Сравнительный анализ обязанностей заёмщика в договоре жилищного кредитования и потребителя в потребительских договорах

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБЯЗАННОСТЕЙ ЗАЁМЩИКА

В ДОГОВОРЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ПОТРЕБИТЕЛЯ В ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ДОГОВОРАХ

The paper’s author does the comparative analysis of liabilities of a borrower in the housing crediting treaty and in the consuming treaty. This analysis is necessary in order to make the terms of housing crediting treaty closer to the terms of consuming treaty in the near future and to ensure the defence of borrower-consumer’s rights more fully.

Сущность обязанностей кроется в необходимости совершения субъектом определённых действий или воздержания от социально вредных поступков. В гражданских правоотношениях бывают два типа обязанностей – пассивный и активный. В договоре жилищного кредитования заёмщик более наделён обязанностями активного типа. Нашей целью в данной работе является сравнительный анализ обязанностей заёмщика в договоре жилищного кредитования и в потребительском договоре. Этот анализ необходим для максимального приближения в дальнейшем условий договора жилищного кредитования к потребительскому договору и более полного обеспечения защиты прав заёмщика-потребителя. Обязанности заёмщика по договору жилищного кредитования необычайно многообразны. Одной из многочисленных обязанностей заёмщика по кредитному договору является обязанность своевременно и полностью оплачивать кредитору проценты за пользование кредитом. Анализируя обязанность заёмщика своевременно и полностью оплачивать проценты за пользование кредитом, мы провели сравнительный анализ с потребительскими договорами. В договоре найма жилого помещения закреплена обязанность нанимателя: своевременно и в полном объёме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. В договоре энергоснабжения потребитель обязан оплатить принятую энергию по установленным тарифам. При сравнении проценты противопоставляются тарифам, ценам, утверждённым в соответствии с законодательством, тогда как в до- говоре жилищного кредитования проценты устанавливаются банком, а не утверждаются законодательно. Но в случае с потребителем было бы желательно утверждать процентную ставку законодательно, определить порядок её утверждения, тогда, возможно, потребитель-заёмщик не брал бы на себя бремя оплаты непосильных процентов.

Программой жилищного кредитования ОАО «ИжЛадабанк» Удмуртской Республики предусмотрено увеличение процентной ставки по договору при увеличении ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Н.Б. Бычкова отмечает, что «необходимо детализировать порядок начисления процентов». Анализируя условия договора найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», и проводя сравнение, отметим обязанность нанимателя в случае невнесения в установленный срок платы за коммунальные услуги уплачивать исполнителю пеню в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Таким образом, о размере пени информирован каждый потребитель, но не о размере процентов, ввиду того, что это не закреплено в законодательстве. Думаем, надо законодательно закрепить размер процентов по договору жилищного кредитования и определять их в соотношении к ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Кроме процентов за пользование кредитом, при заключении договора жилищного кредитования банки берут с заёмщика комиссию за предоставление кредита. « Кредит предоставляется путём перечисления на счёт заёмщика … открытый у кредитора». «Заёмщик несёт расходы, связанные с банковскими операциями по счёту, ведущемуся у кредитора». После оплаты комиссии банк принимает решение о предоставлении либо об отказе в предоставлении кредита. Программа жилищного кредитования ОАО «КИТФинанс» Удмуртской Республики устанавливает комиссию за открытие и ведение ссудного счёта в размере 2500 руб. при единовременной оплате при отсрочке 1,5 % от размера кредита. Взимание комиссии за открытие и ведение банковского счёта заёмщика вызывает наибольшие споры в научных кругах. Размер платы определяется в процентном отношении к сумме выдаваемого кредита и зачастую намного превышает декларируемую процентную ставку по кредиту. Заёмщик несёт расходы не только в связи с договором жилищного кредитования, но и в связи с необходимостью открытия ссудного счёта, тогда как он, являясь потребителем, имеет право свободного выбора товаров (работ, услуг). Это означает, что выбор должен быть действительно свободным, без принуждения прямого или косвенного. Ведение ссудного счёта не относится к банковским операциям, в связи с чем представляется неверным взимание с заёмщика платы за его ведение. Согласно п. 2.1.2. Положения Центробанка РФ О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения) от 31 августа 1998 г. № 54-П, «открытие расчётного счёта при заключении кредитного договора является правом, а не обязанностью граждан».

Е.И. Смирнов отмечает, что условие кредитного договора об открытии банковского счёта при предоставлении потребительского кредита ущемляет права потребителей. В целях защиты прав потребителя представляется необходимым законодательно исключить из условий кредитного договора на приобретение жилья обязанность заёмщика открыть счёт в банке кредитора. Необходимо при начальной стадии работы с заёмщиком разъяснять ему каждое условие кредитного договора и предусмотренные законом права заёмщика, данное разъяснение должно быть в оформлено в письменной форме, прописано ясно, чётко, доступным шрифтом, под ним заёмщик должен расписаться. В рамках нашего исследования представляется необходимым проанализировать и обязанность заёмщика по обеспечению кредитору возможности контроля над целевым использованием кредита. Без права контроля условие о цели теряет свой смысл и превращается в пустую декларацию. Право банка на контроль за целевым использованием кредита – необходимое условие сохранения возможности осуществить все остальные права, вытекающие из кредитного договора.

Обязанности заёмщика представлять кредитору отчёты и информировать заёмщика об оплате всех платежей по жилью, уведомлять кредитора о вселении и регистрации в квартире жильцов, о заключении, изменении, расторжении или признании недействительным брачного договора, о временном отсутствии заёмщика по месту постоянного жительства, об изменении семейного положения, места работы, фамилии, об оплате налогов, коммунальных и иных платежей обеспечивают целевое использование заёмщиком предоставленных денежных средств. Проведём сравнение вышеперечисленных обязанностей заёмщика и обязанностей потребителя в потребительском договоре. Обязанность заёмщика информировать кредитора о произведённых платежах по жилью и обязанность потребителя оплачивать своевременно коммунальные услуги по договору об оказании коммунальных услуг взаимообусловлены, и обязанность из кредитного договора способствует исполнению обязанности потребителя по договору об оказании коммунальных услуг. Обязанность заёмщика сообщать кредитору об изменениях, неразрывно связанных с личной жизнью заёмщика (семейное положение, место работы, фамилия) не характерна для потребительских договоров, и мы её не встречаем в иных, отличных от кредитного договорах.

Проводя анализ обязанностей по кредитному договору и по договору найма жилого помещения, отметим, что обязанность наймодателя «содержать в чистоте жилое помещение», обеспечивает надлежащее использование жилого помещения. Представляется необходимым рекомендовать включить в типовую форму договора жилищного кредитования соответствующие обязанности заёмщика: содержать в чистоте жилое помещение, производить его текущий ремонт, не производить переустройство жилого помещения без соответствующего согласования. Посредством них кредитор в наибольшей степени гарантирует сохран- ность жилого помещения и его надлежащую эксплуатацию. Дальнейший анализ условий договора найма и договора жилищного кредитования приводит нас к следующей мысли: необходимо изложить обязанность заёмщика не препятствовать представителям банка проводить проверку заложенного имущества в следующем виде: допускать в заранее согласованное с кредитором время в жилое помещение работников банка для осмотра состояния и условий содержания заложенного жилого помещения. Предлагаем дополнить обязанности заёмщика в договоре жилищного кредитования следующим положением: при расторжении договора жилищного кредитования освободить в установленные сроки и сдать по акту кредитору в исправном состоянии жилое помещение, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в нём Аналогичной обязанностью обладает наниматель в договоре найма жилого помещения. Введение данной обязанности обеспечит надлежащее использование заёмщиком заложенного имущества.

Обязанность заёмщика не уклоняться от банковского контроля за состоянием его доходов от трудовой деятельности прямо российским гражданским законодательством не предусмотрена. Проведение контроля в банке регламентируется инструкциями. В методе осуществления банковского контроля, регламентированном условиями кредитного договора и охватывающем все моменты течения жизни заёмщика, можно выявить следующие признаки метода власти-подчинения, характерного банковскому праву: проверяемость (проверка банком с определённой периодичностью состояния обремененного жилого помещения), осведомлённость (сообщение кредитору всех изменений относительно личной жизни заёмщика), наказуемость (реализация предусмотренных договором санкций, изменение условий работы с заёмщиками, имеющими просрочку по уплате налогов, коммунальных платежей, имеющими судимости), императивность (только с согласия кредитора заёмщик осуществляет свои права по владению жилым помещением (например право на регистрацию новых жильцов или членов семьи), при нарушении данной обязанности заёмщик может быть привлечён к ответственности в виде обязанности досрочно вернуть всю оставшуюся сумму долга). Контроль кредитора за заёмщиком выходит за рамки, установленные гражданско- правовыми принципами недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения возможности беспрепятственного осуществления гражданских прав, неприкосновенности собственности (ст. 1 ГК РФ). Р.Р. Шакирова предлагает предусмотреть в нормативном правовом акте формы и методы банковского контроля. Обязанности заёмщика, реализующие право банка на осуществление контроля, составляют большую часть условий договора жилищного кредитования и обосновывают наличие метода власти-подчинения в жилищном кредитовании, проявляющегося в процессе сопровождения кредитной сделки. Связь между банковским правом и гражданским правом проявляется в том, что банковские нормы надстраиваются над гражданско-правовыми нормами и их дополняют. Метод банковского права применяется в жилищном кредитовании, и посредством этого сводится до минимума риск банка, обеспечивается реализация гражданских прав сторон жилищного кредита. Необходимо придать договору жилищного кредитования потребительский характер, тем самым полнее обеспечить защиту прав заёмщика-потребителя.