Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости для целей аренды

Согласно федеральному стандарту оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [2] при проведении оценки стоимости недвижимости оценщику предписывается применение трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Если затратный и доходный подходы, как правило, особых вопросов не вызывают, то технология сравнительного подхода широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории использования оценочной технологии в РФ. Особое внимание к этому подходу обусловлено тем, что его принято считать подходом, позволяющим получить наиболее объективные результаты стоимости объекта оценки. Это мнение связано тем, что сравнительный подход, как известно, построен на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, по которым сделки уже совершены. Следовательно, выведение стоимости объекта оценки на основании информации по совершенным сделкам позволяет учесть ее формирование под влиянием рыночной ситуации в соответствующем сегменте недвижимости. По этой причине среди оценщиков сравнительный подход иной раз называется рыночным.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки. Процесс оценки недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

К оценке недвижимого имущества обращаются в процессе купли – продажи, сдачи недвижимости в аренду, перераспределения имущественных долей и акционировании, страховании объектов недвижимости, привлечении других пайщиков, выполнении кадастровой оценки при налогообложении объектов недвижимости, других операциях, которые связаны с передачей имущественных прав на объекты недвижимости. Первоначально определяют стоимость объекта оценки путем расчетной величины цены этого объекта оценки, определенной на дату оценки, и с учетом выбранного вида стоимости.

Конечную, итоговую стоимость объекта оценки вычисляют расчетом стоимости объекта оценки. При этом используются различные подходы к оценке и согласование (обобщение) результатов оценщиком. Оценочная деятельность проводится тремя основными оценочными подходами: сравнительным, доходным и затратным.

Сравнительный подход применяемый к оценке объекта является совокупностью методов оценки стоимости, которые основаны на сравнении с подобными аналогами объекта оценки, о которых доступна информация о стоимости сделок с ними.

Сравнительный поход имеет следующие условия:

• 1.    не уникальность объекта;

• 2.   подробная информация, включающая условия  совершения

• 3.   сопоставимость факторов, которые влияют на  стоимость

сделок;

сравниваемых аналогов [3].

Для осуществления такого подхода к оценке проходят через этапы изучения рынка сбор и проверку информации о выставляемых на аренду или о уже арендованных аналогичных объектах оценки; сравнения данных об выбранных аналогах и объекте оценки; корректировку цен аренды отобранных аналогов с учетом отличий от объекта оценки.

Плюсы сравнительного подхода следующие:

• 1.    мнение арендодателей и арендаторов отражено в итоговой стоимости аренды;

• 2.    инфляция и изменение финансовых условий отражены в ценах аренды;

• 3.    он обоснован статически;

• 4.    на отличия объектов, которые сравниваются, могут вноситься корректировки;

• 5.    прост в применении и надежен.

Однако наравне с преимуществами сравнительного похода, он имеет ряд недостатков:

• 1.    условия аренды различны;

• 2.    сбор информации о практических ценах аренды и о специфических условиях сделки достаточно сложен;

• 3.    подход зависим от активности и стабильности рынка;

• 4.    данные о существенно различающейся аренде сложно согласовать.

Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды (либо предложений к аренде).

Рассмотрим базовый перечень ценообразующих факторов для арендных договоров, требующих обязательного рассмотрения:

• -    качество прав (наличие обременений прав пользования и владения; срок аренды; условия досрочного расторжения договора; отсутствие регистрации договора);

• -    условия финансирования (условия назначения ставок арендной платы; платеж эквивалентом денежных средств (в этом случае, требуется перерасчет в денежную форму));

• -    особые условия (наличие финансового давления на сделку; нерыночная связь арендной ставки с ценой продажи ; специальные условия стимулирования арендаторов);

• -    условия рынка (изменение цен во времени; отличие цены предложения от цены сделки);

• -    местоположение (адекватность района и окружения; близость к центрам деловой и социальной активности и трудовым ресурсам; доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние подъездных дорог; качество среды (экология); состояние окружающей застройки);

• -    физические характеристики (характеристики здания; архитектурно-планировочные решения; особенности локального местоположения; размеры и форма помещений; класс качества; потребность в ремонте помещений (отделка и оборудование));

• -    экономические характеристики (функциональность (соотношение полезных и общих площадей); уровень стартовых затрат арендатора и время до начала функционирования его бизнеса ; эффективность управления расходами);

• -    сервис и дополнительные элементы (обеспеченность связью и коммунальными услугами; наличие парковки и вспомогательных помещений; состояние системы управления и безопасности; наличие оборудования для бизнеса).

В некоторых случаях, особенно при оценке объектов, расположенных в небольших населенных пунктах со слабо развитым (или депрессивным) рынком недвижимости, оценщик может столкнуться с ситуацией, когда найти необходимое количество сопоставимых объектов ему не удастся. Рынок может быть развит настолько слабо, что в доступных источниках информации может не оказаться сведений ни об одной сделке или предложении к аренде сопоставимых объектов.

В этом случае, когда оценщику не удается подобрать ни одного аналога в населенном пункте объекта оценки, оценщику следует произвести поиск данных по сопоставимым сделкам или предложениям к аренде в иных населенных пунктах той же области с сопоставимым экономическим потенциалом, а именно (перечисляется в порядке значимости) с сопоставимой:

• -     численностью населения;

• -     уровнем доходов населения;

• -    сопоставимым местоположением к основным транспортным

магистралям;

• -     специализацией населенного пункта.

Оценщику следует обосновать, почему он считает, что потенциал и стоимость недвижимости в выбранных им населенных пунктах сопоставима с населенным пунктом объекта оценки. В случае необходимости, следует произвести корректировки. В остальном расчет должен производится в той же последовательности, что и на развитом рынке: после выполнения предыдущего этапа оценщику следует считать, что все сопоставимые объекты расположены в населенном пункте объекта оценки, т.е. например, если в своем населенном пункте сопоставимый объект расположен в центральной части поселения в его «престижной» части, то в расчетах следует исходить из того, что он расположен в аналогичной локации населенного пункта объекта оценки.

Доказательство сопоставимости потенциалов населенных пунктов или определение размера корректировки может вестись со ссылкой на косвенные показатели, такие как стоимость жилья, которая практически всегда доступна. Численность населения и уровень его доходов могут применяться в качестве основных показателей экономического потенциала населенного пункта и, соответственно, размера необходимой корректировки. При этом оценщику следует привести обоснование принятой им модели для расчета корректировок.

Использование сопоставимых по потенциалу населенных пунктов является предпочтительным. Однако в некоторых случаях, оценщику может потребоваться использовать сопоставимые объекты, находящиеся на значительно более развитых рынках, чем рынок объекта. В общем случае это могут быть рынки ближайших к объекту районного или областного центров, которые практически всегда могут быть отнесены к населенным пунктам с развитым рынком коммерческой недвижимости. Использование подобных аналогов должно вестись с особой осторожностью, т.к. размер возможной ошибки, связанный со значительными корректировками между населенными пунктами (а разница в ставках может исчисляться разами), может оказаться недопустимым.

Техническое задание требует указать в отчете предельную ошибку интервального оценивания полученного результата (в абсолютных значениях и процентах от результата - от средней) при уровне доверия 95%.

Данное требование имеет следующую экономическую интерпретацию (цифры используются для примера): полученный диапазон арендных ставок (доверительный интервал) 10 тыс. руб. за 1 кв. м. в месяц ± 12% (т.е. 8,8-11,2 тыс. руб. за 1 кв. м. в месяц) накрывает реальную рыночную арендную ставку с вероятностью 95%.

В общем случае достаточно указать предельную погрешность по набору скорректированных цен аренды объектов-аналогов, воспользовавшись распределением Стьюдента. Поскольку при выполнении индивидуальных оценок количество используемых объектов -аналогов находится в диапазоне от 4 до 10 (редко превышает 30 даже при использовании регрессионных моделей), совокупность скорректированных цен аренды объектов-аналогов может быть отнесена к малым выборкам. При этом вся совокупность рыночных данных, формирующих реальную рыночную стоимость (ставку) как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден [1], может рассматриваться как генеральная совокупность.

Несмотря на перечисленные сложности и проблемы, которые сопровождают сравнительный подход при оценке недвижимости, все-таки следует признать его высокую значимость. Именно по этой причине существует необходимость обсуждения предложений по развитию и улучшению технологии применения сравнительного подхода.

В первую очередь это относится к механизму внесения поправок в цены аренды объектов-аналогов по выявленным у них отличиям от объекта оценки. Следует отметить, что в этом направлении специалисты-оценщики постоянно вносят предложения по совершенствованию и развитию методологии сравнительного подхода. Это выражается, прежде всего, в том, что оценщиками не только постоянно совершенствуются технологии обработки данных, но и в том, что специалистами делаются попытки увидеть за некоей количественной характеристикой недвижимости ее качественное содержание и, соответственно, учесть и его влияние. В этом направлении проведены исследовательские работы и высказаны определенные предложения [4-8].

В случае если сравнительный подход дает надежные и достоверные результаты, оценщику следует отказаться от выполнения прочих подходов к оценке (затратного и доходного).

В то время как необходимость и способы реализации сравнительного подхода очевидны (применяется метод моделирования рынка аренды - при массовой оценке, и метод сравнительного анализа договоров аренды или предложений - при индивидуальной оценке), возможность применения других подходов требует обоснования.