Статистический анализ объема выданных ипотечных кредитов на первичном рынке жилья в РФ

Согласно статистике, лишь 10 % населения РФ сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18 квадратных метров на одного человека. И только 1 % населения России ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают то положение с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день [10, с.15]. Ипотека является хорошим средством решения жилищного вопроса. Ипотечный кредит -кредит или заем, предоставляемый на срок три года и более банком (кредитной организацией) юридическому или физическому лицу для приобретения объекта недвижимости под залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения обязательства [1]. В данной работе проведен анализ объемов кредитования заемщиков российскими банками и изменения процентных ставок при покупке квартиры на первичном рынке жилья с 2009-2017 гг.

По данным рисунка 1 видно, что наименьший объем кредитования приходится на 2009 год, в этот период мировая экономика «переживала» кризис. Многие банки приостановили свою работу, ужесточили требования к заемщикам. Чтобы не допустить полного краха ипотечного рынка, в начале 2009 года было создано дочернее предприятие АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которое помогало заемщикам получить отсрочку по выплате платежей на один год

Рисунок 1- Динамика объема кредитования российскими банками*

*Составлено автором на основе данных Центрального Банка

2010 год знаменуется небольшим подъемом, постепенно началось оживление ипотечного рынка. В этом году государство поддержало ипотечное кредитование в сегменте новостроек, сделав условия более доступными. До 2014 года наблюдается плавное увеличение объемов кредитования. Новый экономический кризис 2014 года оказывает отрицательное влияние на наращивание объемов ипотечного рынка. С банковского сектора ушла примерно сотня кредитных организаций, своих лицензий лишились 93 кредитных учреждения [3]. В период с 2015-2017 год наблюдается плавное увеличение объемов кредитования. Рассмотрение динамики общего объема выданных кредитов (рис. 1) показывает их ежегодный рост, только в периоды ухудшения экономической ситуации наблюдается его снижение.

Рассмотрим, как менялись средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке жилья за последние 9 лет [9].

■ Процентная ставка

Годы

Рисунок 2- Динамика изменения средневзвешенных процентных ставок по ипотечным кредитам *

*Составлено автором на основе данных Центрального Банка

Из рисунка 2 видно, что в 2009 году средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на покупку недвижимости на первичном рынке составляла 14,37 %. Безусловно, такие высокие показатели связаны с мировым экономическим кризисом 2008 года, многие заемщики столкнулись с проблемой уменьшения доходов или вообще потерей в связи с сокращением на работе. Сложнее всего, выполнять обязательства перед банком пришлось заемщикам, которые оформили ипотеку в иностранной валюте или с плавающей ставкой. 2010 и начало 2011 года принесло положительную динамику, выход из кризиса вызвал снижение банковских ставок, в частности, во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка составила 9,5%-10% годовых [4, с.79]. Вплоть до 2012 года наблюдалась положительная динамика по снижению ставок, средняя ставка составляла 12,05%. В 2013 году наблюдается небольшое повышение до 12,64%. Весь 2014 год средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 12,26%, но декабрь 2014 года внес свои коррективы. Финансовый кризис конца 2014 года привел к поднятию ставок в 2015 году. Некоторые банки на время приостановили выдачу ипотеки после резкого снижения курса рубля и роста ключевой ставки с 10,5% до 17% [7, с. 80]. В связи со сложившейся экономической ситуацией в РФ, в условиях текущего кризиса в качестве поддержки ипотечного рынка и отрасли жилищного строительства 13.05.2015 г. Правительство РФ приняло постановление № 220 «О правилах предоставления субсидий российским кредитным организациям и АИЖК на возмещение выпадающих доходов по выданным жилищным (ипотечным) кредитам», разработанное Минстроем России [2]. Программа специального ипотечного кредитования предусматривает выдачу в 2015 году кредитов по ставке не выше 12% годовых в рублях на приобретение строящегося жилья по договорам участия в долевом строительстве. В 2016 году ставка продолжила снижаться. По данным Центробанка средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке жилья составила 12,67%. Данная мера помогла нарастить объемы по выданным кредитам и поддержать сегмент новостроек. В 2017 году ставка продолжила снижаться. Данная положительная тенденция связана со снижением ключевой ставки Центробанком до 9%, что означало для банков возможность сформировать лучшее предложение по ставкам.

Таким образом, в периоды благоприятной социально- экономической ситуации в стране, введением программ государством по субсидированию процентных ставок наблюдается наибольшее количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке, а также увеличение их объемов и снижение процентных ставок. Это 2014, 2016, 2017 года. Во времена экономического кризиса наблюдается резкий спад объемов и повышения процентных ставок, это 2009, 2015 год.

На основе данных официальной статистики проведем корреляционно-регрессионный анализ факторов, влияющих на объем ипотечных кредитов, предоставленных физическим лицам [8,9].

Для проведения корреляционно-регрессионного анализа используем следующие факторные признаки:

• Y- объем предоставленных ипотечных кредитов на первичном рынке жилья РФ (в млн.руб.);

• X1- средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке жилья в РФ (в %);

X2- уровень безработицы населения в возрасте 15-72 лет в РФ (в %);

X3- объем ввода в эксплуатацию квартир в РФ (тыс.кв.м.);

X4- среднемесячная номинальная начисленная зарплата работников организаций РФ (в руб.).

В процессе проведения корреляционного анализа выявлено, что факторы X 1 и X 2 тесно связаны с Y.

Таблица 1- Регрессионная статистика

Регрессионная статистика
Множественный R	0,960384212
R-квадрат	0,922337835
Нормированный R-квадрат	0,818788282
Стандартная ошибка	1306417,163
Наблюдения	9

Множественный коэффициент регрессии равен 0,96 (табл. 1). Это свидетельствует о весьма сильной связи между признаками. Коэффициент детерминации равен 0,92. Он показывает, что на 92,2% вариация объема предоставленных ипотечных кредитов обусловлена вариацией включенных в модель факторов. На остальные неучтенные факторы приходится 7,8%.

Уравнение линейной множественной регрессии имеет следующий вид:

Ŷx = 19582110,99+447136,11x1-3438132,999x2       (1)

Анализ параметров уравнения регрессии дал следующие результаты.

При увеличении средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам на 1%, объем ипотечных кредитов на первичном рынке жилья увеличится в среднем на 447136 млн. руб.

При увеличении уровня безработицы населения на 1%, объем предоставленных ипотечных кредитов уменьшится на 3438132 млн. руб.

Подставляя в уравнение регрессии минимальное, среднее и максимальное значения факторов X 1 и X 2 , получим три прогнозных варианта: пессимистический, оптимистический и реалистический.

При условии, что параметры модели (1) значимы, объем предоставленных ипотечных кредитов при покупке недвижимости на первичном рынке может составить:

• -    при минимальном значении факторов: 6859298,79 млн. руб.;

• -    при максимальном значении факторов: - 2529046,95 млн. руб.;

• -    при среднем значении факторов: 4470467,29 млн. руб.;

Т.е., при минимальных значениях средневзвешенной ипотечной ставки по кредитам на первичном рынке и уровня безработицы, объем предоставленных ипотечных кредитов на первичном рынке жилья может составить 6859298,79 млн. руб.

При максимальных значениях факторов получено отрицательное значение признака, что говорит о его нулевом прогнозе.

При среднем значении факторов объем предоставленных ипотечных кредитов на первичном рынке жилья может составить 4470467,29 млн. руб.

Перейдем к определению тенденции в ряду динамики объема выданных ипотечных кредитов на первичном рынке жилья в РФ и выделению тренда [5, c.95]. При определении тренда следует обратить внимание на наибольший коэффициент аппроксимации R2 и наименьшую среднеквадратическую ошибку. В нашем случае выбран степенный тренд, который будет использоваться для принятия решений и прогнозирования. Уравнение имеет следующий вид: y(t)=1E+06ti’0685. Точечный прогноз объемов кредитования на 2018-2020 гг. таков: y2018=11 708 000 млн. руб., y2019=12 963 000 млн. руб., y2020=14 226 000 млн. руб.

В связи с этим, можно предположить, что в перспективе будет наблюдаться положительная динамика по увеличению объемов ипотечного кредитования на первичном рынке жилья.

Таблица 3- Интервал прогноза объема выданных ипотечных кредитов на первичном рынке жилья в РФ

Год прогноза	Точечный прогноз ŷт оч , в млн. руб.	Доверительный интервал прогноза, в млн. руб.
		ŷт оч - tα * m y	ŷт оч + tα * m y
2018	11 708 000	9215284,31	14200715,69
2019	12 963 000	10065897,14	15860102,86
2020	14 226 000	10916239,94	17535760,06

По результатам прогнозирования (табл.3) сделаны следующие выводы: при условии сохранения тенденции, в 2018 году объем выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке жилья в РФ будет находиться в интервале от 921524,31 до 14200715,69 млн. руб., в 2019 г.- от 10065897,14 до 15860102,86 млн. руб., в 2020 г.- от 109163239,94 до 17535760,06 млн. руб.

Рассмотрим перспективы развития ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в России. На сегодняшний день, в целях поддержки и развития ипотечного жилищного кредитования, государство разрабатывает меры поддержки заемщиков. Ранее отмечалось, что Правительством РФ разрабатывались программы с государственной поддержкой, которые с течением времени изменялись, улучшались. В настоящий момент наиболее значимым является программы социальной поддержки молодых семей.

Так, в Постановлении Правительства Российской Федерации от 30.12.2017 г. № 1711 "Об утверждении Правил предоставлении субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и Акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей», семьям, у которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. родится 2 и (или) 3 ребенок предоставить льготный период ипотечного жилищного кредитования со сниженной процентной ставкой [2]. Безусловно, такие меры поддержки государством помогут решить не только жилищный вопрос для многих российских семей, но и улучшить демографическую ситуацию в нашей стране, что является не менее актуальной задачей.

Развитие системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране [3].

Еще один инструмент, с помощью которого можно развивать ипотечное кредитование в России - это заимствование опыта других стран. Во многих странах ставка по ипотеке не превышает 3-4 %. Если банки могут себе позволить выдавать такие «дешевые» кредиты и при этом бизнес прибылен, значит, их система кредитования удовлетворяет и заемщиков, и кредиторов.

Таким образом, можно сказать, что в целом динамика выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке жилья положительная, наблюдается нарастание объемов кредитования, уменьшение процентных ставок.