Совершенствование организационно-экономического механизма обеспечения комплексности застройки жилых территорий мегаполисов

В настоящее время вопросы строительства социальной инфраструктуры на территориях массовой жилой застройки приобретают особую актуальность. По данным Минстроя России [1] ввод жилья на территории Российской Федерации в 2017 году составил 78,6 млн кв. м, из них МКД – 45,9 млн кв. метров, что составляет 58,4% от общего объема ввода жилья. В Санкт-Петербурге строительство жилья также осуществляется высокими темпами. За 2020 год за счет всех источников финансирования было введено в эксплуатацию 3369,59 тыс. кв. м жилья, 1332 дома и 71904 квартиры, включая индивидуальное жилищное строительство [2]. И уже на 1 ноября текущего года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию уже 2847,07 кв. м. жилья [3].

Указанные темпы строительства жилья сопровождаются ростом потребности в строительстве объектов социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур, обеспечивающих благоприятные условия жизнедеятельности населения, создание комфортной городской среды, в значительных объемах,

Существующий дисбаланс между объемами возводимого жилья и объектами социальной инфраструктуры вызван, в первую очередь, ограниченными возможностями бюджетного финансирования. В связи с чем одним из вариантов решения проблемы создания комфортной городской среды в районах массовой жилой застройки может стать участие застройщика жилья в строительстве объектов социальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности жителей новостроек.

Материалы и методы

Подготовка теоретической части статьи осуществлялась на основании работ российских и зарубежных авторов, исследующих проблематику комплексной застройки в мегаполисе, в частности, [4–11].

Для расчетной части статьи автором были использованы нормативные акты, устанавливающие требования к размещению объектов социальной инфраструктуры, а также устанавливающие стоимость конкретных объектов социальной инфраструктуры. Так, для расчета объемов финансовых обязательств застройщика на развитие объектов социальной инфраструктуры учтены расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения Санкт-Петербурга объектами регионального значения, установленные в составе нормативов градостроительного проектирования города федерального значения Санкт-Петербурга, а также

В модели расчета затрат застройщика на социальные обременения при жилой застройке использованы удельные укрупненные затраты на капитальное строительство объектов социальной инфраструктуры: детских садов (далее также – ДОО), школ (далее также – ОО) и поликлиниках (далее также – АПУ), рассчитанные автором по объектам бюджетного финансирования, включенные в соответствующие государственные программы Санкт-Петербурга [13, 14], строительство которых запланировано не ранее 2021 года.

Результаты и обсуждение

С точки зрения инвестиционной привлекательности – как таковые объекты социальной инфраструктуры являются малопривлекательными для инвесторов и застройщиков. Как отмечается авторами [10] особенностью жилищногражданского строительства является то, что «строительство объектов инфраструктуры – сфера деятельности, которая является затратной, неокупаемой, но приносит пользу».

Как отмечается в научной литературе [11], на сегодняшний день единой методики расчета затрат инвестора на строительство инфраструктурных объектов не существует.

В этой связи, в первую очередь, необходимо проработать и предложить застройщикам понятный инвестиционный механизм участия в строительстве подобных объектов, увеличивающий привлекательность для застройщика создания такого объекта. При подготовке предложений по формированию данного механизма необходимо произвести ориентировочный расчет укрупненных затрат застройщика на строительство объектов социальной инфраструктуры механизма, подлежащих строительству в районах массовой жилой застройки в первую очередь.

Отбор показателей, обеспечивающих комплексность жилой застройки, на наш взгляд, необходимо проводить на основании ранжирования объектов социальной инфраструктуры по частоте востребованности населением, исходя из которой должен быть сформирован перечень объектов, обеспечивающих качество жилой среды.

При этом при определении перечня объектов социальной инфраструктуры, строительство которых может быть возложено на застройщика как социальное обременение, необходимо учитывать следующие показатели объектов социальной инфраструктуры:

─ условия доступности (по времени, затрачиваемом населением для доступа к объекту социальной инфраструктуры): пешеходная, пешеходно-транспортная, транспортная доступность;

─ частота востребованности объектов социальной инфраструктуры населением: повседневная, периодическая, эпизодическая;

─ иерархия элементов планировочной структуры: территории предполагаемого размещения объектов социальной инфраструктуры – квартал (микрорайон), район, город.

В перечень объектов, отражающих наиболее значимые для создания благоприятных и безопасных условий жизнедеятельности населения при жилой застройке, целесообразно включение следующих объектов социальной инфраструктуры:

─ дошкольные образовательные организации;

─ общеобразовательные организации;

─ амбулаторно-поликлинические учреждения;

─ уличные площадки для занятия молодежи экстремальными видами спорта;

─ спортивные залы для занятий с молодежью;

─ подростково-молодёжные клубы;

─ предприятия торговли;

─ предприятия общественного питания.

При этом, устанавливая минимальный уровень обязательств застройщика по строительству социальной инфраструктуры, нами принимается во внимание нормы действующего законодательства, которые позволяют застройщику при строительстве объектов социальной инфраструктуры в рамках заключенных договоров долевого участия расходовать денежных средства с расчетного счета застройщика только на строительство объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник [15].

Исходя из указанных требований, автором рассчитан укрупненный размер затрат на создание указанных объектов социальной инфраструктуры.

При этом расчет объемов финансовых обязательств застройщика на развитие объектов социальной инфраструктуры следует проводить пропорционально объемам возводимого застройщиком жилья. Расчет потребности в строительстве таких объектов необходимо осуществлять на основании нормативно установленных расчетных показателей обеспеченности населения такими объектами, которые должны быть утверждены в каждом субъекте Российской Федерации и в каждом муниципальном образовании в составе нормативов градостроительного проектирования в соответствии с требованиями законодательства [16].

Для расчета суммы социального обременения застройщика на строительство объектов социальной инфраструктуры использованы следующие исходные данные:

• 1.    показатель средней жилищной обеспеченности на одного жителя Санкт Петербурга – 28 кв. м;

• 2.    расчетные показатели обеспеченности:

• •    дошкольными образовательными организациями – 61 место на 1000 чел.

• •    образовательными организациями – 120 мест на 1000 чел.

• •    амбулаторно-поликлиническими учреждениями –   26,33 посещений в смену

  на 1000 чел.

• 3.    стоимость строительства объектов социальной инфраструктуры:

• •    ДОО – 2050 тыс. руб./место;

• •    ОО – 1916 тыс. руб./место;

• •    АПУ – 1726 тыс. руб./посещение в смену.

• 4.    общая площадь квартир, предполагаемых к строительству – 100000 кв. м.

На основании указанных исходных данных автором проведен расчет количества жителей на 100 тыс. кв. м. общей площади квартир, который составил 3571 чел. Исходя из указанного значения количества жителей и укрупненной стоимости строительства данных объектов социальной инфраструктуры рассчитаны потребность в объектах социальной инфраструктуры на 100 тыс. кв. м. общей площади квартир и укрупненная стоимость затрат на обеспечение указанной потребности:

• •    потребность в ДОО – 218 мест стоимостью 446 900 000 руб.;

• •    потребность в ООО – 429 мест стоимостью 821 964 000 руб.;

• •    потребность в АПУ – 94 пос./смену стоимостью 162 244 000 руб.

Таким образом, сумма затрат на обеспечение местами в объекте социальной инфраструктуры в расчете на 1 кв. м общей площади квартир составит:

• •    для ДОО – 4469 руб./кв. м общей

площади квартир;

• • для  ОО –  8220 руб./кв.  м общей

площади квартир;

• • для АПУ -1622 руб./кв. м общей

площади квартир.

Таким образом, расчетный показатель объема участия застройщика в строительстве важнейших объектов социальной инфраструктуры, влияющих на качество городской среды, составит по укрупненным расчетам 14311 руб./кв. м общей площади квартир. Указанный расчет может быть положен в основу расчет финансовоэкономического обоснования эффективности принятия управленческого решения по градостроительному преобразованию территории, например, в рамках подготавливаемой документации по планировке территории, о необходимости которого указывалось в научной литературе [17–20].

В целях создания организационноэкономического механизма участия инвестора в строительстве объектов социальной инфраструктуры автором высказывается предложение о необходимости создания организационной структуры – Фонда социальных обязательств – для обеспечения справедливого и разумного распределения средств застройщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры в районах массовой жилой застройки. Предполагается, что застройщики будут отчислять денежные средства в указанный Фонд прямо пропорционально общей площади квартир в строящихся объектах недвижимости. Средства Фонда целевым образом будут расходоваться на те объекты социальной инфраструктуры, которые предусмотрены в рамках заключаемых соглашений между Фондом и застройщиком. Тем самым государство будет контролировать очередность строительства объектов социальной инфраструктуры, финансируя строительство социальных объектов в зависимости от выдаваемых органом государственной власти разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию жилых домов.

В соответствии с концептуальными положениями разрабатываемого автором организационно-экономического механизма исполнение застройщиками социальных обязательств предлагается только в отношении обеспечения расчетного количества жителей, планируемых к заселению в условные 100 тыс. кв. м общей площади квартир, местами в дошкольных образовательных организациях, школах и поликлиниках.

Заключение

Детальная проработка предложенной модели организационно-экономического механизма участия инвесторов в строительстве объектов социальной инфраструктуры требует проведения дальнейших исследований. Однако уже сейчас становится очевидным, что создание комфортной городской среды, обеспеченной всеми необходимыми объектами социальной инфраструктуры в районах массовой жилой застройки в мегаполисах становится для органов власти задачей первоочередной, но труднореализуемой. В связи с чем поддержка частного капитала в разумных, экономически обоснованных и юридически закрепленных рамках становится необходимой мерой, направленной на обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности населения, сбалансированного учета экономических, социальных и иных факторов, а также соблюдения сбалансированности государственных и частных интересов при строительстве жилья.