными элементами экономического оборота выступают товар, деньги и информация. Современные технологии позволяют осуществлять мгновенный обмен информацией, сравнительно быстрый обмен денежных средств (три рабочих дня, а иногда – до двух недель) и не самый быстрый обмен товаров. Исходя из этого востребованными сегодня видятся технологии, ускоряющие процесс обмена денежных средств до скорости обмена информацией и обмена товаров – до нынешней скорости обмена денежных средств. При этом стоит заметить, что скорость обмена товарами не всегда зависит лишь от логистики (способов доставки, путей и расстояний). В случае с объектами недвижимости скорость передачи объекта зависит, скорее, от скорости регистрации договоров и внесения сопутствующих изменений в публичный реестр.

Новые возможности для разрешения этой проблемы несет в себе технология распределенного реестра, вернее – ее вид – технология блокчейн, впервые масштабно реализованная на практике 10 лет назад. Ее значимость, на наш взгляд, можно сравнить с появлением в конце 70-х годов сети Интернет.

Так, в 2012 году в целях сокращения финансовых и временных затрат на осуществление обменных валютных операций была создана криптовалютная платформа Ripple (позже, в 2014 году, на ее основе создана платформа Stellar), решившая поставленную задачу путем осуществления платежей между пользователями с помощью криптографически подписанных сделок, номинированных в фиатной валюте ( e , $, €, £ и др.) или в конвертируемой внутренней криптовалюте Ripple (XRP). К слову, попытки внедрения блокчейн-технологии в банковский сектор предпринимаются и в России (проекты Альфа-банка, Внешэкономбанка, Сбербанка, Тинькофф-Банка и др.). В частности, совместный проект Альфа-банка и S7 Airlines позволил ускорить расчеты между банком и авиакомпанией (при оформлении авиабилета при помощи подключения к банковской системе через блокчейн) с двух недель до нескольких секунд.

Кроме того, блокчейн-технологии уже сегодня предлагают решения, способствующие ускорению обмена не только информации и денежных средств, но и самих товаров. Иными словами, имеется возможность внедрения блокчейн-технологии в каждое звено цепочки «информация – деньги – товар». Последнее может быть фрагментарно проиллюстрировано на пилотном проекте взаимодействия Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в Ленинградской области. Так, применение блок-чейн-технологии при регистрации договора долевого участия в данном случае сводится к автоматизированному подтверждению взноса застройщиком в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и соответствия осуществляемых операций требованиям действующего законодательства. При этом доступ к электронному документу предоставляется всем участникам договора. В результате реализации проекта скорость взаимодействия Росреестра и Фонда сократилась с одних суток до одного часа, а сама процедура регистрации договора отчасти упростилась.

Оговоримся, что названный проект на данном этапе не позволяет полностью автоматизировать процедуру покупки недвижимости (участия в долевом строительстве). Признание юридически значимой информации, содержащейся в распределенном реестре, как мы полагаем, на следующем этапе позволит реализовать проекты, максимально автоматизирующие процедуру покупки объектов недвижимости.

Интерес в этой связи представляют возможности реализации технологии смарт-контракта при купле-продаже недвижимости. Однако сначала стоит определиться с терминологией и пониманием действия технологии, ее средой. Далее разобрать алгоритм действия смарт-контракта на примере продажи недвижимости, выявить необходимые условия для реализации технологии, а также обозначить несомненные достоинства и риски применения технологии.

Во-первых, смарт-контракт может представлять собой как отдельно взятый, самодостаточный программный код, в целом подменяющий собой «классический» договор, так и программный код, с помощью которого исполняются лишь отдельно взятые условия «классического» договора.

Во-вторых, смарт-контракт, кроме того, можно рассматривать с четырех позиций: как гражданско-правовой договор, исполняющийся в блок-чейн-среде1; как форма заключения договора2; исключительно как программный блок, скрипт, написанный на языке Solidity и исполняющийся на виртуальной машине Ethereum и не всегда представляющий собой результат некоторой договоренности (к примеру скрипт, получающий необходимую информацию из базы данных) – т.н. «эфирный смарт-контракт»; как самодостаточный программный код, не представляющий собой результат договоренности, некая алгоритмизированная компьютеризированная цифровая запись.

С нашей точки зрения, смарт-контракт не стоит отождествлять с «классическим» договором. Это, скорее, способ исполнения обязательств или в некоторых случаях – форма его заключения (электронная, цифровая). «Классический» договор, в отличие от смарт-контракта, нельзя представить как строгую логическую структуру, поскольку не все условия договора можно формализовать, «перевести» на язык программирования (например, использование в договоре оценочных категорий). Адекватным, соответствующим действительности на данном этапе видится использование смарт-контракта (как одного, так и их суммы) в рамках уже заключенного «классическим» способом договора.

В-третьих, смарт-контракт, вопреки распространенному заблуждению, сам по себе не является неизменным – при наличии соответствующей функции в смарт-контракте или в стороннем скрипте, а также обеих цифровых подписей, у сторон имеется возможность изменить условия смарт-контракта. В этом случае в блокчейн вносится информация об изменении условий смарт-контракта (новая редакция смарт-контракта заменяет прежнюю). Кроме того, вопреки второму распространенному заблуждению, смарт-контракт не стоит понимать исключительно как программный код (скрипт), исполняющийся в блокчейн Ethereum (это лишь одна из его разновидностей, возможно размещение смарт-контрактов и на иных блок-чейн-платформах).

Беря во внимание эти обстоятельства, проиллюстрируем алгоритм работы смарт-контракта на примере купли-продажи квартиры.

Дадим следующие пояснения и обозначим некоторые условия работы смарт-контракта на данном примере:

• 1.    Платформа. Первым и основным условием работы смарт-контракта выступает его размещение в блокчейн-среде. На сегодняшний день в качестве таких платформ могут выступать Ethereum, Hyperledger Fabric, NEM, iOlite, Neblio, Lisk и некоторые другие, список которых насчитывает по меньшей мере несколько десятков названий, однако перечисленные имеют более универсальный характер. К слову, в качестве одной из возможных платформ для реализации проекта по автоматизации правовой экспертизы сделок с недви жимостью в Рос реестре¹ сейчас выступает платформа Hyperledger Fabric.

• 2.    Цифровизация объекта. Объект недвижимости должен быть «оцифрован», иными словами, в блокчейн должны быть загружены сведения о квартире, ее текущем собственнике, имеющихся обременениях, стоимости и т.д. Эта информация для потенциального покупателя становится своего рода цифровой идентификацией объекта в регистре блокчейна. Опционально (не в рассматриваемом случае) в блокчейн могут быть внесены данные и об имеющейся задолженности по оплате коммунальных услуг, и об иных долевых собственниках объекта недвижимости, чье согласие на продажу доли третьему лицу может быть удостоверено посредством цифровой подписи.

• 3.    Автоматизация процессов. Смарт-контракт, как мы заметили ранее, выступает своего рода простой логической структурой или совокупностью таких структур («если…, то…» или англоязычный аналог этого правила – IFTTT – «If this then that»). Иными словами, смарт-контракт автоматизирует большинство операций, связанных с переходом права собственности на квартиру (подтверждение права собственности, проверка на отсутствие обременений, расчет между сторонами и проч.).

• 4.    Криптовалюта. Первичное размещение смарт-контракта в блокчейне, а также расчет между его сторонами осуществляется в криптовалюте. При наличии весьма основательных исследований зарубежных и отечественных ученых, посвященных правовой природе криптовалюты¹, а также около десятка законопроектов², на сегодняшний день законодателем пока не выработана един ая позиция по судьбе криптовалюты, в частности, относи-

• тельно ее оборота, эмиссии (майнинга) и признания в качестве платежного средства в России. Как бы то ни было, даже в случае непризнания криптовалюты в качестве средства платежа на территории РФ с сопутствующими последствиями для дальнейшего развития ее экономики, смарт-контракты могут исполняться путем конвертации фиатной валюты в криптовалюту и обратно (сперва RUB → ETH, а по окончании расчетов ETH → RUB). Однако в этом случае исполнение смарт-контракта будет невозможно без обращения к кредитной организации, где к счету покупателя и продавца должен быть привязан необходимый криптовалютный токен. Более того, опционально кредитная организация может участвовать в исполнении смарт-контракта и путем предоставления ипотеки с предварительным предоставлением покупателю ее условий (в частности, по размеру платежей и ее сроку), что во многом упростит и заметно ускорит процесс покупки квартиры с использованием заемных средств.

Заметим, что имманентной характеристикой любой из платформ является ее достоверность (распределенный реестр в данном случае выступает гарантией достоверности содержащихся в реестре данных).

Стоит обратить внимание и на форму смарт-контракта. Напомним, что, в отличие от «классического» договора, он представляет собой программный код (скрипт), исполняющийся на той или иной блокчейн-плат форме.

contract Bank { address owner;

mapping(address => uint) balances;

Здесь представлен простой 21-строчный код смарт-контракта, имеющего следующие функции: накопления средств (function deposit), ведение реестра пользователей и их взносов (mapping(address => uint) balances), пополнения и вывода (function withdraw), проверки баланса пользователя (function getMyBalance), прекращения действия контракта с предшествующей проверкой владельца контракта и передачей ему оставшихся средств (function kill).

На практике же смарт-контракты могут достигать и 4000 строк исходного кода (на платформе Ethereum). Однако условия подобных смарт-кон-трактов будут понятны скорее не юристу, а человеку, освоившему хотя бы азы программирования. В этой связи востребованным видится программное обеспечение, упрощающее и максимально визуализирующее процесс создания и отображения содержания смарт-контрактов, их конструктор по аналогии с CMS-движками для создания и управления контентом различных сайтов. Заметим, что данное направление сейчас активно развивается, делая процесс заключения смарт-контрактов максимально простым и понятным для каждого. Сегодня разработкой смарт-контрактов занимаются программисты, а завтра – сами стороны.

Подведем некоторые итоги рассуждений на заявленную тему.

• 1.    Смарт-контракт стоит рассматривать с двух позиций: как программный код, некую алгоритмизированную компьютеризированную цифровую запись, скрипт и как способ исполнения обязательств (а в некоторых случаях – как электронную (цифровую) форму заключения договора).

• 2.    С этих позиций технология смарт-контрактов имеет богатый потенциал использования в различных сферах, не ограничивающихся гражданским оборотом. Так, при помощи технологии смарт-контрактов осуществляется краудсорсинг (при помощи них проводится ICO), оборот ценных бумаг (например, покупка Райфайзенбанком облигаций Мегафона), проводятся социологические исследования (обращение к BigData), могут оказываться медицинские услуги (хранение и учет историй болезней, автоматическая обработка результатов анализов и последующая запись к специалисту) и т.д.¹.

• 3.    Применение смарт-контрактов при купле-продаже недвижимости является перспективным направлением развития технологии. Существующие отечественные проекты в этой сфере позволяют говорить об их жизнеспособности, востребованности и своевременности. Современный оборот нуждается в оперативных, простых, понятных и надежных способах исполнения гражданско-правовых договоров.

• 4.    Сегодня от законодателя как никогда зависит определение дальнейшего пути развития отечественной экономики и, вслед за этим, самого права. Формирование цифровой экономики требует создания в России благоприятных организационных и нормативно-правовых условий для эффективного ра звития ее институтов. В этой связи хочется выразить на-

• дежду, что Россия, несмотря ни на что, все же «оседлает технологическую волну, иначе она просто захлестнет»1.

• 5.    Обращаясь к эпиграфу статьи, имеющему полуторавековую историю, отметим, что для разработки адекватного механизма правового регулирования использования новой технологии, требуется учитывать ее фундаментальные основы и условия функционирования (криптография, распределенный децентрализованный реестр, оборот криптовалюты и проч.). При этом свободное и полное осмысление возможностей, которые несут в себе блокчейн-технологии, возможно, пожалуй, лишь в отсутствие «мысленного перевода» этого феномена на «родной», традиционный язык существующей экономики и права.