Сравнительный анализ ипотечного кредитования в России и зарубежом

Основным экономическим инструментом развития сферы недвижимости является ипотека, которая используется для финансирования приобретения   активов,   строительства   заводов, модернизации производственных мощностей, приобретения гражданами и юридическими лицами жилья, гостиниц, строительства объектов социальной сферы и т.д.

В российской экономической среде, в настоящее время, ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, в большинстве своем, устойчивы и рентабельны в современной экономической системе. Несмотря на непродолжительный срок существования на рынке банковских услуг, а для такого мощного финансового инструмента, полтора десятилетия – не срок, ипотечное кредитование оформилось в разнообразные кредитные линии, получило широкое распространение у населения и предприятий, и, главное, получило законодательную поддержку [1].

В тоже время, имея большое количество достоинств, ипотечный кредит все еще дорог в обслуживании для заемщика, и сохраняет определенную недосягаемость для некоторых нуждающихся слоев населения, мелких предприятий.

Так как ипотечное кредитование это достаточно сложный процесс, то он требует определенной систематизации, моделирования, поэтапности. Как правило, операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования [3].

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк – специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень – банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены мировые базовые модели ипотечного кредитования – Американская и Немецкая модели [2].

Рассмотрим данные модели более подробно. Обобщенную информацию представим в табличном виде (Таблица 1)

Таблица 1 – Сравнительная характеристика моделей ипотечного кредитования зарубежом

Исходя из изложенного в таблице 1 материала, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.

• 1.    Обеспечение защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.;

• 2.    Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита;

• 3.    Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг;

• 4.    Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

Далее представим сравнительную характеристику ипотечного кредита в России и зарубежом – Таблица 2.

Из таблицы 2 следует, что в России применяется одна из двух моделей ипотечного кредитования. Иностранные финансовые институты (банки, налоговые органы, нотариальные канторы) в сочетании с низкими процентными ставками взимают высокую оплату за маклерские комиссионные, налог на приобретение земли, оформление права собственности и услуги нотариуса.

Процентная ставка по ипотечному кредиту в России и за рубежом значительно разнится. В сравнении с иностранными ставками, ипотечный кредит в России выглядит пожизненной кабалой.

Выгодно отличает отечественный ипотечный кредит возможность досрочного погашения, что нельзя сказать об условиях за рубежом. Объединяющим звеном в ипотечном кредитовании в России и за рубежом является предусмотрение кредитором различных штрафных санкций и страхование кредита в случае неисполнения обязательств по договору. Это объясняется возможными рисками потерь для кредитора .

Таблица 2 – Сравнительная характеристика ипотечного кредитования в России и за рубежом

"Теория и практика современной науки"

№6(12) 2016

В результате сравнения ипотечного кредитования в России и зарубежом, автором выявлены положительные (возможность досрочного погашения и право взять в кредит любой объект недвижимости)и отрицательные (высокий процент по кредиту) стороны отечественного кредитования. Важно отметить, что независимо от территории, государство принимает активное участие в продвижении ипотечных программ, утверждая новые законодательные акты и создавая специализированные институты.

Несмотря на существующие минусы ипотечного кредитования, население предпочитает использовать возможность взять ипотеку, нежели оплачивать аренду объекта недвижимости, равную ежемесячному платежу по кредиту. Сложившаяся ситуация связана с неразвитостью института аренды жилья, что дает законодателю новое поле деятельности, а институту ипотеки развивать конкурентоспособность в ужесточающихся экономических условиях.