Страхование финансового риска при участии в долевом строительстве объектов недвижимости

В России серьезными темпами развивается долевое строительство. Это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. Востребованность и актуальность этой  формы инвестиционной деятельности закономерны: при должном выполнении каждым участником долевого строительства своих обязательств, им в результате обеспечена достаточная взаимная выгода.

Участие в долевом строительстве объекта недвижимости изначально предполагает определенные степени риска для будущего его владельца. Среди них наиболее распространенные:

• -  проблемы с регистрацией права собственности

• -  задержка окончания строительства

• -  непредусмотренная договором доплата

• -  невозможность расторгнуть договор.

По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве на сегодняшний момент в стране был зафиксирован 141 факт банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан. По сведениям рабочей группы партии "Единая Россия" в 2013 году было введено в эксплуатацию 135 проблемных объектов, после чего жилье получили 11 500 обманутых дольщиков (по состоянию на сентябрь 2013 года). Пятерка самых проблемных регионов выглядит следующим образом: первое место занимает Подмосковье (более  11  000 пострадавших), второе – Санкт-Петербург (более 6000

пострадавших), третью позицию делят между собой Москва и Новосибирская область (по 5500

пострадавших), далее идет Самарская область и Краснодарский край (где большая часть пострадавших – дольщики города Сочи).

Перспектива приобретения квартиры по цене на 25-30% ниже ее номинальной стоимости заставляет вкладчиков забывать об элементарной осторожности. Снизить степень риска позволяет заключение договора со страховой компанией. Анализируя политику последних лет в сфере строительства, можно сделать вывод, что государство выбрало страхование в качестве наиболее эффективного инструмента управления финансовыми рисками в строительной отрасли. В случае неисполнения застройщиком обязательств по договору ущерб клиенту возместит страховая компания.

С 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон [5]. По этому закону застройщики обязаны вступить в Общество взаимного страхования ответственности застройщиков или застраховать гражданскую ответственность в коммерческой страховой компании.

Некоммерческое Общество взаимного страхования (ОВС) гражданской ответственности застройщиков было учреждено 26 августа 2013 в рамках Всероссийского съезда «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства». Эта организация призвана стать одним из ключевых инструментов защиты дольщиков от недобросовестных и непрофессиональных застройщиков. Общество страхует только членов, заключивших договор и внесших вступительный взнос, также стоит отметить, что членство в данном обществе не освобождает от обязательного страхования. Лицу, желающему вступить в члены Общества, необходимо соответствовать требованиям: более 5 лет страховой деятельности, уставной капитал, соблюдение требований финансовой устойчивости за последние 6 месяцев, отсутствие нет арбитражного решения о банкротстве.

На текущий момент в ОВС входят 50 организаций из 17 регионов РФ и еще 20 заявлений проходят проверку.

Общество стало одним из ключевых инструментов защиты дольщиков от недобросовестных и непрофессиональных застройщиков. В то же время оно создавалось с целью обеспечения страхования застройщиков без участия страховщиков. Однако, такие моменты как солидарная ответственность и обязательный вступительный взнос (500 000 руб), без которого невозможен расчет тарифа, заставляют застройщиков обращаться в страховые компании, имеющие лицензию на данный вид страхования. ООО «Страховое Общество «Купеческое» одна из первых компаний, получившей лицензию на этот вид страхования. Основной критерий при выборе страховой компании – это ее надежность. Центральный банк РФ, собрав данные о сборах и выплатах каждого из российских страховщиков и страховых групп по 124 Золотова Ю.С., Терещенко А.Г., Киметова Н.Р. Страхование финансового риска при участии в долевом строительстве объектов недвижимости. /

Zolotova J.S., Tereshchenko A.G., Kimetova N.R. Financial risk insurance while participating in shared investment construction of other real estate. © сегментам рынка за 12 месяцев 2013 года, включило ООО «Страховое Общество «Купеческое» в список рекомендованных страховых компаний.

• 1 9-летний стаж страхования масштабных объектов и урегулирования крупнейших убытков под руководством команды высококвалифицированных экспертов, отсутствие жалоб клиентов, уставной капитал 626 млн. рублей, размер собственных средств 678 702 тыс. рублей (обеспечивающий

• 2 .Цель работы

• 3 .Обзор литературы

формирование резервов), высокий рейтинг надёжности, членство в Российском союзе строителей, распространение филиалов во всех крупных субъектах РФ, квалифицированность и оперативность работы сотрудников – все это гарантирует высочайшее качество работы ООО «Страховое Общество «Купеческое».

Целью работы является анализ процесса и результата страхования финансового риска в строительстве и проектировании. Для этого необходимо обратиться к опыту работы такой успешной компании как ООО «Страховое Общество «Купеческое».

Страхование финансового риска в строительстве изучали немалое количество специалистов [6-32].

Целью работы Ромашова Т.В [6] является исследование страхования финансовых рисков при покупке и строительстве жилья, а также научный анализ проблем, связанных с этим видом страхования. В результате предложены рекомендаций по совершенствованию законодательства в данной области общественных отношений.

Тукмакова Д.П. в своей работе [7] поставила основной целью работы исследование теоретических и практических вопросов сущности финансовых рисков и их страхования, анализ современного состояния и тенденций развития страхования финансовых рисков, а также определение границ эффективности страхования как метода управления риском. Сделала вывод о том, что риск и опасность потерь присущи любой экономической деятельности.

Особое внимание специалисты уделяли опыту страхования различных объектов недвижимости [1021, 29-32].

Чеготова Е.В. в своих статьях [23-26] уделяет особое внимание распределению рисков между застройщиком, техническим заказчиком и инвестором.

• 3.    Страхование финансового риска при участии в долевом строительстве

Страхование финансовых рисков участников инвестиционно-строительного процесса (инвестора, заказчика, застройщика, проектной организации и подрядчиков) при долевом участии в строительстве объектов недвижимости осуществляется на основании действующих законов [1-5]. При этом отношения клиента и страховой компании регламентирует договор страхования финансового риска, от грамотного составления которого зависит, насколько удовлетворенным останутся стороны по окончанию соглашения.

К примеру, договором страхования ООО «Страховое Общество «Купеческое» предусматриваются следующие страховые риски для дольщика:

• 1.    Невозврат Страхователю внесенных им денежных средств в  установленные сроки в

результате:

• -    признания судом банкротства застройщика,

• -    остановки у застройщика (генерального подрядчика) производства вследствие пожара (исключая поджог), взрыва, аварии, стихийных бедствий.

• -    утраты (гибели) по независящим от страхователя или застройщика обстоятельствам документов, необходимых для государственной регистрации права собственности страхователя на объект недвижимого имущества,

• -    неисполнения обязательств контрагентами застройщика по договорам подряда,

• -    государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества третьего лица,

• -    издания государственными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих дополнительные ограничения или обременения вещных прав на объект страхования.

• 2.    Непредвиденные расходы страхователя, связанные с некачественным строительством объекта.

Согласно договору страховщик (страховая компания) обязуется за обусловленную плату (страховую премию) при наступлении страхового случая возместить страхователю (клиенту), причиненные вследствие этого события убытки в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Особенно важным на этом этапе становится определение и описание в договоре всех условий выплат, так ООО «Страховое Общество «Купеческое» к страховым случаям относит:

• 1.    факт невозврата застройщиком внесенных страхователем денежных средств в течение

• 2.    факт непредвиденных расходов понесенных страхователем в период гарантийного срока.

полугодия, если иной срок не установлен договором страхования;

К страховым случаям не относится невозврат страхователю внесенных им денежных средств в случае:

• 1.    требования страхователя о возврате денежных средств до срока, установленного договором,

• 2.  несовершения страхователем действий,  необходимых для  принятия объекта долевого

• 3.    признания договора об участии в долевом строительстве недействительным, кроме случая

строительства после разрешения на ввод его в эксплуатацию,

признания недействительным договора по причине мошеннических действий руководителей застройщика.

Выплата страхового возмещения производится в размере внесенных страхователем денежных средств по договору об участии в долевом строительстве, но не выше страховой суммы, установленной договором страхования.

В размер страхового возмещения не включаются:

• -    убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем;

• -    убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами;

• -    неустойка, моральный вред.

Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения, если страховой случай наступил вследствие:

• -    воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения,

• - военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий,

• - гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок.

Специалисты ООО «Страховое Общество «Купеческое» в процессе заключения договора на страхование финансового риска при участии в долевом строительстве обращают особое внимание на то, что страхователь должен помнить о необходимости:

Сообщить известные ему данные об объекте строительства и застройщике

Предоставить Страховщику копии следующих документов:

• -    договора об участии в долевом строительстве между страхователем и застройщиком;

• -    платежных документов, подтверждающих внесение денежных средств

• -   других документов, позволяющих судить о степени страхового риска.

Оплатить страховую премию в порядке и сроки, предусмотренные договором страхования.

Вернуть полученное страховое возмещение, соответствующее возвращенной сумме денежных средств, в случае исполнения зстройщиком своего обязательства полностью или частично. При этом ООО «Страховое Общество «Купеческое» соблюдает неукоснительные права клиента:

• -  Требовать предоставления страховой компанией для ознакомления лицензии, правил

страхования, информации об основных финансовых показателях его деятельности.

• -  Продлить договор страхования в случае продления срока окончания строительства объекта

• н едвижимости или задержки в оформлении каких-либо документов на объект недвижимости.

• -  Договор на страхование финансового риска при участии в долевом строительстве

предоставляет страховщику право:

• -  Провести экспертизу страхового риска в течение 5 дней с даты подачи страхователем

заявления на страхование.

• -    Потребовать изменения условий договора страхования, в том числе исключения части рисков, или оплаты дополнительного страхового взноса после наступления обстоятельств, влекущих увеличение степени страхового риска.

• -    Осуществить проверку представленных страхователем документов.

• -  Отказать  страхователю  в составлении  страхового  акта в  случае  непризнания

• п роизошедшего события страховым случаем с указанием причин отказа.

• -    Потребовать  возврата  выплаченного  страхового  возмещения в размере суммы,

возвращенной  должником  страхователю,  в случае исполнения  Должником  своего обязательства.

Отсрочить составление страхового акта в следующих случаях:

• -  если возбуждено уголовное дело в отношении страхователя,

• -  если в наличии судебный спор между срахователем и застройщиком.

Отказать Страхователю в выплате страхового возмещения в случае неуведомления страховщика о наступлении страхового случая в срок.

Следует также отметить следующие обстоятельства, при которых договор на страхование финансовых рисков прекращает свое действие:

• -  Исполнением страховщиком своих обязательств в полном объеме.

• -    При неоплате страхователем очередного страхового взноса.

• -    При его расторжении.

• -    Когда возможность наступления страхового случая перестала существовать (страховой риск исчез).

• -  По требованию страхователя в любой срок действия договора страхования.

• -  При регистрации права собственности страхователя на объект недвижимости.

4.Заключение

Клиенту важно помнить, что при этом оплаченная страховая премия (страховые взносы) не возвращается страхователю.

В результате проделанной работы можно сделать следующие вывод, что основой страхования финансового риска при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является договор, при составлении которого в интересах обоих сторон уделить огромное внимание всем его пунктам, особенно установлению размеров страховой премии и страховой суммы, предусмотрению   страховых рисков, прописанию прав и обязанностей как страховщика, так и страхователя.

Обзор показал, что заключение договора на страхование в ООО «Страховое Общество «Купеческое»:

• -    защищает строительную компанию от рисков лишних затрат при неисполнении обязательств по договору перед дольщиком

  	Строительство уникальных зданий и сооружений, 2014, №10 (25) Construction of Unique Buildings and Structures, 2014, №10 (25)
  -	позволяет соблюдать законодательство РФ
  -	в тоже время самому дольщику дает полную гарантию своевременного получения объекта и компенсации в случае возникновения проблем.