Строительная доля

Понятие «разрешение на строительство», используемое в Законе, раскрыто в новом Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГК РФ), вступившем в силу 30 декабря 2004 года. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка1 и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. По общему правилу строительство, реконструкция объектов капи- тального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Как правило, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка без взимания платы на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

В ГК РФ закреплено положение, согласно которому застройщику по его заявлению может быть выдано разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции. Следует помнить, что с учетом одного из основных принципов Закона – гарантирование защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства – разрешение на отдельные этапы нельзя рассматривать как разрешение на строительство, дающее, в частности, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (ст. 3 ГК РФ). Видимо, законодатель исходил из того, что только разрешение на строительство является документом, дающим определенные гарантии того, что объект строительства будет возведен и сдан в эксплуатацию.

Надзор за застройщиками

Пока не ясно, какой из государственных органов будет уполномочен на государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Очевидно, что это будет один из следующих федеральных институтов:

• •    Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;

• •    Федеральная антимонопольная служба;

• •    Федеральная служба по финансовым рынкам.

Однако ясность будет внесена лишь после принятия подзаконных актов.

Привлечение денежных средств граждан

На основании анализа статей 1 и 3 Закона можно сделать вывод о том, что привлечение денежных средств граждан для строительства возможно только двумя способами:

• •    на основании договора участия в долевом строительстве;

• •    в соответствии с законодательством о жилищных накопительных кооперативах².

Что касается юридических лиц3, то Закон не запрещает привлекать их средства на основании иных, помимо договора участия в долевом строительстве, договоров. По-видимому, такое законодательное решение связано с необходимостью усиления защиты прав граждан. При этом предполагается, что юридические лица действуют как предприниматели и при должной разумности и добросовестности способны обеспечить защиту своих прав и законных интересов в рамках принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Ответственность, предусмотренная нормой статьи 3 ГК РФ, наступает в случае привлечения любым лицом (юридическим или физическим) средств только граждан, но не юридических лиц или индивидуальных предпринимателей.

«Неудовлетворенные» – это лишь удовлетворенные не в полной мере

В случае «дефолта» застройщик и банки-залогодержатели несут перед участниками долевого строительства солидарную ответственность. Это означает, в частности, что участник может обратиться с соответствующим требованием к банку (который, в общем, сам пострадал от «дефолта» застройщика), и, скорее всего, получить удовлетворение у него.

Части 2 и 4 статьи 15 Закона в целом корреспондируют общим положениям гражданского законодательства о залоге: если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, при отсутствии иного указания в законе или договоре он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге (п. 5 ст. 350 ГК РФ). В части 4 имеются в виду лица, указанные в части 2, поскольку участники долевого строительства и банки-залогодержатели не получили полного удовлетворения, иными словами, «не полностью удовлетворенных можно назвать неудовлетворенными».

Понятно, что в этом случае перспективы удовлетворения регрессного требования банка к застройщику весьма туманны. Указанная норма приведет к тому, что банки будут брать в ипотеку в обеспечение кредита не объект долевого строительства, а иное имущество застройщика или имущество третьих лиц.

Уступка прав требований

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору (ч. 1 ст. 11 Закона) допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Например, если между участни- ком долевого строительства и застройщиком заключен один договор на приобретение 20 квартир, то с теоретической точки зрения возможно «деление» права в связи с делимостью объекта обязательства. В такой ситуации можно также заключить 20 договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру в целях некоторого облегчения их оборотоспособности. Однако при этом:

• •    договоры участия в долевом строительстве, а также уступка прав требования по ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ст. 17 Закона);

• •    в случае, если участник долевого строительства уплатил стоимость договора полностью, застройщик должен быть уведомлен об уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ), если же стоимость договора не была полностью уплачена, и одновременно с уступкой права происходит перевод долга, необходимо получить согласие застройщика (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, в статье 11 Закона достаточно четко определен правовой механизм распоряжения правами на объекты долевого строительства – путем перехода прав кредитора к другому лицу и перевода долга. В связи с этим использование сомнительной, с юридической точки зрения, конструкции предварительного договора купли-продажи объекта долевого строительства, нередко используемой на практике, становится нецелесообразным. Тем более что Верховный Суд Российской Федерации в свое время уже высказал отрицательное мнение относительно этой конструкции4.

Издательская группа «ЮРИСТ»

представляет издания:

^ Юрист й$ Нотариус ^ Закон и Армия ^ История государства и права ^ Юридическое образование и наука

Транспортное право ^ Конституционное и муниципальное право ^ Бюллетень нотариальной практики

Адвокатская практика ^ Банковское право ^ Экологическое право

Арбитражный и гражданский процесс

^ Российский судья Государственная власть и местное самоуправление

^ Российский следователь ^ Международное публичное и частное право

^ Финансовое право

Административное право и процесс

^ Внешнеторговое право ^ Семейное право

Вы можете подписаться на данные издания по каталогам: «Роспечать», «Объединенный каталог», «ПЧК», Агентство «Интер-Почта». Подписка через редакцию: тел.: (095) 953-91-20