Соотношение понятий "земельный участок" в гражданском и земельном праве

Пунктом 3 ст. 6 3К РФ установлено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. В силу пп. 2 п. 1 ст. 6 3К РФ земельные участки отнесены к объектам земельных отношений (п. 1 ст. 3 3К РФ: «отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации...»).

В соответствии с положениями ст. 128 ГК РФ земельный участок является объектом гражданских прав, на основании абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ -недвижимой вещью.

Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Особенности права собственности на земельные участки, а также особенности ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитута), аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками регламентированы главами III и IV 3К РФ соответственно. Пункт 1 ст. 131 ГК РФ (в совокупности со ст. 128 и абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) указывает на необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на земельные участки (а равно ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения) в установленном порядке. Субъектный состав данных правоотношений общими нормами номинально практически не ограничен, за исключением прямого запрета на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на особо установленных территориях, для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (п. 3 ст. 15 3К РФ); из числа объектов исключены земельные участки, прямо отнесенные к землям, изъятым из оборота, и в ряде случаев - к землям, ограниченным в обороте (ст. 27 3К РФ).

Пункт 1 ст. 260 ГК РФ декларирует право собственников распоряжаться земельными участками в порядке (в полном объеме), предусмотренном ст. 209 ГК РФ («Содержание права собственности»). Между тем именно на этом моменте начинают проявляться наиболее яркие отличия земельных участков от прочих объектов гражданских прав: в п. 2 этой же статьи и п. 2 ст. 7 3К РФ встречаем ограничения реализации вещных прав правообладателями земельных участков в части их использования в соответствии с целевым назначением, определяемым в установленном законом порядке. Исчерпывающий перечень категорий земель по целевому назначению приведен в п. 1 ст. 7 3К РФ; более подробно понятия и особенности использования категорий изложены в главах XIV-XVII 3К РФ.

По очевидным причинам соблюдение целевого назначения земельного участка законодатель очерчивает в качестве «главного и универсального предела осуществления любых вещных прав на земельные участки». Деликт может повлечь за собой изъятие земельного участка у собственника или прекращение прав иных правообладателей (ст. ст. 285, 287 ГК РФ).

Вместо послесловия к краткой характеристике обсуждаемого объекта гражданских прав стоит задержать внимание на явлении, в научной литературе именуемом «презумпцией государственной собственности» на землю (земельные участки) (п. 2 ст. 214 ГК РФ), под которой понимается априорное признание права собственности государства на земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований. На практике результатом установления законодателем такого режима становится, к примеру, практически полное исключение возможности признания права собственности за давностью владения (ст. 234 ГК РФ) на «бесхозяйный» земельный участок, поскольку в указанном случае исключена добросовестность владения: владелец такого участка в силу положений ГК РФ знал или должен был знать о наличии права собственности государства на такой участок (например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.03.2010 по делу № А56-17681/2009). Исключение может составлять только тот случай, когда у лица были весомые основания предполагать, что участок принадлежит ему на праве собственности.

Описанные положения на сегодняшний день достаточно прочно закрепились в судебной практике. Однако в связи с последними поправками, внесенными в 3К РФ, подробнее стоит рассмотреть проблему определения земельного участка в качестве объекта гражданских прав и индивидуальноопределенной вещи.

Само по себе понятие «земельный участок» в 3К РФ на сегодняшний день менялось уже трижды с момента его принятия в 2001 г.. В общем и целом можно сделать вывод о том, что введение нового определения в рамках принятия Федерального закона от 23.06.2014 № 171-Ф3 «О внесении изменений в 3емельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вписывается в ставшую уже привычной современную практику закрепления устоявшихся позиций высших судов в законодательных нормах. В конкретном случае очевидно прослеживается параллель с позицией, высказанной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», 1 согласно которой к отношениям, связанным с возникновением прав на недвижимость, неизбежно применяются положения об индивидуальноопределенной вещи, поскольку объектом вещных прав может быть только индивидуально-определенная вещь.

В сравнении с действовавшим с 24.10.2008 г. и утратившим силу с 01.03.2015 г. определением (ст. 11.1 3К РФ: «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами») утрачено императивное положение (уточнение) об установлении границ земельного участка только лишь в соответствии с положениями федеральных законов, обеспечивавшее единообразие процедур образования земельных участков на всей территории Российской Федерации.

В свою очередь, требование о наличии установленных границ земельного участка в качестве характерного признака объекта гражданских прав косвенно следует из названного определения и п. 2 ст. 261 ГК РФ. Более того, до недавнего времени, а именно до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», 2 требование об обязательном указании местоположения границ земельного участка присутствовало в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости» и положениях Приказа Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».3

Между тем закрытый перечень основных сведений об объекте недвижимости (ч. 4 ст. 8 вступившего в силу с 01.01. 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости») требований об указании местоположения границ земельного участка не содержит. Важно отметить, что ч. 2 ст. 8 указанного 3акона уточняет, что «к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений».

В данном случае предоставленная законодателем диспозитивность в вопросе установления признаков, позволяющих придать земельному участку индивидуальную определенность, порой приводит к принятию судами разных решений.

В отрыве от теоретической ценности достижения точности в определении сущностных характеристик земельного участка как объекта гражданских прав практическая значимость наличия определенности по рассматриваемому вопросу может быть проиллюстрирована на следующем примере.

Общество, образованное путем преобразования федерального государственного унитарного предприятия и полагающее себя собственником приватизированных земельных участков, переданных по передаточному акту, обратилось в арбитражный суд с требованиями к Министерству обороны РФ о признании права собственности на спорные земельные участки, ссылаясь на то, что технические ошибки в правоустанавливающих документах, касающиеся площади передаваемых обществу участков, не могут являться препятствием для подтверждения права собственности.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, указав, что испрашиваемые заявителем земельные участки на дату рассмотрения спора по существу в установленном законом порядке как объекты недвижимости не сформированы; переданные по содержащему, согласно позиции заявителя, технические ошибки акту земельные участки сняты с кадастрового учета, а на вновь образованные на их месте участки зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования в пользу третьего лица.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения, уточнив, со ссылкой на ст. 11.1 3К РФ, что, поскольку в отношении заявленных к истребованию земельных участков не определены границы (в соответствии с федеральными законами), «спорные земельные участки как объекты прав не существуют, что исключает признание права на такие объекты в судебном порядке».

Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда (Постановление ФАС СЗО от 26.09.2013 по делу № А21-9593/2012).4

Примером аналогичной практики служит Постановление ФАС СЗО от 23.07.2013 по делу № А56-57927/2012.5

К схожему выводу суд кассационной инстанции пришел и при рассмотрении иного, не связанного с приватизацией дела: «Таким образом, из представленной трестом кадастровой выписки от 03.02.2011 следует, что координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502056:46 не определены, следовательно, он не индивидуализирован в установленном порядке» (Постановление ФАС СЗО от 14.12.2012 по делу № А56-3203/2012).6

Чуть ранее не менее радикальную позицию занял Верховный Суд Российской Федерации, направляя на новое рассмотрение дело по иску гражданина к обществу об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка и по встречному иску о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка. Опровергая выводы судов предыдущих инстанций, судебная коллегия Верховного Суда РФ обратила внимание на факт отсутствия установленных на момент заключения предварительного договора купли-продажи границ земельного участка и, со ссылкой на п. 2 ст. 6, ст. 11.1 3К РФ и положения Федерального закона от 18.06.2001 № 78-Ф3 «О землеустройстве» (в редакции от 04.12.2006), сделала вывод о незаключенности предварительного договора как не соответствующего требованиям п. 3 ст. 429 ГК РФ (невозможно установить предмет сделки – «однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке»): «Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли -продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество» (Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2010 № 4-В10-5).7

В дополнение стоит обратить внимание на правовой режим части земельного участка. Так, в силу положений п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 не может быть передана в аренду часть находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без предварительного кадастрового учета названной части. При этом передача части такого участка арендатором в субаренду не исключается.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что приведенное в утратившей силу ст. 11.1 3К РФ определение не только не противоречило складывавшейся практике разрешения споров о праве на земельные участки и принималось во внимание при исследовании фактических обстоятельств дела, но и в полной мере позволяло судам руководствоваться данными положениями при определении факта наличия спорного земельного участка как объекта гражданских прав по формальным признакам.

Что же касается практики разрешения споров, к которым применяются совокупно нормы 3К РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, и вступившего в силу с 1 января 2017 года 3акона о государственной регистрации недвижимости, делать обобщающие выводы на сегодняшний момент представляется затруднительным в силу как минимум практического отсутствия хоть сколько-нибудь значимого объема судебных актов кассационной инстанции, не говоря уже о позициях Верховного Суда РФ; большая часть доступных для анализа судебных споров касается отношений, возникших ранее и регулируемых прежней редакцией ЗК РФ.

Тем не менее, в практике арбитражных судов прослеживается тенденция выведения атрибутивности в гражданско-правовом смысле такого признака земельного участка, как определенные границы. Названный вывод делается из совокупности положений п. 3 ст. 6 3К РФ и общих положений 3акона о государственном кадастре недвижимости.

Так, в решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2016 по делу № А56-52911/2015 сделан вывод о том, что для признания земельного участка объектом гражданских правоотношений необходимо, чтобы он был индивидуализирован, должны быть определены его размер, границы, местоположение.8

Аналогичный вывод содержится в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 по делу № А56-86696/2014, в котором суд признал, что земельный участок, из которого выделены указанные земельные участки, прекратил свое существование как объект земельного права, так как утратил квалифицирующие свои характеристики -определенные границы.

Между тем другой состав того же суда делает из схожей связки норм (ст. 6 3К РФ и совокупность положений 3акона о государственном кадастре недвижимости) несколько иной вывод, игнорируя обязательность установленных границ и делая упор на наличии кадастрового номера в качестве необходимого и достаточного признака для участия земельного участка в обороте в качестве объекта гражданских прав: «Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости» каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. 3емельный участок с присвоенным кадастровым номером может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделки.

На основании п.п. 1, 2 ст. 11.4 3К РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, и, соответственно, вещные права в отношении этого участка прекращаются» (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 по делу № А21-5121/2015).

Третий вывод в вопросе позволяющих индивидуально определить земельный участок характеристик, основываясь на действующих нормах законодательства, делает Ленинградский областной суд: «Из ст. 7 указанного 3акона следует, что к уникальным характеристикам относится описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

Согласно ч. 7 ст. 38 3акона о государственном кадастре недвижимости местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.

В силу вышеуказанных норм 3акона надлежащим доказательством, подтверждающим существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (в частности, местоположение границ земельного участка), являются сведения государственного кадастра недвижимости (ч. 3 ст. 1 3акона о государственном кадастре недвижимости)» (Определение Ленинградского областного суда от 22.10.2015 № 335235/2015).

Аналогично: «В свете данных положений закона судом правильно отмечено, что спорный земельный участок не сформирован, границы и координаты его не установлены, кадастровый учет не произведен, то есть участок не имеет характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а соответственно, такой участок не может являться объектом права собственности до момента придания ему в предусмотренном законом порядке индивидуализации. С учетом этого суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для признания за истцом прав собственности на земельный участок в порядке наследования после смерти А. не имеется» (Определение Ленинградского областного суда от 21.10.2015 № 33-5280/2015).

Таким образом, вместе с внесением изменений в содержащие определение земельного участка нормы 3К РФ и законодательство о государственном кадастре недвижимости на смену устоявшейся позиции судов, следовавшей по пути буквального толкования законодательного акта, пришла некоторая вариативность в определении характеристик, сущностно важных как для установления индивидуальной определенности вещи, так и для определения формального факта существования такого объекта в правовом смысле. В зависимости от обстоятельств конкретного дела таковыми могут быть названы установленные границы, кадастровый номер или совокупность содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений вне зависимости от их фактического состава (наравне, очевидно, с наличием самой записи).

Обобщая вышесказанное, можно отметить, что, несмотря на достаточно интенсивную и планомерную работу законодателя в направлении упорядочивания, совершенствования и приспособления к современным реалиям земельного законодательства в совокупности с регулярно публикуемыми ВС РФ обобщениями практики и разъяснениями, на базовом уровне, в частности на уровне значимых для практического применения понятий и определений, все еще встречаются конструкции, отнюдь не способствующие быстрой наработке единообразной практики на основе существенно реформированных норм.

Весьма целесообразной для применения как на практике, так и в контексте настоящей работы могла бы показаться позиция, которая была изложена в указанном выше Определении Ленинградского областного суда № 33-5280/2015, а именно расширение буквального прочтения нормы п. 3 ст. 6 3К РФ посредством восполнения перечня уникальных характеристик из списка, приведенного в ч. 1 ст. 7 3акона о государственном кадастре недвижимости, в объеме, применимом к земельным участкам. Преимущества такого подхода видятся в том, что он основывается на связывании норм посредством фактически дословной их интерпретации; по крайней мере из текста ст. 7 3акона о государственном кадастре недвижимости следует, что приведенный список представляет собой не что иное, как искомый перечень уникальных характеристик (дословно: «сведений об уникальных характеристиках») объекта недвижимости, вносимых в государственный кадастр недвижимости. В соответствии с изложенным уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве объекта права собственности и иных предусмотренных 3К РФ прав, следует считать кадастровый номер и дату его внесения в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ в установленном законом порядке, определенную с учетом требований закона площадь.

Однако перечисленные ранее законодательные новеллы лишь подтверждают, что фактически применение такого подхода невозможно. Приняв указанный набор характеристик в качестве необходимого и достаточного, мы тем самым, очевидно, признали бы, что «часть земной поверхности», в отношении которой хотя бы одна из них не установлена, не может являться объектом вещных прав. Указанное опровергается как минимум фактом признания отечественным законодательством существования такой категории, как «ранее учтенные объекты недвижимого имущества» (ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

К примеру, собственник ранее учтенного земельного участка, право на который подтверждается регистрационным свидетельством БТИ, выданным до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», может свободно владеть и пользоваться таким объектом недвижимости; право собственности может быть подтверждено в установленном законом порядке или защищено в случае, если оно будет нарушено. В свою очередь, установленные 3К РФ ограничения оборотоспособности такого участка (в частности, п. 1 ст. 37 3К РФ: «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет») не свидетельствуют об обратном.

Таким образом, целесообразно считать земельным участком как объектом права собственности и иных вещных прав такую часть земной поверхности, которая учтена в установленном законом порядке, то есть сведения о которой в соответствии с предъявляемыми требованиями внесены в Единый государственный реестр недвижимости либо которая может быть признана ранее учтенным объектом недвижимости в силу положений ст. 69 3акона о государственной регистрации недвижимости. Представляется, что в ином случае земельный участок не может быть признан объектом вещных прав, поскольку формально отсутствует возможность выделить его в качестве индивидуально-определенной вещи, по крайней мере до тех пор, пока не доказано иное.