Становление и развитие земельных отношений в сфере аренды в государствах Европы

Исторически сложилось, что первые упоминания о становлении земельных арендных отношений сводятся к кадастровым и регистрационным системам. Исследователи считают1, что первый земельный кадастр (кадаструм, капитаструм), появился в Древнем Риме во времена Октавиана в I в. до н.э. Он описывал разделение земель на участки во время переписи населения, включая размер участка, его ценность и величину взимаемого налога. Некоторые ученые связывают происхождение кадастра с более древним греческим термином «кадастикон» («тетрадь для записей»). Кадастр выступал основой государственной фискальной системы землепользования и управления земельными ресурсами.

По мере роста населения, расширения круга лиц, участвующих в обороте недвижимости, расширения географии торговых отношений возникают новые, более надежные и точные формы укрепления прав – записи. Практика правовой защиты принадлежности земли посредством записей известна уже со времени самых ранних сельскохозяйственных поселений вдоль Тигра, Ефрата и Нила.

Аренда земельных участков была известна и в Древнем Шумере, где земельный учет велся на глиняных табличках в виде планов поселений, записей о земельных сборах и судебных разбирательствах. Существовала и регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и с землей.

В Судебнике Хаммурапи, принятом между 1775-1750 гг. до н.э., подробно рассматриваются не только аренда недвижимого имущества, но и нормы арендной платы.

К концу IV в. до н.э. в Древней Греции аграрный фонд каждого полиса был измерен и разделен; границы между участками были зафиксированы межевыми столбами, указывающими на принадлежность земли, свидетельствующими об аренде, продаже или иных операциях, связанных с этим участком. Появились и первые случаи мошенничества с землей.

В эпоху господства римского права законодательно был закреплен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без пра-

ва собственности (договор найма вещей)2. Юристы Древнего Рима разработали правовую систему, которая впоследствии была взята за основу во всех современных европейских правовых системах и правовых системах стран, перенявших европейский опыт.

В римском праве вещи «различались преимущественно по механическим свойствам своей при-роды»3. Деление вещей на недвижимые (res mobiles) не имело принципиального практического значения – правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами. К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus), в том числе обширные (latifundia, campi) и малые (praedia, loci). В состав данных участков входили земля и все, что с ней естественно или искусственно соединено (junc-tia. implicatio), «что не может быть от них отдельно без ущерба для их сущности или без перемены их формы»4, а также пространство, под и над ними находящееся.

В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением: res soli5. Все то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения, надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы и т.п.)6, так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности7. Основополагающим принципом являлся superficies solo cedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью), поэтому независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено.

Постепенно в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эм-фитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые становятся более четкими: к недвижимости относились земля и все, что с ней тесно связано, а к движимости – то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи. В эпоху до-мината передача прав на недвижимость регламентировалась специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок8.

С распространением римской цивилизации культура римских земельных отношений пришла в Европу, где уже в раннем Средневековье была развита самобытная культура оборота недвижимости, характеризуемая использованием ипотечного кре-дитования9. В отличие от римлян средневековые европейцы видели радикальное различие между вещами движимыми и недвижимыми и правами на них. Были разработаны процедуры укрепления прав на недвижимость, впоследствии превратившиеся в систему регистрации прав на недвижимое имущество. Заметное распространение получили договоры купли-продажи, аренды и залога, носителем которых стала бумага (пергамент). Копии документов хранились в монастырях, заверялись начальниками общин, судьями и нотариусами. В основе средневекового деления имущества на движимое и недвижимое лежал признак прочности вещи, ее способности быть постоянной опорой и источником стабильного дохода10.

В эпоху Возрождения в ходе рецепции римского права вышеперечисленные достижения были закреплены в новых кодексах и законах. В то же время формируется две основные системы укрепления прав на недвижимое имущество: система регистрации актов о сделках с недвижимостью (актовая система) и система регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система). Главным центром распространения актовой системы являются практически все штаты США, а титульная система – европейские страны и Австралия.

Таким образом, национальные системы описания недвижимости развивались в целях ее налогообложения, а кадастровые системы значительное время выполняли внешнюю, вторичную информационную функцию. тенденция объединения системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложения и обслуживающего их кадастра недвижимости наметилась только в XX в11.

Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивные процессы оборота недвижимости и получения кредитов под залог недвижимости, придало актуальность проблемам укрепления прав, надежности сделок и снижения рисков инвестиций. Во всех западноевропейских странах в период развитого феодализма появились две основные формы землевладения.

Во-первых, владение феодалов как представителей господствующего класса, выступающее в форме аллодов королей, князей, герцогов, графов и других и в форме феодов феодалов всех рангов.

Во-вторых, крестьянское владение, выступающее в форме крестьянских аллодов (остатки прежних свободных крестьян) и в многообразных формах зависимого крестьянского владения (чиншевого владения, владения вечно-наследственных арендаторов, полузависимых и крепостных крестьян).

Указанные формы землевладения противопоставлялись друг другу: лишь феодалы обладали правом земельной собственности, существующей в форме аллода (аллодиальная собственность) и в форме феода (феодальная собственность).

Вслед за «Книгой страшного суда» (Domesday Book), созданной в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 гг., осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 г., а в XVII в. была создана служба кадастра (Land Survey) для составления карт для налогообложения.

В XV в. в Англии произошло окончательное освобождение крестьянства от крепостной зависимости, была ликвидирована барщинная система и вил-ланское держание было преобразовано в копигольд. В результате кризиса феодально-вотчинной манориальной системы основными формами крестьянских держаний становятся копигольд и фригольд.

Феодальная земельная собственность во Франции была основана на положении короля как суверена в своих графствах и основного собственника земли в государстве.

В феодальной Германии, как и во в Франции, классовое деление на барские (Frohnhof) и крестьянские (Bauernhof) владение имело решающее значение в классификации форм феодального землевладения. По юридическому титулу и по характеру распоряжения землей различались право земельной собственности и право «держания» (чиншевое держание, арендное и др.), а также право неограниченной (аллод) и связанной (лен) собственности. Как право собственности, так и право держания встречались в различных формах (помещичья, шеффен-ская, крестьянская свободная собственность, чиншевое наследственное «держание», чиншевое пожизненное «держание» и т.д.).

В XIII в. в Германии завершился процесс образования крестьянского сословия: основную массу крестьянства составляли зависимые и крепостные крестьяне. В связи с этим появились следующие виды зависимого землевладения: 1) наследственное чиншевое владение (Birgeiden); 2) пожизненное чиншевое владение (Pfleghaften); 3) наследственный чиншевой «лен» (вместо ленной службы вносился чинш); 4) служебный надел министериала; 5) вечнонаследственная аренда; 6) срочная аренда (Landsas-sen). Низшей ступенью крестьянских «держаний» являлся земельный надел крепостного крестьяни-на12. Однако арендные отношения были практически не развиты ввиду специфики законодательства

• ¹² Хойер В. Как держать бизнес в Европе. М., 1992. С. 110.

• 11.    Кокотов Б.В. Правове регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США: Дисс. … к.ю.н. - М., 2000.

• 12.    Колотинский Н.Д. История римского права: Пособие к лекциям. Казань, 1982.

• 13.    Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. М., 2006.

• 14.    Павлова Э.И. Государственное регулирование сельского хозяйства во Франции. М., 1988.

• 15.    Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. СПб., 1992.

• 16.    Подопригора А.А. Основы римского гражданского права. Киев, 1990.

• 17.    Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1997.

• 18.    Сейлер К., Паско С. Гласность вещных прав на недвижимость: Особый режим, установленный в Альзасе-Мозеле // Сборник документов франко-российского сотрудничества. 1998. № 2.

• 19.    Французский гражданский кодекс / Науч. ред. и предисл. Д.Г. Лаврова. СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2004.