Социально-экономические аспекты развития земельно-имущественных отношений в городах

За последний период значительно изменились земельно-имущественные отношения, в первую очередь это проявилось в городах, во многом обеспечивающих рост экономического потенциала страны. Были приняты многочисленные нормативно-правовые акты в сфере оборота земельных ресурсов, обеспечения доступности земли широкому кругу участников хозяйственного процесса, актуализирован земельный кадастр.

Все это было сделано в целях повышения эффективности использования объектов городского земельно-имущественного комплекса. Результатом стало формирование земельного рынка, рост поступлений в бюджет от использования (выкупа, аренды, налогообложения) земли и другие положительные итоги. Но земельная реформа продолжается, так как земельно-имущественные отношения являются мощным фактором воздействия на темпы социальноэкономических преобразований на территориях.

В настоящий момент интересны именно земли городских поселений, концентрирующие наиболее важные производства (до 72% социально-демографического и производственно-экономического потенциала страны). Им присущи многие острые проблемы:

отсутствие массового выкупа земли большинством приватизированных предприятий; наличие пустующих территорий бывших промышленных комплексов; противоречие между инвесторами и населением;

отсутствие развитой земельной ипотеки как механизма привлечения инвестиций и соответственно, отсутствие гарантий для привлечения инвестиций; игнорирование земельной ипотеки как механизма для вовлечения массового потребителя в процесс инвестирования и, вытекающее из этого в том числе, усиление негативного социального эффекта от сложившегося неудовлетворенного спроса на объекты недвижимости и др.

Земельно-имущественный комплекс рассматривается как единая система природных (земельных) ресурсов и вещественных элементов национального богатства. Первоочередными в нем являются отношения владения, пользования и распоряжения всеми видами недвижимого имущества, а также предметами длительного пользования производственного и непроизводственного назначения, ценным бумагами и др., порождающие конкретные земельноимущественные отношения. Развитие и регулирование земельно-имущественных отношений опосредуются социальной, экологической, экономической, градостроительной политикой и управлением городским хозяйством, уровнем жизни населения. В их рационализации заинтересованы все стороны: городские власти, население, предприниматели.

Целью преобразований в сфере земельно-имущественных отношений считается достижение высокого уровня развития рынка недвижимости, оптимизация соотношения различных форм землепользования, и по нашему мнению, форм собственности на землю в пределах границы поселений, в целях обеспечения эффективного использования ресурсов с учетом не только текущих, но и долгосрочных интересов всех субъектов земельно-имущественных отношений.

Развитые земельно-имущественные отношения, основанные на рациональной нормативно-правовой базе, определяют степень устойчивости городских систем, повышают инвестиционный потенциал предприятий и города. При дестабилизирующем воздействии земельно-имущественных отношений на городские системы происходит накопление экономических рисков, несоразмерно низкое и неэффективное вовлечение земельных ресурсов и других элементов земельно-имущественно го комплекса в экономический оборот, ухудшение социальной ситуации. Широко известны последствия кризиса в сфере капитального строительства и воспроизводства жилого фонда, в меньшей степени рассматривается ущерб в сфере городской инженерной и транспортной инфраструктуры и земельно-имущественных отношений. Принципами и одновременно условиями развития земельно-имущественных отношений в городах должны явиться:

• комплексность и эволюционность изменений в этой сфере при соблюдении интересов всех сторон;

• непротиворечивость решения возникающих социальных и экономических проблем;

• доступ всех слоев населения к земельным ресурсам на основе или прав собственности, или аренды, или др.;

• контроль формирования цен на землю;

• минимизация социальных и экологических рисков при всех формах землепользования;

• транспарентность рынка земли и других объектов недвижимости (понятность правил землепользования и распоряжения земельными участками, доступность информации об основных аспектах рынка);

• эффективная защита прав собственников при массовом предоставлении земли в частную собственность;

обоснованное налогообложение недвижимости.

Таким образом, городской земельно-имущественный комплекс задействован в получении следующих экономических эффектов:

• развитие рынка земли и других объектов недвижимости в целях создания условий для концентрации капитала на территории и его перелива в рентабельные производства, что обеспечивает рост поступлений средств в городской бюджет;

• структурные сдвиги в местном хозяйственном комплексе за счет перераспределения земель с учетом долгосрочных интересов города в пользу наиболее эффективных производств (предпринимателей);

• активизация инвестиционной активности (облегчение доступа к земельным ресурсам, в том числе под застройку) и опять-таки последующий рост налоговых поступлений;

рационализация использования земельных ресурсов и улучшение инвестиционного климата.

При стимулировании повышения спроса на земельные ресурсы и другую недвижимость и повышении эффективности их использования можно ожидать роста их стоимости и (еще раз) налоговых платежей. Активизация земельного оборота выгодна для предпринимателей, которым необходимы доступность наиболее выгодных по местоположению участков, полнота прав на единый объект недвижимости, возможность использования земли в качестве полноценного материального рыночного актива, повышение капитализации предприятий, для населения, заинтересованного в стабильности и безопасности образа жизни, снижении остроты экологических и социальных проблем, для муниципальных властей, призванных обеспечить стабильность экономической ситуации, проведение социальных программ.

Следует отметить острую потребность в расширении и ускорении земельного оборота: 1) в собственности граждан находится около 7% совокупных земельных ресурсов, в собственности юридических лиц - немногим более 1%, остальной массив представляет собой государственная и муниципальная собственность; 2) все виды сделок с землей, например, в относительно бескризисном 2003 году затронули лишь 4% земельного фонда, из них собственно продажи составили 0,003%, а основой земельного оборота этого периода была передача государственных и муниципальных земель в аренду.

Из этого следует, что собственно свободный земельный рынок, функционирующий на основе частной собственности, действует в ограниченных рамках и не выполняет по существу своих функций. Следовательно, общество недополучает, а практически не получает, потенциально очень больших и важных экономических и социальных эффектов. Хотя следует отметить, что наибольшее количество сделок с землей и большие объемы оборота земли наблюдаются к Подмосковье, на Северо-Западе и в Санкт-Петербурге, в Приволжском (43% сделок) и Центральном (более 23% сделок) федеральных округах, следует указать на значительный рост оборота земли в промышленных целях, для сельскохозяйственного производства и т.п. Тем не менее, относительно динамично развивался только рынок земли под нужды индивидуального домостроения, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

Так как за период 1990-х годов земля превратилась в высокодоходный ресурс, наблюдается тенденция монополизации ее использования со стороны городских властей, в целях обеспечения решений финансовых проблем города. Такое поведение характерно и для федерального уровня управления и для регионального. В результате на земельную ренту претендуют не только хозяйствующие субъекты, но сами органы управления, которые весьма успешно конкурируют с конкретными предпринимателями и физическими лицами за право присвоения этой ренты. Совершенно не учитывается тот момент, что высокие доходы следуют за высокоэффективным управлением землей и другим недвижимым имуществом, здесь для органов управления возможна "компенсация" на масштабах подвластной собственности. В реальности мы видим наличие условий для неэффективного управления земельноимущественным комплексом в рамках отдельно взятых территорий. Ориентация на краткосрочные валовые финансовые интересы способствует потере преимуществ в использовании земельных ресурсов.

Высокоэффективное управление землями поселений возможно только при ориентации на длительную перспективу, земля - это "долгоиграющий" актив. Для совершенствования процесса землепользования следует обеспечить широкий доступ к пользованию землей широкому кругу участников рыночных отношений, следует обратить особое внимание на социальные аспекты землепользования, без чего невозможно добиться максимального и устойчивого экономического результата в сфере землепользования.