Справочники и их влияние на оценочную практику. Оценщик или пользователь справочника?

В последние годы значимым фактором оценочной деятельности стало появление и использование различных справочников по оценке. Вначале это были отдельные статьи, исследования по какой-либо отдельной проблеме, потом постепенно появились масштабные и обобщающие исследования, которые можно объединить понятием «справочник». За время, прошедшее с момента появления первых справочников, накопился определенный опыт их разработки и использования, а стало быть, пришло время осмыслить это новое явление и подвести некоторые итоги. Несколько отвлекаясь от темы, надо заметить, что ни одна из существующих вещей не обладает одними только однозначно положительными либо однозначно отрицательными сторонами. Наша задача как профессионального сообщества понять, в чем собственно состоят эти положительные и отрицательные стороны и постараться так выстроить свою деятельность, чтобы усилить положительные стороны и постараться уменьшить проявления отрицательных сторон.

К положительным последствиям появления справочников следует однозначно отнести появившуюся у оценщиков возможность обосновать применяемые корректировки на основании готовых исследований рынка. Но это же в определенной степени, безусловно, тормозит развитие исследований рынка оценщиком самостоятельно. Наша профессия постепенно теряет творческий потенциал и становится все более похожей на профессию бухгалтера или сметчика. У определенного количества даже хороших оценщиков уже произошла своеобразная аберрация мозга – вместо того чтобы решать вопрос о том, какова разница цен на недвижимость, обусловленная различием в их местоположении, они решают вопрос, к какой группе районов следует отнести местоположение того или иного объекта. Если тенденции будут и дальше развиваться в этом же направлении, то вполне уместной будет постановка вопроса о переименовании профессии «оценщик» в профессию «пользователь справочника».

Из этого вовсе не следует, что справочники есть зло и их надо запретить. Как из возникновения различных механизмов и появившейся вместе с ними гиподинамии не следует то, что надо запретить автомобили и пересесть на лошадей. Отнюдь нет. Перефразируя известное выражение Вольтера, можно сказать: «Если бы справочников не существовало, их следовало бы выдумать».

Надо заметить, что появление справочников было неизбежным вследствие наличия тенденций, к которым можно отнести следующие:

• •    общая склонность к формализации мышления, в последнее время характерная для развития всей цивилизации, а для русского менталитета характерная всегда;

• •    потребность для оценочного сообщества в более технологичном и эко-

• номичном подходе к составлению отчета, минимизации временны́х и трудовых ресурсов (в том числе, как следствие, возможность более гибкого ценообразования) и значительное облегчение процесса обоснования поправок.

Таким образом, почва была подготовлена, обе названные тенденции ко всеобщему удовлетворению сошлись, и появление справочников было встречено с восторгом – административно-юридический аппарат получил столь милую его сердцу формализацию процесса, а оценщики – столь необходимый им рабочий инструмент для обоснования поправок и защиты от претензий и притязаний того же аппарата.

Теоретически алгоритм действий выстроен достаточно разумно. Аналитическая компания собирает информацию, обрабатывает ее, делает выводы, а оценщик покупает результаты аналитики. То есть объем аналитических работ, без которых сложно представить качественную оценку, перенесен из множества отдельных компаний в единый центр или несколько центров. Так действительно разумнее, рациональнее. Однако необходимо чтобы хорошая в основе своей идея при практическом воплощении не превращалась в карикатуру на саму себя, чтобы реальная аналитика не заменялась псевдонаучностью. Кроме того, у этой правильной в принципе схемы при определенных перекосах будут и известные изъяны – сужение сферы профессиональной конкуренции оценщиков, компании, которые могли бы выстраивать свою конкурентную позицию на качественной аналитике, теперь лишены этой возможности. Справочники уравняли всех, как когда-то пистолет кольт уравнял сильных и слабых. В глазах потребителя услуг тоже не создается потребность высоко ценить (в том числе в самом буквальном смысле этого слова – в деньгах) профессиональные компетенции оценщиков. Зачем нужен профессиональный оценщик, если любой старшеклассник заглянет в интернет, подставит в расчет цифры из справочников и отчет об оценке готов. Таким образом, корень проблемы лежит не в существовании справочников как таковых, а в отношении к ним, прежде всего потребителей оценочных услуг. Если высказаться проще, то нельзя абсолютизировать содержащиеся в них цифры.

Для удобства классификации и анализа справочников оценщика их можно условно разделить на два типа.

Тип А . Справочники, основанные на сборе и обработке рыночных данных. К такому виду справочников относятся сборники рыночных данных, публикуемые Е.Е. Яскеви-чем, исследования компании «Статриелт», исследования В.А. Вольновой и подобные им.

Тип Б . Справочники, основанные на изучении мнения участников рынка. К такому типу относится серия справочников, издаваемых под редакцией Л.А. Лейфера «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» (2011–2017 годы) По сути, справочники типа Б представляют собой изучение общественного мнения оценщиков вроде опросов, проводимых Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ).

На первый взгляд преимущества справочников типа А очевидны – действительно, гораздо точнее и доказательнее измерить параметры орбиты, например, Венеры, чем опрашивать астрономов. Однако не все так просто. Ряд параметров имеют обратную взаимосвязь (например, представление о скидке на торг влияет на ее размер, который реально формируется на рынке), да и не все параметры можно рассчитать в конкретное время. Об этом речь пойдет далее.

Все параметры, характеристики, корректировки, представленные в справочниках, можно классифицировать следующим образом.

Первый вид – данные, которые есть на рынке, и существует возможность их корректного расчета. В этом случае рыночная информация для расчета параметров в том или ином виде имеется и относительно до- ступна, вопрос лишь в трудоемкости расчетов и их целесообразности для каждой отдельно взятой оценочной организации. К таковым характеристикам можно отнести поправки на местоположение, этаж, состояние или тип отделки и т. п.

Второй вид – данные, которые существуют на рынке, но их рассчитать чрезвычайно сложно вследствие недоступности информации. То есть информация имеется, но обладающие ею лица не имеют экономической либо какой-либо еще заинтересованности в ее сборе, вычленении, обработке. Оценочное же сообщество не в состоянии организоваться, чтобы создать стимулы для сбора и обработки такой информации для обладающих ею лиц. Так, например, компания, управляющая торговым или бизнесцентрами, в принципе обладает информацией о размерах операционных расходов, но у нее нет экономического стимула ее систематизировать и публиковать в открытом доступе. Риелторские компании по факту обладают реальными данными о размерах скидки на торг, но совершенно не заинтересованы тратить время на сбор такой информации, поскольку предметом их труда не является аналитика. Одним словом, есть субъекты рынка, владеющие информацией, но нет экономического механизма стимулирующего их на ее сбор, систематизацию и обработку. К таким характеристикам, соответственно, относятся корректировки на торг, заполняемость бизнес- и торговых центров, различного вида операционные расходы и т. п.

Третий вид – данные, которые существуют, но рассчитать их значение на современном этапе развития оценки пока невозможно, можно только предполагать. Так, например, все знают, что предприниматель должен получать, а в большинстве случаев реально получает прибыль при застройке участка, но определение ее размера – необычайно трудоемкая и сложно решаемая задача. К таким характеристикам относятся прибыль предпринимателя, срок экономической жизни и т. п.

Если же поставить вопрос о положительном или отрицательном влиянии справочников на оценку в разрезе видов корректировок, то корректировки первого вида приносят больше вреда, чем пользы. Это область, где оценщик, имея возможность творчески подходить к своей работе, изучение рынка и его тенденций подменяет бездумным использованием цифр из таблиц и тем самым постепенно перестает быть думающим профессионалом. Конечно, хотелось бы найти такие формы, которые, не выхолащивая творческое ядро профессии, позволяли бы вместе с тем опираться на опыт исследований, которые затруднительно (да в известной степени и бессмысленно) проводить в рамках каждой отдельно взятой оценочной компании.

Для корректировок второго вида полезность использования справочников зависит от открытости информации или возможностей ее самостоятельного сбора оценщиками. Вряд ли кто-то станет, будучи в здравом уме, утверждать, что опубликованная аналитика по операционным расходам хуже, чем опрос оценщиков.

Для корректировок третьего вида наличие справочников (причем в силу невозможности расчета только справочников типа Б) будет актуально всегда, пока на рынке будут наблюдаться явления, существование которых признается и понимается, но понимается и невозможность расчета их численных значений. В этом случае, по мнению автора, вполне актуален принцип, сформулированный Л.А. Лейфером на проходившей в 2019 году Приволжской научно-практической конференции: «если мы что-то выдумываем, то мы должны хотя бы выдумывать одинаково». В перспективе, конечно, справочники типа Б должны быть постепенно вытеснены справочниками типа А. Собственно говоря, существование последних следует воспринимать как первоначальный, промежуточный этап, обусловленный невозможностью или непреодолимой сложностью расчета ряда параметров. Это утверждение имеет исключения, а именно:

для определения корректировок третьего вида и параметров, имеющих обратную связь, в том числе своими значениями формирующих рынок, справочник типа Б очень полезен.

Судя то тому, что в справочниках оценщика, изданных в 2018 году, наряду с коллективными экспертными мнениями приведены параметры, рассчитанные на основе статистической обработки рыночной информации, справедливость приведенных суждений понимается и разделяется авторами этих справочников.

Наиболее приемлемой, на взгляд автора, представляется следующая концепция применения справочников: расчеты корректировок проводятся на основании рыночных данных, а справочники типа Б задают рамки правомерности применения полученных результатов. Иными словами, полученный посредством исследования рынка результат расчетов корректировок может быть искажен вследствие плохой структурированности рынка, слишком большой доли субъективизма цен предложения, ошибок оценщика и других факторов. И здесь как раз на помощь может прийти коллективное экспертное мнение о величине измеряемого параметра. Если полученное расчетным путем значение параметра значительно отличается от общего представления о его величине, значит, вероятнее всего, в расчеты закралась ошибка. Проще говоря, значения корректировок из справочников типа Б должны применятся не непосредственно для использования их в расчетах, а для контроля значений параметров, полученных расчетным путем в результате обработки рыночных данных. Во всяком случае для корректировок первого вида.

Для того чтобы справочники приносили пользу, при их разработке, на взгляд автора, необходимо учитывать следующие вопросы:

• •    любые ли результаты исследования могут претендовать на название «справочник»? Или в более широкой постановке вопроса – любые ли ре-

• зультаты исследований, опубликованные где-либо, могут претендовать на использование в отчетах об оценке?

• •    какие требования предъявляются к экспертам? По каким критериям они выбираются?

• •    на какие вопросы эксперты могут ответить? Какова связь между их компетенцией и вопросом перед ними поставленным?

Без ответа на указанные вопросы сама идея справочников может превратиться в профанацию.

Указанные ограничения, полагаю, должны быть сформулированы оценочным сообществом. Игнорирование этой проблемы приведет к тому, что из года в год будут получаться одни и те же незначительно отличающиеся друг от друга размеры корректировок, потому что «эксперты», понятия не имеющие о величине того или иного параметра, будут просто повторять то, что напечатано в предыдущих редакциях справочников. Уже сейчас авторы справочников просят экспертов не переписывать друг у друга таблицы.

В ряде изданий справочников оценщика недвижимости Л.А. Лейфер, справедливо ставя под сомнение надежность данных, полученных в результате исследования рынка, выдвигает следующую идею: «Эти же данные, прошедшие через интеллектуальный фильтр оценщика и представленные в виде его экспертного мнения, во многих случаях могут оказаться более надежными и полезными для определения реальных характеристик рынка» («Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для земельных участков», с. 223).

При всей разумности такого подхода полагаю, что для его успешной реализации необходимо сформулировать требования к названному «интеллектуальному фильтру». Применяемый в настоящее время в качестве единственного критерия стаж работы оценщика выглядит явно недостаточным и не может являться исчерпывающим.

Ведь жизненный опыт дает нам немало примеров того, что стаж работы механически не трансформируется в квалификацию. Кроме того, существуют области, требующие специальных познаний, в которых даже оценщики, имеющие большой стаж работы, могут оказаться некомпетентными (например оценщики квартир в вопросах, связанных с применением доходного подхода).

Также хотелось бы высказать пожелание избегать проведения опросов о значениях параметров, численные значения которых не только сложно установить, но даже предположить на современной стадии развития рынка. Например, на станицах 220–250 «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2» приведены установленные на основании опроса оценщиков и сотрудников банков значения коэффициента капитализации для земли. Поскольку земля крайне редко сдается в аренду непосредственно, в качестве дополнительного источника сведений о доходности земельного участка указывается часть дохода единого объекта недвижимости, относящегося к земле. Однако учитывая, что значение доли земли в общей стоимости единого объекта недвижимости, равно как и ее доли в доходе, является не менее трудноразрешимой задачей, чем установление коэффициента капитализации для земли, справедливость и уместность такого подхода выглядит сомнительной.

Кроме обозначенных, существует ряд иных вопросов и задач, которые необходимо решать для развития и совершенствования справочников. Их общий перечень, полагаю, выходит за рамки настоящей статьи и требует начала большого обществен- ного и профессионального обсуждения. Но, как представляется автору, главная проблема лежит не в плоскости совершенствования справочников, а в восприятии их материала потребителями и оценщиками. Прежде всего как оценщики, так и потребители не должны превращать справочники в догму. На первом месте должна стоять все-таки реальность, а справочники должны в той или иной степени ее отражать. Ни в коем случае не наоборот, как уже начало полагать значительное число их пользователей.

Автор надеется, что эта статья послужит началом широкой публичной дискуссии по обозначенным темам, поскольку явления, о которых в ней идет речь, могут коренным образом изменить сущность оценочной деятельности.