Стратегический вектор развития жилищного рынка ЮФО

Роль жилищного строительства в социально-экономическом развитии России особенно значима в условиях реализации новой модели экономического роста, которая предполагает в своей стратегической основе повышение уровня качества жизни граждан, соответствие более высоким социальным стандартам. Экономический рост и эффективная социальная политика — базисные и взаимообусловливающие принципы стратегического развития Российской Федерации. Эффективная социальная политика невозможна без экономического роста и, в свою очередь, улучшение качества жизни по основным социально-экономическим показателям за счет экономических и инновационных возможностей создает условия реализации инновационного потенциала, достижения долгосрочных и среднесрочных экономических задач.

Жилье — один из основных факторов качества жизни. Обеспеченность жильем является фундаментальной потребностью каждого человека, важнейшей социально-экономической характеристикой уровня развития страны и регионов, неотъемлемым конституционным правом. Очевидно, что проблема доступности и обеспеченности жильем связана с уровнем развития жилищного строительства, с государственной жилищной политикой, методами и инструментами ее реализации, с мерами государственного регулирования и экономического стимулирования предложения и спроса на рынке жилья.

Жилищное строительство — крупнейшая отрасль национальной экономики с высоким мультипликативным эффектом, а состояние строительного комплекса — один из показателей экономического и технологического развития государства. Развитие жилищного строительства стимулирует производство стройматериалов, машиностроение, металлургию, нефтехимию. Общий объем этой сферы — более 2 трлн руб., из них добавленная стоимость составляет более 1 трлн, или 2,5 % ВВП.

Жилищное строительство активизирует развитие такого сектора создания добавленной стоимости, как сектор операций с недвижимым имуществом, аренда и предоставления услуг. Развитие жилищного строительства определяет темп социально-экономического развития страны, макрорегионов, интенсифицирует процессы модернизации экономики, является фактором инновационного развития и эффективным механизмом защиты сбережений и средств в период экономических кризисов.

Рынок жилья — это сложная, многоаспектная система отношений, интегрированная экономическая категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. Это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности [2, с. 312]. Принципиально важным представляется рассмотрение рынка жилья и его развития во взаимосвязи с жилищной экономикой, поскольку формирование эффективной жилищной экономики включает в себя помимо рынка жилья сектор аренды жилья, жилищное строительство и жилищное финансирование [7]. С одной стороны, именно взаимосвязь этих секторов обеспечивает значительный совокупный эффект от развития и расширения одного из них. Качественное улучшение жилищной экономики обеспечивает интенсивный экономический рост, и в контексте сформулированных стратегических приоритетов развития Российской Федерации жилищная экономика может стать и целью, и средством развития. Вместе с тем проблематика жилищной экономики весьма сложна, поскольку заслуживают отдельного внимания макроэкономический и микроэкономический аспекты.

С другой стороны, сложность разработки и реализации государственной жилищной политики обусловлена поиском баланса между принципами экономической и социальной эффективности в жилищной сфере, учитывая современные условия развития российской экономики и общества, а также дифференциацию в региональном развитии.

Таким образом, система базовых концепций современной жилищной экономики определяет сложность и многоаспектность исследования рынка жилья и обосновывает стратегическую необходимость эффективной государственной жилищной политики.

Формирование эффективных рынков жилья и развитие жилищного строительства — процессы, безусловно, длительные. Анализируя основные результаты жилищной политики за двадцать лет преобразований (с 1991 по 2012 г.), можно утверждать, что проблема обеспеченности комфортным жильем и его доступности остается до настоящего времени нерешенной, а по некоторым категориям граждан эта проблема серьезно усугубилась.

В той или иной степени для всех российских регионов актуальны проблемы износа жилого фонда, дефицита предложения жилья экономического класса, высокой стоимости жилья и низкого платежеспособного спроса на жилье, неблагоприятного предпринимательского климата, законодательной необеспеченности, административных барьеров. Принципиально важные экономические стимулы и механизмы для развития жилищного строительства и ши рокомасштабной реализации направлений государственной политики по-прежнему в стадии формирования или начального развития. Современное состояние и основные тенденции развития рынка жилья и жилищного строительства свидетельствуют о неэффективном регулировании, серьезных системных проблемах и противоречиях в этой сфере. Социально-экономические параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной социальной политики, задачам дальнейшего развития экономики и запросам российского общества.

Предыдущий этап преобразований в жилищной сфере, связанный с задачами Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» (2005 — 2010 гг.), не получил своего последовательного эффективного развития, однако выявил комплекс системообразующих проблем, которые предстоит решать в дальнейшем. Так, сокращение ввода жилья, износ фондов, административные барьеры, неразвитость правовых и экономических механизмов регулирования, земельных рынков, конфликт интересов субъектов рынка, форсированное стимулирование спроса за счет развития институтов банковской ипотеки, возрастающая монополизация рынка, рост цен, проблемы коммунальной и инженерной инфраструктуры — это те факторы, которые исказили действия рыночных механизмов в жилищной сфере. Эти факторы не были концептуально учтены и, в известной степени, ослабили возможности государственного регулирования. Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья и некоторых институтов, обеспечивающих функционирование рынка жилья и жилищного строительства, значительного повышения доступности комфортного жилья для граждан России не произошло.

Объем ввода жилья за 12 лет (с 1999 по 2011 г.) в расчете на 1 млн руб. реальных доходов населения сократился с 2,87 до 1,77 кв. метров. В период с 2004 по 2009 г. цены на жилье в среднем выросли на 91 % в реальном выражении, а реальные доходы населения — только на 48 % [4]. Коэффициент доступности жилья для населения, определяемый исходя из соотношения средней стоимости квартиры к среднему годовому доходу семьи начиная с 1999 г. (значение показателя 5,9 лет), имел положительную динамику, то есть его значение уменьшалось, но с 2005 г. значение коэффициента доступности жилья стало увеличиваться из-за более активного роста цен по сравнению с доходами населения и в 2009 г. составил 5,3 года.

Анализ региональных различий в динамике изменения этого показателя позволил выявить две группы: в первой группе округов (Южный, Центральный, Северо-Западный, Дальневосточный) за период с 2007 по 2010 г. доступность приобретения жилья снижалась (коэффициент увеличивался), во второй группе (Приволжский, Сибирский, Уральский) тенденция была противоположной [8, с. 57 — 59].

Современный этап в социальном, экономическом и политическом развитии России сопровождается новыми приоритетными целями и задачами государственного управления. В части государственной жилищной политики также определены стратегические приоритеты. Однако единство, социальная ориентированность, сбалансированность и последовательность государственной жилищной политики — это те характеристики, которые находятся в стадии формирования и уточнения. Вместе с тем ее безусловным социальным и экономическим значением является то, что жилищная политика не сводится к федеральным инициативам антикризисного характера в части финансирования и софинансирова-ния целевых программ, а позволяет разрабатывать долгосрочные меры по взаимодействию с регионами, по выработке эффективных механизмов и инструментов реализации важнейших задач.

Развитие массового жилищного строительства в настоящий момент сдерживается многими ограничениями. Даже низкий платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке, обусловливая рост цен. Дефицит земельных участков, обеспеченных необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, необходимость развития новой индустриальной базы, новых технологий и материалов в строительстве — также существенные препятствия для развития массового жилищного строительства. В то же время, исходя из опыта многих европейских стран, рост предложения на рынке жилищного строительства возможен за счет разных форм, учитывающих дифференциацию по доходам и потребностям (жилье экономического класса, малоэтажное строительство, коммерческая и некоммерческая аренда).

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения [9]. Реализация этой цели предполагает решение следующих приоритетных задач:

• —    создание условий для роста предложения на рынке жилья;

• —    обеспечение соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям на

селения и формирования комфортной городской среды и среды сельских поселений.

Прогнозируемые результаты реализации новых стратегических направлений государственной жилищной политики к 2020 г. определяются качественно новым уровнем состояния жилищной сферы, соответствующим мировым стандартам, и сопровождаются целевыми ориентирами и индикаторами.

Достижение стратегической цели предлагается осуществлять в рамках двух, во многом противопоставляемых, основных сценариев. Первый сценарий определен задачей увеличения объемов строительства жилья в расчете на 1 чел., второй сценарий исходит из необходимости повышения параметров (количественных и качественных) обеспеченности населения в рамках функционально-пространственного развития территорий и повышения качества городской среды. Возможности же реализации первого сценария сопровождаются серьезными рисками ценового дисбаланса, дисбаланса потребности в жилье с учетом прогнозирования спроса населения, уровня доходов и развития ипотечного кредитования, демографических факторов.

Исходя из этого, обосновывается стратегическое преимущество второго сценария реализации жилищной политики, а именно — замещение старого и неблагополучного жилищного фонда новым, модернизация существующего фонда и повышение качества городской среды в целом. Следует отметить, что основные стратегические направления государственной жилищной политики, представленные в Стратегии долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 г., вызвали широкий резонанс и явились предметом активного обсуждения научным, экспертным и профессиональным сообществом. Несбалансированность предлагаемых мер явилась поводом для дальнейшей разработки стратегических направлений жилищной политики. В настоящее время можно говорить об уточнении стратегии развития рынка жилья, жилищного строительства и мер государственного регулирования, которое проводится на всех уровнях концептуальной разработки государственной жилищной политики с учетом анализа и прогнозов социально-экономического развития макрорегионов и регионов РФ.

Определим основные проблемные сферы государственной жилищной политики, которые отражены в ее стратегических направлениях. Это жилищное строительство, институты в жилищной сфере и рынки жилья, управление жилищным фондом, градорегулирование, формы удовлетворения жилищных потребностей граждан, коммунальная инфраструктура, ипотечное жилищное кредитование.

Ключевые направления стратегии государственной жилищной политики и развития рынка жилья, конкретизированные по вопросам и срокам, определены в Указе Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Целевые индикаторы и показатели следующие: обеспечение ввода жилья в 2015 г. до 71 млн кв. м общей площади жилья в год, в 2017 г. — 79 млн кв. м площади, к 2020 г. — до 92 млн кв. м в год. Достижение доли семей, желающих улучшить свои жилищные условия, обеспеченных доступным и комфортным жильем в 2015 г. - 22,5 %, в 2017 г. - 37 %, в 2020 г. — 60 %. Хотелось бы отметить, что за период с 1985 по 2013 г. максимальный объем жилищного строительства в России по оценкам Росстата был в 1987 г. и составил 72,8 млн кв. метров. Фактический ввод жилья в РФ в 2012 г. — 65,2 млн кв. м, в 2013 — 69,4 млн кв. метров [6].

Приоритеты государственной жилищной политики РФ, направленные на достижение стратегической цели обеспечения доступным жильем:

• 1.    Снижение стоимости жилья путем увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь — за счет жилья экономического класса.

• 2.    Развитие рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень доходов.

• 3.    Поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства для приобретения жилья.

• 4.    Дальнейшее совершенствование условий приобретения жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования.

• 5.    Улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания.

• 6.    Модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства.

Таким образом, содержание перечисленных приоритетов позволяет предположить следующее. Логика реализации стратегии требует не только дальнейшей методологической разработки и уточнения региональных программ по обеспечению жильем и стимулированию развития жилищного строительства, но и безотлагательного решения комплекса проблем и противоречий, которые анализировались выше. Интенсивный рост жилищного строитель ства предполагается за счет жилья экономического класса и других форм, но этот приоритет (как и все представленные) должен достигаться не только за счет государственной поддержки и регулирования. Прежде всего, за счет формирования действенных экономических стимулов для всех участников, улучшения законодательных, инвестиционных и инновационных условий, внедрения новых технологий, материалов, квалифицированного персонала.

По данным Росстата в 2012 г. субъектами РФ введено 65,2 млн кв. м жилья (что на 4,7 % больше, чем в 2011 г.), в 2013 г. — 69,4 млн кв. метров. Однако анализ этих данных за последние годы в разрезе субъектов РФ свидетельствует о крайней неравномерности объемов ввода жилья. На 10 субъектов РФ (Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Москва, Республика Татарстан, Башкортостан, Ростовская область, Тюменская область, Челябинская область, Новосибирская область) приходится около 45 % от общей введенной площади жилья в РФ (около 20,3 млн кв. м за 2013 г.) [5]. План по вводу жилья выполнен только в 38 субъектах РФ. Другой целевой ориентир, направленный на решение жилищной проблемы граждан, — ввод 1 кв. м жилья на человека в год. По итогам 2011, 2012 гг. и на ноябрь 2013 г. ни один субъект РФ не выполнил эту задачу. К объективным причинам этой ситуации можно отнести уровень развития промышленности строительных материалов, высокую энергозатратность старой индустриальной базы, высокий уровень износа основных фондов (по ЮФО — 60 %), низкий уровень производительности труда.

Если анализировать состояние и перспективы развития жилищной экономики и жилищной политики в ЮФО, необходимо рассматривать эти аспекты в контексте стратегии социально-экономического развития округа, прогноза долгосрочного социально-экономического развития РФ, приоритетов пространственного развития, дифференциации макрорегионов и регионов, а также факторов, ограничений и потенциала промышленного, инвестиционного и инновационного развития.

Основными преимуществами ЮФО являются: благоприятные для проживания, отдыха, сельского хозяйства природно-климатические условия и природно-ресурсный потенциал; высокая социально-экономическая привлекательность округа, которая обусловливает положительную динамику миграционных процессов в ЮФО, вследствие чего по плотности населения ЮФО занимает 3-е место среди федеральных округов (после Северо-Кавказского и Центрального); промышленно-производствен- ный потенциал. Вместе с тем отраслевая структура экономики ЮФО слабо диверсифицирована, в большинстве секторов экономики и ключевых отраслей отмечается сравнительно низкий уровень производительности труда, низкая степень инновационной активности, низкий уровень доходов на душу населения.

Необходимо отметить резкую дифференциацию Юга России по инвестиционной привлекательности, а также декапитализацию основных отраслей экономики ЮФО по технологическому, организационному, кадровому и инвестиционному направлениям [3, с. 41]. ЮФО характеризуется значительными межрегиональными и межмуниципальными различиями по степени экономической активности и уровню жизни населения, нелегальной миграцией, территориальной близостью к районам с нестабильной социально-экономической ситуацией. Перспективы экономического развития ЮФО определяются развитием технологий, модернизацией производства в машиностроении и металлургии, диверсификацией экономики округа за счет развития высокотехнологичных производств. По прогнозам ЮФО в долгосрочном периоде будет опережать общероссийский показатель динамики роста промышленного производства, при этом наиболее интенсивный рост промышленного производства предполагается в Ростовской и Волгоградской областях. ЮФО определяется как территория миграционного притока населения, поэтому в части развития рынка жилья и жилищного строительства особое значение приобретает поддержка и развитие арендного и специализированного жилья, жилья экономического класса.

По показателю ввода жилья за последние годы, в том числе за 2012 и 2013 гг., ЮФО занимает 3-е место среди всех федеральных округов, за счет лидирующих позиций Краснодарского края и Ростовской области. Объем ввода жилья по ЮФО в 2011 г. составил 6 922 тыс. кв. м, в 2012 г. — 7 867 тыс. кв. м, планируемый объем в 2013 г. — 7 439 тыс. кв. м, по состоянию на ноябрь 2013 г. фактический объем ввода жилья — 5 642 тыс. кв. метров. Волгоградская область по данному показателю в ЮФО в течение нескольких лет занимает 3-е место, при этом за период с 2010 по 2012 г. достигала самых высоких темпов прироста вводимого жилья, однако за счет сокращения численности населения. Среднедушевые ежемесячные доходы по ЮФО за 2010 г. составили 14 930 руб., в 2011г. — 15 524 руб., что ниже средних показателей по РФ (18 553 руб. и 19 515 руб. соответственно). По уровню средних ежемесячных доходов ЮФО за указанный период занимает 5-е место, незначительно превышая показатели по СФО и СКФО.

Уровень обеспеченности жильем на душу населения в Волгоградской области в 2010 — 2013 гг. не превышает среднего показателя по РФ (23,4 кв. м) и составляет 22 кв. м, что в целом соответствует среднему показателю по ЮФО. Показатели средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья на первичном рынке по ЮФО за 2010 г. - 43 159 руб., за 2011 г. -41 051 руб., за 2012 г. — 38 175 руб., что ниже средних значений по РФ (7-е место среди всех округов). Аналогичные показатели по Волгоградской области за 2010 г. — 37 018 руб., за 2011 г. - 35 759 руб., за 2012 г. - 39 726 руб. (3-е место по ЮФО) [5].

Коэффициент доступности жилья за период с 2009 по 2012 г. в ЮФО, как и во всех других округах, снизился (на 16 %) и составил в 2012 г. 3,6 лет, при среднем снижении этого коэффициента по РФ на 27 % (по отдельным округам и регионам — произошло снижение на 32 %, 26 %, 20 %). Коэффициент доступности жилья коррелирует с уровнем доходов населения федеральных округов и Волгоградской области, однако, с учетом приоритетных стратегических задач дальнейшего развития рынка жилья, необходимо этот показатель дополнять коэффициентом доступности жилья экономического класса. Так, коэффициент доступности жилья экономического класса по ЮФО за 2010 г. в среднем был равен значению 2,8 лет, за 2011 г. составил 2,9 лет. При этом показатель доступности жилья экономкласса в Волгоградской области в 2010 и 2011 гг. (наряду с Республикой Калмыкия) находился на самых высоких позициях по ЮФО: в 2010 г. — 3,2, а в 2011 г. — 3,1. В целом, представленные данные свидетельствуют о существующих системных проблемах и противоречиях в жилищной сфере, и, безусловно, о необходимости качественного развития рынка жилья и государственного регулирования в части жилищной политики.

Стратегия развития рынка жилья и жилищного строительства в ЮФО определяется федеральными приоритетными целями и направлениями государственной социальной политики. Однако говорить о стратегии развития рынка жилья и жилищной политики ЮФО можно только с учетом определенных аспектов: межрегиональной дифференциации социальноэкономического развития, факторов предпринимательского и пространственного развития, ограничений и угроз, а также эффективности регионального управления. Именно поэтому по федеральным округам и регионам сложно достичь единства задач, инструментов и механизмов реализации государственной жилищной политики по ключевым долгосрочным приоритетам (массовое строительство жилья эконом- класса, малоэтажное строительство, снижение стоимости жилья, повышение условий доступности жилья, снижение административных барьеров, разработка законодательной базы).

Меры государственной поддержки тех или иных сегментов рынка жилья и жилищной экономики должны быть адекватны приоритетам и возможностям конкретного региона. В свою очередь, это предъявляет особенно высокие требования к эффективности деятельности органов исполнительной власти регионов, к дальнейшей разработке и выполнению региональных программ по обеспечению доступным и комфортным жильем населения.

В настоящее время наиболее важные вопросы в реализации государственной и региональной жилищной политики — это не только последовательное решение проблем, ограничивающих доступность и обеспеченность жильем населения. Это также выбор между комплексным освоением новых территорий и развитием уже застроенных территорий; между развитием сектора жилья, находящегося в собственности граждан, арендным сектором, формами жилищной кооперации и различными формами финансирования; между строительством многоквартирных домов и малоэтажным строительством. В качестве ориентиров должны быть результаты оценки потребностей и спроса населения на жилье, сопоставление оценки с текущими объемами и структурой жилищного строительства, динамики обновления жилого фонда.

Эффективная социальная политика — это, прежде всего, повышение качества жизни граждан, достижение высоких социальных стандартов и улучшение жилищных условий. Это также одна из стратегических целей государственного управления и социально-экономического развития России. Различные формы государственной поддержки имеют ограниченный характер, но для успешного развития рынка жилья и жилищной экономики России в настоящее время стратегия государственной жилищной политики приобретает историческое значение. Представляется, что в долгосрочной перспективе равновесие между экономической и социальной эффективностью все же будет достигнуто.