Сравнительный анализ эффективности управления оборотными активами российских застройщиков жилой недвижимости

Российский рынок жилой недвижимости в последнее время существенно изменился, что связано со множеством различных причин. В первую очередь, речь идет о введении эскроу-счетов, которые направлены на защиту дольщиков от обмана со стороны застройщика. Кроме того, примерно на 1,5% в начале 2019 г. повысились ипотечные ставки, а уже в середине лета резко пошли вниз [4]. Наконец, эксперты в области жилой недвижимости отмечают рост цен на жилье на фоне серьезной просадки на мировом рынке недвижимости [5]. Подобные изменения во многом и обосновывают актуальность данного исследования, которое связано еще и с тем, что теперь после введения эскроу-счетов застройщикам требуется увеличить размер оборотных активов для реализации своих проектов.

Как правило, в экономической литературе под оборотными активами, или средствами, понимают совокупность денежных средств, авансируемых для создания оборотных производственных фондов и фондов обращения, обеспечивающих непрерывность хозяйственной деятельности фирмы. В свою очередь, оборотные производственные фонды – это активы предприятия, которые в результате его хозяйственной деятельности полностью переносят свою стоимость на готовый продукт, при- нимают однократное участие в процессе производства, изменяя или теряя при этом натурально-вещественную      форму [1,

• с. 50].

Для того чтобы оценить эффективность управления оборотными активами, рассчитывают ряд вспомогательных коэффициентов, среди которых основными являются:

• –    коэффициент оборачиваемости оборотных активов;

• –    коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности;

• –    коэффициент оборачиваемости запасов;

• –    коэффициент оборачиваемости денежных средств;

• –    коэффициент мобильности оборотных средств;

• –    коэффициент обеспеченности оборотных активов собственными оборотными средствами;

• –    доля оборотных средств в активах;

• –    рентабельность оборотных активов [2, с. 53].

Для проведения сравнительного анализа были взяты три крупнейшие компании в сфере строительства жилой недвижимости. Согласно Единому ресурсу застройщиков, на 1 декабря 2019 г. в число лидеров входят московская компания Группа ПИК и две петербургские компании,

Группа ЛСР и Холдинг Setl Group [6]. Далее на основе анализа бухгалтерских отчетностей, составленных по РСБУ, данных компаний были рассчитаны обозначенные показатели. Результаты расчетов представлены в таблице 1.

Таблица 1. Показатели эффективности управления оборотными активами застройщиками жилой недвижимости в России, 2016-2018 гг. [3, 7, 8]

Показатели эффективности управления оборотными активами по трем компаниям получились абсолютно различными. Отчасти связано это с тем, что у Группы ЛСР и Setl Group на головную компанию, бухгалтерская отчетность которой анализировалась, приходится лишь управленческая роль во всей группе. Как результат, аномально высокие показатели коэффициента оборачиваемости запасов, что связано попросту с минимальным наличием запасов на балансе предприятий.

Так или иначе, на основе произведенных расчетов можно сделать вывод, что эффективность управления оборотными активами из год в год меняется, причем как в лучшую, так и в худшую стороны. В данном направлении менеджмента отсутствует определенная стабильность, что вызвано, безусловно, и изменениями, которые происходят на рынке жилой недвижимости, особенно в Петербурге и Москве. Кроме того, по разным показателям можно выделить разных лидеров. Например, по оборачиваемости оборотных активов лидирует в 2016-2018 гг. Группа ЛСР. Компания ГК Пик лучше других компаний го- това к платежу средств, направляемых на погашение краткосрочных долгов, о чем свидетельствует коэффициент мобильности оборотных средств. Наконец, Setl Group имеет самые большие возможности в обеспечении достаточного объема прибыли по отношению к используемым оборотным средствам, что демонстрирует самая высокая рентабельность оборотных активов.

Если анализировать показатели в динамике за 2016-2018 гг., то можно отметить, что эффективность управления оборотными активами среди представленных компаний снизилась. Об этом свидетельствует отрицательная динамика большинства показателей, особенно у ГК Пик, у которой снизились сразу шесть показателей из восьми. Наиболее стабильной с точки зрения управления оборотными активами оказалась компания Setl Group, у которой ухудшилось лишь три показателя.

Таким образом, можно заключить, что в последние годы застройщики жилой недвижимости стали менее эффективно управлять оборотными активами, которые играют значимую роль в их отрасли. На примере трех лидеров российского рынка было показано, что большая часть показателей, связанных с оборотными активами, ухудшается. Основная причина подобной динамики – это изменения на рынке жилой вое жилье, повышение процента по ипотеке в предыдущие годы, а также негативное влияние информации о потенциальном введении эксроу-счетов, которая вышла в 2018 г.

недвижимости, такие как рост цен на но-