Современные механизмы защиты прав субъектов арендных отношений

В современных условиях одним из востребованных инструментов для удовлетворения потребности коммерческих организаций в коммерческой площади выступает аренда недвижимости. Практика заключения договоров аренды демонстрирует взаимную выгоду для обеих сторон: собственник объекта получает стабильный доход от предоставления помещения во временное пользование, а арендатор решает свои задачи без необходимости приобретения недвижимости в собственность, что зачастую является экономически оправданным решением для бизнеса.

Однако в процессе арендных взаимоотношений нередко возникают сложные и неоднозначные ситуации. Анализ статистических материалов арбитражных судов Верховного Суда Российской Федерации свидетельствует о том, что споры, связанные с исполнением или расторжением арендных договоров, занимают значительную долю в структуре всех рассматриваемых дел, оставаясь одними из наиболее распространённых оснований для обращения в суд (54440 заявлений за 2024 год). Участники таких правоотношений сталкиваются с различными трудностями на каждом этапе – от формирования условий и подписания соглашения до исполнения обязательств и завершения договорных отношений, в связи с чем возникает необходимость защиты прав, как арендатора, так и арендодателя.

Защите прав участников арендных отношений посвящали свои исследования И.А. Буш [21], О.В. Чумакова [31], С.Н. Мызров [28], Т.А. Еремкина [25], Н.И. Логинова [27], А.Г. Дорошков [24], О.В. Павлова [29] и многие другие, в которых затрагивались вопросы защиты прав арендаторов и арендодателей.

В связи со стремительно меняющимся законодательством, уточнением и изменением объема и принадлежности прав и обязанностей наступает необходимость исследования приоритетных механизмов защиты прав участников арендных отношений.

Анализируя положения Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) [2], следует отметить, что в ст. 11 закрепляется принцип обеспечения защиты гражданских прав посредством охранительных правоотношений, которые сохраняют свой характер на протяжении всего периода разрешения спора в гражданско-правовой или административной плоскости. К ключевым особенностям механизмов защиты можно отнести организованное управление возникающим конфликтом посредством заранее определённых инструментов и методов, восполнение пробелов в регулировании, снижение вероятности неблагоприятных исходов, а также акцент на реальное восстановление нарушенного или оспариваемого субъективного права. При всём разнообразии возможных процедур применение этих механизмов основывается на чёт- ко установленной законом процедуре, однако выбор конкретной формы разрешения спора (гражданско-правовой либо административной) не влияет на сам факт реализации права на защиту.

Следует отметить, что общие механизмы защиты гражданских прав могут быть применены и каренд-ным отношениям в сфере предпринимательства.

Модели и механизмы защиты гражданских прав, обладающие системными признаками, охватывают широкий комплекс самостоятельных юридических явлений и институтов, среди которых приоритет имеет регламентированный порядок разрешения споров, методы реализации и средства восстановления или охраны спорных прав. Структура защиты, установленная ст. 11 ГК РФ, предполагает как судебные, так и внесудебные пути урегулирования, где каждый определяется характером спора и компетенцией соответствующего органа. Особое значение придаётся последовательному применению средств и способов защиты: в зависимости от отраслевой принадлежности (частное или публичное право), предмета разногласий и категории правонарушения используется соответствующий механизм, который выступает функциональной подсистемой регулирования и может реализовываться через заявление, иск или жалобу.

Арендные отношения, находясь в поле зрения частного права, предполагают такие механизмы защиты, которые обусловлены отраслевой принадлежностью арендных отношений.

В непосредственной связи с этим находятся вопросы эффективности защиты прав: активные действия участников гражданских отношений (как стороны конфликта) в сочетании с профессиональной деятельностью судебных и иных правоприменительных органов формируют процесс восстановления нарушенных интересов. О.В. Абознова подчёркивает, что уникальность права на защиту заключается во взаимодействии управомоченного субъекта и судебного органа, их совместном участии в реализации данного права [22].

Система механизмов защиты предполагает неразрывную связь между материальными и процессуальными аспектами [35], а также между компонентами частного и публичного права. Это определяет пределы допустимого поведения субъектов рынка: пропорциональность требований [19], добросовестность действий, корректная оценка исполнения обязательств [3; 4; 32]. Выход за пределы установленных норм увеличивает вероятность отказа в полном объёме восстановления нарушенного права. Основными причинами могут быть необоснованные требования, выбор неэффективного способа защиты, недобросовестное исполнение [9; 20] или ошибки в процедуре (например, появление неточных сведений в реестре недвижимости [30] либо нарушение интересов третьих лиц [10]).

Понятие риска в рассматриваемом контексте не является новым для гражданского права, однако ни нормативные акты, ни доктрина не делегируют исчерпывающего определения этому явлению применительно к задачам защиты прав. На основании действующего регулирования (например, п. 3 ст. 382, ст. 1232 ГК РФ и др.) можно заключить, что под риском понимается возможность наступления неблагоприятных финансовых и прочих последствий при использовании определённых способов охраны или восстановления прав, то есть результат, отклоняющийся от ожидаемого из-за влияния событий либо действий других лиц.

Причины возникновения рисков различаются в зависимости от вида отношений. Так, в рамках регулятивных отношений причины рисков связаны с особенностями конкретной ситуации [34], схемой гражданско-правового регулирования, количеством вовлечённых сторон, а также происхождением риска (действие, событие, состояние) [8]. Конкретные проявления приведены в ГК РФ, включая риски, вытекающие из предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 53.1), ответственности за вред (п. 1 ст. 931), случайной гибели имущества (ст. 211, 459, п. 2 ст. 563), несоблюдения обязательств (п. 2 ст. 587) и др.

Современный анализ частноправовых, судебных и несудебных процедур позволяет последовательно выстраивать стратегию исправления нарушенных прав в рамках коммерческих отношений, а в ряде случаев восстановление прав продолжается в плоскости ответственности – компенсация убытков или возмещение морального вреда.

Надо сказать, что судебная практика достаточно подробно описывает механизмы защиты прав в рамках арендных отношений. Это происходит потому, что обращение за судебной защитой прав происходит, как правило, при исчерпании несудебных и досудебных методов.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ показывает, что наиболее распространенными нарушениями прав, за защитой которых обращаются стороны, являются вопросы объектов, сдаваемых в аренду, и вопросы финансов.

При формировании договорных отношений по поводу аренды защита прав сторон заключается в том, что участники отношений заранее предусматривают вероятность наступления различных событий и меры ответственности каждой стороны. Договором аренды могут быть предусмотрены ситуации, прямо не поименованные в законодательстве, но имеющие место в рамках гражданско-правовых отношений, что обеспечивается принципом диспозитивности. Однако ГК РФ не предусмотрена императивная ответствен- ность арендодателя за утрату или порчу имущества в силу различных обстоятельств: кражи, затопления и др., на что указывается, в частности, в актах арбитражных судов и судов общей юрисдикции РФ. Например, постановлением седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 по делу № А45-16857/2015 [14] было отказано истцу в возмещении стоимости ювелирных изделий, которые были утрачены в результате кражи. В другом деле (апелляционное определение Ярославского областного суда по делу № 336510/2018) истцу было отказано в возмещении стоимости судна, которое затонуло на месте арендованной стоянки [21].

Однако даже включение в договор аренды условия о возложении на арендодателя ответственности за утрату или повреждение имущества арендатора не гарантирует применения мер ответственности, поскольку судебная практика демонстрирует неоднозначный подход к оценке таких положений. Например, девятый арбитражный апелляционный суд квалифицировал данное условие как форму гражданско-правовой ответственности, отказав в удовлетворении иска из-за отсутствия доказательств вины ответчика, причинно-следственной связи между его действиями и наступившими для истца негативными последствиями [15].

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в другом случае квалифицировал договор аренды с аналогичным условием как смешанный тип соглашения, интерпретировав положение об обязанности арендодателя гарантировать сохранность имущества арендатора в качестве элемента договора хранения. На этом основании судебный орган отказал в удовлетворении требований о возмещении ущерба, поскольку правовая природа обязательств по обеспечению сохранности была отнесена к самостоятельному виду гражданско-правовых отношений [16].

Помимо указанного механизма обеспечения интересов арендатора также можно предложить следующее. Между арендодателем и охранной организацией мог быть заключён договор охраны с исполнением в пользу третьего лица (услуги по охране, оказываемые третьему лицу). В таком случае выгодоприобретатель (в нашем случае арендатор) может напрямую обратиться к охранной организации.

Иных случаев, когда арендатор может напрямую взыскать деньги с охранной организации, не усматривается. Арендатор не может обратиться с соответствующим иском к охранной организации, даже если имело место быть условие в договоре аренды об обеспечении сохранности имущества, так как арендатор не является стороной возможного договора об оказании услуг по охране, что совершенно очевидно.

В качестве примера можно привести постановление арбитражного суда Приморского края от

30.12.2019 по делу № А51-25286/2018 [17]. Так, арендодатель заключил с охранной организацией договор на оказание услуг по охране. В результате кражи арендатор утратил свое имущество, о возмещении стоимости украденного имущества арендатор обратился к арендодателю. В свою очередь, арендодатель, возместивший арендатору стоимость имущества, обратился через суд к охранной организации с требованием возместить убытки, которые возникли у истца в связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору охраны. Суд удовлетворил заявленные требования.

Таким образом, составление договора, в котором будут учтены интересы всех стороны, является одним из механизмов защиты прав сторон.

Между тем еще одним механизмом защиты прав является досрочное расторжение договора по различным обстоятельствам, которые должны быть прямо прописаны вдоговоре.Так, при наличии задолженности по арендной плате арендодатель вправе направить претензию с требованием погашения задолженности и расторжения договора. Однако в одном из решений, несмотря на соблюдение арендодателем порядка досудебного урегулирования, суд отказал истцу-арендодателю в удовлетворении искового заявления, поскольку арендодатель самостоятельно исключил из реестра недвижимости обременение в виде аренды [18]. Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» [7] если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

При этом одностороннее расторжение договора в целом существует как институт (п. 2 ст. 610 ГК РФ), однако только в отношении договоров, заключенных на неопределенный срок.

Следует отметить, что регистрация договора аренды также является механизмомзащиты прав всех сторон договора аренды. Например, сторона не прошедшего государственную регистрацию договора не вправе ссылаться на незаключенность, как указывается в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165 от 25.02.2014 года [12]. Однако в силу изменений, внесенных в п. 3 ст. 433 ГК РФ, государствен- ная регистрация имеет значение только для третьих лиц, но не для сторон такого договора, согласно п. 77 ст. 1 Федерального закона 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ [5]. Таким образом, подтверждение фактического исполнения договора перестало являться обязательным.

Кроме того, следует упомянуть и такой механизм, как недопустимость фактического использования имущества после истечения срока договора (если такой порядок предусмотрен договором, либо есть возражения со стороны арендодателя) [11], что направлено на защиту прав арендодателя. В данном случае, как отмечает И.А. Буш, если имущество всё же используется, арендатор получает неосновательное обогащение. Безусловно, принцип сингулярных оснований неосновательного обогащения позволит взыскать с арендатора полученную выгоду при предъявлении договорного иска о принуждении вернуть полученную выгоду [23].

Защита прав всех сторон по договору аренды морского судна осуществляется посредством ареста морского судна, поскольку относится к мерам по обеспечению исполнения обязательства. Как отмечается в постановлении восьмого арбитражного апелляционного суда РФ от 28.06.2012 по делу № А46-14884/2009, арест возможен только по морскому требованию, если ответственным является судовладелец [13].

Таким образом, суть обеспечительной меры в виде ареста морского судна заключается в установлении запрета для неопределённого круга лиц на распоряжение арестованным имуществом судовладельца, что возлагает, на все субъекты, включая самого ответчика, безусловную обязанность соблюдать данный запрет. Это исключает необходимость указания в судебном акте конкретного лица, ответственного за исполнение меры, поскольку запрет носит абсолютный характер, однако это не препятствует применению положений ч. 2 ст. 96 АПК РФ в случаях нарушения установленного режима в виде штрафа в порядке и размерах, установленных гл. 11 АПК РФ [1].

Указанные механизмы являются традиционными. При этом всё большую значимость приобретают цифровые механизмы защиты прав. В данном случае между сторонами появляется независимый посредник в виде площадки, которая является гарантом исполнения финансовых обязательств сторон. Более продвинутыми для заключения и исполнения договоров являются технологии блокчейн. Так, например, аренда земельного участка может осуществляться при помощи NFT (невзаимозаменяемого токена), в котором закреплено право на земельный участок и содержится ссылка на офлайн договор. NFT представляет собой цифровой ключ, который подтверждает статус и условия договора [26]. Использование технологического слоя между сторонами позволяет повысить прозрачность расчетов и сделки в целом упрощает контроль и др., то есть аренда становится децентрализованной, не затрагивает весь бизнес, что придает такому механизму свойство адаптивности и гибкости.

Таким образом, механизмы защиты прав предпринимателей в арендных отношениях весьма разнообразны – от возможности направить претензию другой стороне о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору до ареста мор- ского судна в качестве обеспечительной меры и судебной защиты своих прав.

Однако в цифровых условиях развития экономики технологии заменяют традиционные механизмы, либо встраиваются в них, поэтому механизмом защиты прав в арендных отношениях становится возможность заключать арендные отношения с применением цифровых инструментов, в которых исключен человеческий фактор, а также присутствуют гарантии исполнения обязательств.