Сравнительный анализ принципов оценки недвижимости в Великобритании и России

Основным органом, осуществляющим независимую оценку в Великобритании, является Управление по оценке (УПО) – правительственное ведомство. Оно предоставляет консультации по вопросам оценки департаментам правительства Великобритании, некоторым отделам местных администраций и неправительственным организациям.

УПО оценивает собственность по поручению организаций государственного сектора для различных целей. Представителей государства, правительства и департаментов волнуют в первую очередь независимость, честность, профессиональная компетенция и конфиденциальность. В случае когда речь идет о налогообложении, налогоплательщику необходимо быть уверенным в том, что определение размера налога проведено на базе полностью независимой профессиональной оценки. Он также заинтересован в соблюдении конфиденциальности налоговых вопросов. УПО отвечает этим требованиям.

Во многих случаях в Великобритании земля и строения на ней не разделяются и по закону представляют единый объект недвижимости.

При продаже, покупке и сдаче в аренду у покупателя или арендатора могут быть различные цели. Оценщик, работающий как в государственном, так и в частном секторе может использовать для оценки разные основания:

• •    рыночную стоимость;

• •    рыночную стоимость при текущем ис-пользовании¹;

• •    полезность, или стоимость в пользовании;

• •    восстановительную стоимость с учетом износа.

В России в настоящее время следующие принципы:

• •    принцип, основанный на представлениях пользователя;

• •    принципы, связанные с рыночной средой;

• •    принципы, связанные с объектами недвижимости (в первую очередь с землей) и их улучшениями.

Рыночная стоимость – это определенная сумма, за которую имущество должно быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную дату и в условиях, когда обе стороны хорошо информированы, действуют благоразумно и без принуждения. Рыночная стоимость является объективной стоимостью, рассчитанной на базе цены, которая сложилась на рынке к моменту оценки. Этот принцип можно рассматривать как составную часть второй группы принципов, распространенных в Российской Федерации. В эту группу также можно включить принцип зависимости, спроса и предложения, конкуренции, соответствия.

Рыночная стоимость при текущем использовании является понятием, включенным в стандарты оценки и экспертизы Королевского института присяжных ин-спекторов2 (КИПИ) и в правила, регламентирующие фондовую биржу и систему бухгалтерского учета имущества компаний. Такая стоимость определяется на той же основе, что и рыночная стоимость, только при этом еще учитывается использование оцениваемой недвижимости на текущий момент. Например, склад, который устроен производственной фирмой на той площади, где находится офис, будет оценен как складское помещение, а на рынке может быть продан по гораздо большей цене – по рыночной стоимости помещения под офис. Таким образом, в зависимости от инструкций клиента и цели оценки стоимости подходы к оценке могут быть различными.

Полезность, или стоимость в пользовании, – принцип, основанный на представлениях пользователя. Прежде чем назначить цену, у клиента может возникнуть потребность определить полезность своей недвижимости для себя, причем по критериям оценки имущества, отличным от рыночных (с точки зрения текущего дохода и внутренней нормы рентабельности). Определенная таким образом субъективная стоимость (в Великобритании ее иногда называют «ценностью») будет значительно отличаться от рыночной.

Для финансовой отчетности, касающейся зданий особого рода, рекомендуется использовать восстановительную стоимость с учетом износа, рассчитанную с помощью затратного метода. Результат будет наверняка отличаться от рыночной стоимости, но в этом случае можно будет избежать потери имущества. Например, цена строения, оцененного по принципу стоимости в использовании, может оказаться весьма значительной, и это здание трудно будет продать, в то время как рыночная стоимость его будет низкой. Этот принцип входит в состав третьей группы. К ней же можно отнести следующие принципы:

• •    принцип предельной продуктивности (стоимость объекта недвижимости возрастает при осуществлении улучшений);

• •    принцип остаточной продуктивности (собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход);

• •    принцип возрастания и уменьшения дохода (по мере добавления капитала и

• приложения труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины, и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости);

• •    принцип сбалансированности³ (владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли);

• •    принцип экономического размера (позволяет определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в этом районе);

• •    принцип экономического разделения (применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества).

В Великобритании коммерческое недвижимое имущество в особых случаях, за некоторым исключением, облагается налогом на имущество, который должен платить владелец. Налог исчисляется исходя из ежегодной арендной стоимости, которую выплачивает гипотетический арендатор в срок, установленный законом (налогооблагаемая стоимость). Значения налогооблагаемой стоимости для других целей (как объективных, связанных с арендной платой на открытом рынке, так и субъективных, относящихся к возможности арендатора платить из доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности с использованием этой недвижимости) будут неодинаковыми.

Для оценщиков Великобритании точкой отсчета является рыночная стоимость. Налог на наследство, прирост капитала, дарение, передачу собственности и на имущество будет исчисляться исходя из рыночной стоимости.

В отличие от Великобритании в России земля и объекты недвижимости на ней рассматриваются по отдельности. В настоящее время объектом государственного кадастра недвижимости принят единый объект недвижимости – земельно-имущественный комплекс, но системы оценки относительного нового объекта государственного кадастра недвижимости до сих пор не разработаны.

Существующие методики массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения однобоки: оценивают либо такие объекты недвижимости, как квартиры, дома, здания, сооружения, либо земельные участки по категориям земель, к которым они относятся. Эти методики не отвечают требованиям, установленным существующим законодательством, и программам, утвержденным Правительством Российской Федерации, согласно которым введение единого налога на недвижимость является приоритетным направлением развития системы налогообложения.

В настоящее время существует четыре разновидности земельных платежей:

• 1)    налог с земли;

• 2)    налог с объекта недвижимости;

• 3)    арендная плата за землю;

• 4)    арендная плата с объекта недвижимости.

Каждый вид платежа имеет свою систему расчета и взимания.

Можно предположить, что кадастровая стоимость земельно-имущественного комплекса будет определяться согласно одному из следующих возможных вариантов (методы и технологии могут быть разными):

• •    на основе рыночных данных без выделения кадастровой стоимости земли с учетом функционального назначения земельно-имущественного комплекса;

• •    определение кадастровой стоимости земли с использованием утвержденной методики и расчетом стоимости сооружения без учета функционального назначения;

• •    определение кадастровой стоимости земли с использованием нового метода, разработанного путем устранения недостатков в существующих методах оценки, и расчетом стоимости сооружения без учета функционального на-

• значения;

• •    определение кадастровой стоимости земли с использованием нового метода, разработанного путем устранения недостатков в существующих методах оценки, и расчетом стоимости сооружения с учетом функционального назначения и капитализации доходов.

В случае принятия любого из вариантов будет сформирована стоимость земельноимущественного комплекса, которая может использоваться как основа (налогооблагаемая база) для расчета налога или арендной платы. А расчет налога или арендной платы зависит от того, какой из вариантов определения стоимости земельно-имущественного комплекса будет использоваться. В связи с этим необходимо дифференцировать существующие принципы оценки земли и объектов недвижимости, что сократит расходы администрирования налога на недвижимость и обеспечит более справедливый расчет земельных платежей.

В то же время применение рассмотренных принципов оценки, распространенное сегодня в Российской Федерации, свойственно странам со сложившейся рыночной средой. Принимая во внимание нестабильность современного российского рынка недвижимости, переход на систему оценки недвижимости с отправной точкой в виде рыночной стоимости будет рискованным, хотя налог, основанный на рыночной стоимости объекта недвижимости при наиболее эффективном его использовании, способствует более продуктивному использованию земель и справедливому налогообложению.