Сравнение зарубежных моделей ипотечного кредитования и их адаптация к российским реалиям

На сегодняшний день, рынок ипотечного кредитования выступает одним из ключевых элементов не только всей мировой финансовой системы, но и элементом общей структуры развития национальной экономики каждой страны. Аналогичный уровень важности ипотечного кредитования играет и для Российской Федерации, ведь от его развития зависит уровень социально -экономического состояния страны. Таким образом, вопрос о модели ипотечного кредитования является острой проблемой для государственного управления, поскольку именно от самой модели зависит поведение других участник ипотечного рынка:  коммерческих банков, застройщиков, заемщиков, населения и т.д.

Анализируя текущее положение российского рынка ипотечного кредитования, стоит выделить одни из основных проблем, преследующие его функциональную работу [1; 2; 3]:

• -    низкий уровень эффективности законодательной базы России, что приводит к судебным процессам и тяжб;

• -    высокий уровень финансового/инвестиционного риска;

• -    высокий уровень процентной ставки Банка России, что приводит к долговому давлению на рынке потребительского кредитования;

• -    высокая доля неформальной экономики;

• -    отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг в России;

• -    низкий уровень активности застройщиков в отдельных регионах страны.

При анализе фундаментальных факторов, которые являются причинами возникновения данных проблем, обнаруживается неустойчивость национальной модели ипотечного кредитования, которая «хромает» и требует усовершенствования. С данной целью, отличным примером выступает процесс бенчмаркинга, который состоит в копировании успешных моделей и применения их деталей на своем опыте. Таким образом, необходимо провести анализ и сравнение зарубежных моделей ипотечного кредитования в развитых странах мира, а также проверить вероятность их адаптации к российским реалиям.

По факту, ипотечная модель представляет из себя систему организации рынка ипотечного кредитования в масштабе страны. Для каждого государства ипотечная модель является совокупностью кредитных институтов рынка ипотечных кредитов, законодательства по регулированию их деятельности, принципов государственного контроля и регулирования механизмов привлечения кредитных ресурсов.

На сегодняшний день, известны три основные ипотечные модели за рубежом, которые имеют успех при практическом применении [4]:

• -    усечено-открытая модель (применяемая странами Восточной Европы, Англией, Испанией, Францией);

• -    расширенная открытая (американская) модель (применяемая в США и других развитых мировых странах);

• -    сбалансированная автономия (немецкая) модель (применяемая в Германии, Австрии, Чехии).

Принцип функционирования усечено-открытой и расширено-открытой модели одинаков - рыночный и зависит от общего состояния кредитнофинансового рынка страны. Принцип функционирования сбалансированной автономии иной - ссудно-сберегательный.

При этом, усечено-открытая модель предполагает в себя источник привлечения кредитных ресурсов - собственные и заемные средства банков, а основными кредиторами выступают универсальные ипотечные банки. Расширено-открытая модель имеет большее количество источник кредитных ресурсов, а именно ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на фондовом рынке и собственные/заемные средства банков. Основными кредиторами выступают ипотечные сберегательные банки. Сбалансированная автономия Германии имеет такие источники кредитных ресурсов - жилищные накопления, жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков. Основными кредиторами выступают коммерческие и ипотечные банки, стройсберкассы и сберкассы.

Но несмотря на то, что эти зарубежные модели ипотечного кредитования успешны на практике, существует некоторое количество проблем, присущих каждой из них. Так, усечено-открытая модель сталкивается с такими недостатками, как:

• -    высокий уровень зависимости эффективности ипотечной модели от уровня процентной ставки в экономике страны;

• -    отсутствие жесткости при регулировании и стандартизации ипотечного кредитования жилищной недвижимости;

• -    ограничительные нормы при привлечении заемных средств для ипотечного кредитования.

Расширено-открытая модель ипотечного кредитования имеет аналогичные проблемы, что усечено-открытая, особенно это касается влияния фактора уровня процентной ставки центрального банка страны.

К проблемам модели сбалансированной автономии стоит отнести:

• -    наличие тенденции влияния благосостояния населения на процесс привлечения кредитных средств;

• -    желание большего числа людей получить кредит через систему жилищных накоплений, что создает дефицит ресурсов;

• -    одобрение заявки заемщика на получение ипотечного кредита возможно лишь при накоплении определенной суммы капитала, и лишь в определенном банке, где эта сумма была накоплена.

Выделяя модели ипотечного кредитования среди стран, стоит обратить внимание на США, рынок которого наиболее крупный во всем мире. Но, несмотря на всю долю успеха, возвращаясь к истории мировой экономики, стоит вспомнить о том, что именно данный сегмент стал причиной финансового кризиса 2008 - 2009 годов, которые обрел глобальный характер и повлиял на все локальные финансовые рынки и национальные экономики стран даже третьего мира.

Ключевой причиной мирового финансового кризиса тех лет выступали ипотечные деривативы, среди которых важную роль занимали субординированные ипотечные облигации и кредитно-дефолтные свопы.

Кредитный дефолтный своп (CDS) - это рыночный дериватив, страхующий от дефолта по долгам. По условиям соглашения CDS, «Покупатель» делает разовые или регулярные взносы (уплачивает премию) «Продавцу» CDS, который берет на себя обязательство погасить выданный «Покупателем» кредит третьей стороне - «Базовому заемщику» в случае наступления некоего «Кредитного события» (заранее оговоренного события, свидетельствующего о невозможности погашения кредита «Базовым заемщиком).

«Покупатель» получает защиту от кредитного риска - своего рода страховку выданного ранее кредита или купленного долгового обязательства. В случае дефолта, «Покупатель» передаст «Продавцу» обязательства «Базового заемщика» - долговые бумаги (кредитный договор, облигации, векселя) , а в обмен получит от «Продавца» денежную компенсацию суммы долга по его номинальной стоимости.

На сегодняшний день, ипотечный рынок США имеет определенный ряд особенностей:

• -    большую долю кредитного портфеля банков занимающие жилищные ипотечные кредиты сроком от 15 до 20 лет;

• -    уровень процентной ставки на ипотечные кредиты составляет ниже трех процентов, что выступает привлекательным инструментом для заемщиков;

• -    ипотечные рынок кредитования состоит до 90 процентов из капитала государственных инвесторов.

Помимо этого, развитие модели ипотечного кредитования в США возможно с помощью следующих мер государственной программы стимулирования:

• -    есть наличие программы страхования ипотечных кредитов жилищной недвижимости;

• -    существует субсидирование процентной ставки жилищной ипотеки для бедного слоя населения США;

• -    предоставляются налоговые льготы для инвесторов жилищного кредитования;

• -    для кредитования вторичного жилья используются закладные, аналогичные при кредитовании первичного жилья.

Учитывая эти меры государственной поддержки ипотечного кредитования в США, стоит отметить, что они привнесли успех и могут быть применимы и к российским реалиям. Например, та же программа страхования ипотечных кредитов жилищной недвижимости могла бы способствовать такому процессу, как снижение уровня кредитных рисков для коммерческих банков. Произошло бы это, в первую очередь, за счет снижения количества случаев с просрочкой ипотечных платежей со стороны заемщиков, испытывающих финансовые трудности.

Также, в российской практике необходимо использовать инструмент использования закладных при кредитования вторичной недвижимости. Это способствовало бы снижению уровня процентной ставки на ипотечные продукты, что аналогично привело к положительным тенденциям среди кредитного риска и уровня качества ипотечного банковского портфеля.

Отличная идея применима в Германии, где функционирует модель ипотечного кредитования сбалансированная автономия и действует институт системы стройсбережения, которому могла бы отлично адаптироваться к российскому рынку ипотечного кредитования. Ее суть состоит в том, что с помощью государственной программы, потенциальные заемщики в течение

• 2 – 10 лет могут вносить определенные суммы денег до накопления 45 – 55 процентов от стоимости жилья. Далее, государство предоставляет ипотечный кредит такой семье, где идет дотация размером 10 процентов от стоимости объекта недвижимости, при этом, уровень кредитной ставки льготный, что не требует от заемщиков дополнительных затрат.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования на сегодняшний день привлекает внимание многих. При анализе зарубежных моделей, мы обнаружили три основных вида, каждый из которых имеет свои особенности, преимущества и недостатки. При более подробном изучении, было определенно, что модель ипотечного кредитования США и Германии интересные в плане применения и адаптации к российским реалиям, поскольку могут улучшить отечественный ипотечный рынок по многим параметрам. В первую очередь, это снижение кредитного риска при ипотечном кредитовании, увеличение объема ипотечных портфелей в банках и снижение уровня долговой нагрузки на заемщиков, основное число которых семьи среднего или низкого уровня дохода.