Специальные основания досрочного расторжения договора аренды

Нормативно-правовые основы досрочного расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 Гражданского Кодекса РФ [1]. В соответствии с положениями данной статьи, договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

• 1.    Пользование имуществом арендодателя осуществляется с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества. Судебная практика иллюстрирует, что существенными нарушениями условий договора признаются:

• – нецелевое использование имущества;

  – систематическое отклонение от уплаты арендной платы;

  – значительное нарушение сроков уплаты, осуществление выплаты арендной платы не в недостаточном размере;

  – передача имущества в субаренду без разрешения арендодателя;

  – проведение перепланировки без согласования с арендодателем.

• 2.    Арендатор существенно ухудшил имущество арендодателя. Под существенным ухудшением состояния имущества необходимо понимать такую степень физического износа, при которой полноценное пользование имуществом является невозможным, то есть степень износа превышает уровень нормального износа. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, арендодатель должен доказать, что:

При этом, иск о досрочном расторжении договора может быть удовлетворен судом исключительно при условии, что арендодатель предоставит доказательную базу, указывающую на существенный характер нарушений [2, с. 192]. Основополагающая проблема доказывания в данном случае сводится к субъективности понятия «существенное нарушение обязательств», обладающего сугубо оценочным характером. Судами при установлении степени существенности нарушений, исследуются различные обстоятельства: длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном размере и т.д. В судебной практике нередки случаи, когда при наличии ярких признаков существенности нарушений, принимается решение об отказе в удовлетворении требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды. Как отмечает в своей работе отечественный правовед Л.Т. Кокоева, основания могут варьироваться от незначительности сумм задолженности до устранения арендатором выявленных нарушений в разумный срок.

• а)    износ вызван неисполнением арендатором обязанности по поддерживанию имущества в исправном состоянии;

• б)    степень причинения ущерба настолько высокая, что лишает объект ее значительных полезных свойств [3, с. 117].

• 3.    Арендная плата не вносилась арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Расторжение договора аренды по данному основанию предполагает наличие двух основных факторов: факта неоплаты арендной платы и отсутствия арендной платы более двух раз подряд. При этом, арендодателем в договоре аренды может быть прописано условие о праве расторжения договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) в п. 26 Информационного письма № 66 предоставил такое право арендодателям, ссылаясь на то, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора и не противоречит п. 3 ст. 619 ГК, а также принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон [4].

• 4.    Невыполнение арендатором принятых на себя (установленных законом, правовыми актами или договором) обязательств по производству капитального ремонта в установленный (разумный срок). Под разумным сроком необходимо понимать срок, необходимый для поддержания имущества в исправном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

Договор аренды относится к взаимным и двусторонним договорам, соответственно, его досрочное расторжение может быть осуществлено судом не только по требованию арендодателя, но и арендатора. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора закреплены в ст. 620 ГК РФ:

• 1.    Отказ арендодателем от предоставления имущества в пользование арендатору или препятствование пользованию имуществом. В качестве препятствующего признака в данном случае может служить предоставление арендодателем имущества в непригодном для использования состоянии. Обязанность арендодателя, связанная с предоставлением арендатору имущества

• 2.    Наличие в переданном арендатору имуществе, не оговоренных ранее (при заключении договора), недостатков. Речь идет о недостатках, препятствующих качественному и полнофункциональному использованию имущества.

• 3.    Неисполнение арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта. Данное положение регулируется ст. 616 ГК РФ, в соответствии с которой капитальный ремонт должен производиться в установленные договором сроки, а при их отсутствии – в разумные сроки.

• 4.    Переданное арендатору имущество оказалось непригодным для эксплуатации. Данное положение легитимно, если неудовлетворительное состояние имущества вызвано не зависящими от арендатора обстоятельствами: форс-мажоры, непреднамеренная порча.

в пригодном для эксплуатации состоянии, закреплена в п. 1 ст. 611 ГК. Также препятствиями считаются передача имущества без соответствующих документов (технический паспорт, сертификат качества и т.д.), а также иные действия и бездействие арендодателя [5].

Согласно ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды исключительно после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в ином случае иск арендодателя судом будет отклонен. Как показывает практика, письменное предупреждение необходимо направлять на юридический адрес арендатора. Также, опираясь на разъяснения ВАС РФ о содержании письма, можно сделать вывод, что письменное предупреждение должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумные сроки и предложение о досрочном расторжении договора [6]. Игнорирование или отказ от предложения арендатором служат мотивом для подачи в суд искового заявления о расторжении договора аренды.